雷石投资王宇：地产仍可多方向发力，避开误区，优化结构是关键

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在疫情期间，许多房地产市场的异常繁荣引起了关注。深圳新房项目“茶费”超过10万元，二手房一季度增长2.8%，三月份居全国首位。据悉，深圳小额次级贷款的信贷资金通过抵押贷款的形式流入房地产市场。深圳市住建局局长亲自叫嚷说，他已经准备了各种措施来应对房价上涨，甚至考虑开征房产税。此外，一些地区试图降低首付比例，放宽购房限制。今年以来，在8个城市已经停止了类似的行动。随着整体经济下滑，一些地区的房地产市场正在发生变化。

在当地房地产繁荣的背后，第一季度国内生产总值同比下降了6.8%。这是改革开放以来的最低增长率，反映了疫情对经济的巨大影响。稳定经济增长和恢复经济活力是当务之急。

2019年，中国国内生产总值达到近1000亿元。我们如何刺激如此庞大的经济？从当前的政策背景来看，一方面要加大反周期调整力度，实施更加积极的财政政策和更加灵活的货币政策，加大政府投资的刺激力度，确保合理充裕的流动性。另一方面，它通过更灵活的手段刺激消费和培育新的增长点，比如大规模发行优惠券。目前，从中央到地方政府都出台了一系列的“防疫”措施，但从效果上看，中小企业仍然处于困境，居民收入和就业也面临压力。

宽松的货币环境和充裕的流动性叠加在稳定增长的硬需求上，不难预测房地产市场已经准备好了；地方政府的收入和支出压力很大，他们也有动机放松房地产来刺激地方经济。这是过去几年“土地金融”和“房地产经济”形成的路径依赖。按照这种思路，CICC首席经济学家洪亮最近表示，如果要补充内需，不调整房地产的政策就无法实现。如果反周期政策需要调整，空.将调整与房地产相关的购房、贷款和利率限制

这种观点与“住在房子里不投机”的论调相反，可以说是令人震惊的。中国房价泡沫巨大是不争的事实。经过几年的严格控制，它已经被调整，政府和公众都很难放松。然而，对于因疫情导致销售额大幅下降的房地产公司来说，放松楼市的需求非常强烈，而“不调整房地产政策，内需就无法补充”的说法正是他们所希望的。

对于居民部门来说，是否有必要放松房地产仍然是一个很大的问号。如果我们想回到刺激房地产的老路上来，那就意味着过去三年坚持“房无投机、房无投机”和以巨大代价实施金融去杠杆化所取得的成就可能会付之东流。此外，房地产政策的放松很容易导致投机，这不仅会扰乱房价，还会吸走大量本应用于帮助中小企业的资金，使实体经济雪上加霜。从长远来看，这种资源错配将严重影响其他领域的投资，特别是短期回报低、不确定性强的科技创新等战略性领域，产业升级和高质量经济发展无从谈起。

这也是许多关注未来、深入发展科技的从业者所关心的问题。专注于科技行业的股票投资基金石勒投资公司的首席执行官王宇认为，无论是纵向观察还是横向比较，每个国家的长期发展都依赖于科技来提高生产效率。要实现“两百年”的目标，必须依靠中国人民努力做好自己的事情，通过提高科技实力，打造经济增长的新引擎。长期大规模资本投资只是基本条件。此外，人力和政策等资源需要向科学技术领域倾斜，这需要时间来建立和形成。

这种担心并非没有道理。在央行最新的城市居民家庭资产负债调查报告中，房地产数据令人震惊:房地产占中国城市居民家庭总资产的59.1%，比美国家庭高出28.5个百分点；74.2%的实物资产是住房资产；抵押贷款占家庭负债的75.9%。调查显示，75.9%的家庭将债务用于购房，24.8%用于日常消费，9.3%用于房地产，9.0%用于教育，3.9%用于医疗。过高的房价甚至要求居民用“六个钱包”支付，空的消费空间被严重占用。

在这种流行病的情况下，房价急于上涨，这使得有必要重新审视已经讨论了无数次的问题:是否有必要再次通过房地产打开闸门，放水来稳定经济增长？还是坚持“房无投机”的底线，坚持供给面结构改革，加快经济转型，将资源投向更具战略性的高科技领域？

这一选择不仅检验了政策的力度，也决定了中国未来几十年的发展趋势。石勒投资首席执行官王宇认为，坚持无房炒房和加大科技投入可以说是两个方面，两者的内在逻辑既相似又有联系。在过去的十年里，资源严重错配，房地产占据了大量的消费空间。为了实现经济转型升级，没有投机就没有生存的必要。今后，有必要坚持下去，把更多的资源投入到科技等战略性领域。两者都需要极其集中的注意力。

“房地产不能也没有条件成为刺激经济的手段。在以前经济发展过于依赖房地产的情况下，房地产投资的增长率和比重已经很高，过度的投资和消费会对其他投资和消费产生更大的挤出效应。中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞表示:“通过实施房地产刺激政策，过去两年房地产调控的有效性可能会丧失，房地产问题可能会严重恶化。”

王宇认为，在长期权衡这些利益之后，决策层提出了“留而不投机”的理念，抓住房地产交易的牛鼻子，用底线思维矫正房地产领域的资源错配。在这一过程中，一些城市变相放松了政策，试图检验政策的底线，但大多数城市很快被阻止，这显示了强大的政策决心。此外，值得注意的是，在高层会议反复重申“住房不可投机”的同时，改革开放、商业环境、财税体制、资本市场等方面的步伐正在加快，服务技术和创新成为重要主题。事实上，我们已经知道哪个更轻，哪个更重。房地产这个“老瓶子”，已经装不下现阶段经济发展所需的“新酒”。放松房地产就等于逆转改革。

同时，王宇认为，对房地产的理解也应该避免误解。不把它作为一种刺激手段，并不是完全否定房地产投资。基于近期的“六保”政策，作为中国经济的基础板块和垫脚石，稳定适度的房地产投资是可行和必要的。但是，更重要的是要调整思路，改变努力方向，如加快大都市区建设，支持中心城市郊区、大都市周边和城市群中小城市住房发展，增加资金和土地供应；加快旧城改造、旧房改造和配套基础设施建设投资；特别是，将建造大量小型经济适用房和租赁房，以满足不同群体的需求，释放新的经济增长潜力。

来源：央视线