中小房企破局之道：与时间赛跑 抓紧上市 卖项目求生

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■我们的记者赵琳

随着监管和去杠杆化等政策的出台，由于高负债、融资困难和现金流紧张，中小住房企业的生存面临压力。

面对这种困境，中小房企不得不通过加快上市和出售项目来寻找另一种“生存”之道。如果说在过去，中小房企仍有机会通过非凡的发展和弯道超车来迎头赶上的话，现在他们更多的是在思考如何避免抢劫，度过寒冬。

加快香港上市步伐

自2018年第四季度以来，中国香港资本市场迎来了一批内地房地产企业。10月11日，美的地产和大发地产上市。前者是2017年中国39大房地产公司之一，2017年销售额为507亿元人民币；后者是一家住宅房地产开发商，成立于1996年，深入长三角地区，2017年的收入接近46亿元。

资本就是机会。以大发地产为例，公司2015年至2017年上市前的收入分别为6.89亿元、7.05亿元和45.7亿元；净利润从5341万元增加到1.44亿元。然而，在过去的三年中，公司的净现金流从-7.92亿元下降到-23.93亿元，净资产负债率从196.5%上升到270.8%。2017年，净利率仅为3.2%。

企业现金流不乐观，负债水平高，是大发地产进一步扩张发展的桎梏。在香港证券交易所上市后，该公司筹集了8.1亿元人民币，其中约60%用于开发现有房地产项目，约30%用于偿还贷款，约10%用作一般营运资金。它为公司带来了新的发展机遇。

此后，区域性房地产企业开始努力在香港上市。2018年11月和12月，总部位于河南许昌的恒达集团控股和总部位于惠州的万成控股先后登陆香港资本市场。

数据显示，恒达集团控股是一家总部位于河南的小型房地产开发企业。2017年，收入为15.5亿元。截至2018年7月31日，其21个房地产开发项目位于河南。自2005年以来，当它第一次打算通过后门登陆a股时，它最终通过四次上市实现了自己的愿望。招股说明书显示，恒达集团2015年至2017年的资产负债率分别为92.82%、92.88%和90.24%。

与恒达集团控股公司类似，万成控股公司也是一个“轻量级玩家”。2017年，其收入仅为9.73亿元，利润为7677.7万元。截至2018年9月30日，万成控股拥有17个项目，土地储备89.7万平方米，总建筑面积约210万平方米。虽然是一个“迷你型”的住宅企业，但万成控股的资金压力也不小。2015年至2017年，经营活动净现金流量分别为-3.03亿元、2.77亿元和-2.25亿元，资产负债率超过85%。

自2019年至今，德信中国、殷诚国际控股和中良控股相继在港上市。在这些房地产企业中，除忠良控股在百强房地产企业中排名第29位外，其余均为小型房企。上市前，出现了负债率偏高、融资利率偏高的现象。据《证券日报》记者不完全统计，在HKEx排队的房地产企业有7家，包括海伦堡、万创国际、鳌山控股、殷诚国际和新立控股。

德勤(Deloitte)中国全国上市业务集团的联合管理合伙人欧振星对《证券日报》表示:“从去年第四季度到今年8月底，共有8只国内地产股在中国香港主板上市。通过在香港上市，房屋公司可以迅速获得融资并进行项目布局，这有利于公司的发展。”同时，它表示，“如果市场环境匹配，预计目前排队的7家房地产企业中，有一半将在今年年底前登陆中国内地的香港资本市场。”

靠“卖孩子”生活

公开后上岸。对于上市的房地产企业来说，面对巨大的财务压力，他们只能转移项目，提取应急“血液补充”资金，才能安全度过“寒冬”。

今年6月，广州老字号房企粤泰股份有限公司以63.97亿元的价格将广州嘉盛项目、广州天鹅湾二期项目、淮南恒盛天鹅湾80%、淮南粤泰天鹅湾20%、深圳中豪丰20%等优质项目打包出售给世茂地产。销售明星产品线是月泰的最后一招。

相关数据显示，截至2018年底，月泰股份短期贷款37.2亿元，长期贷款16.86亿元，货币资金仅3.91亿元，逾期本息31.98亿元，其持续经营能力存在重大不确定性。

阳光100中国也推出了“自助”。4月2日，阳光100以13.34亿元的价格将重庆阳光70%的股权出售给融创中国；4月14日，以46.6亿元人民币将卓兴集团100%的股权和债权出售给凯撒；8月2日，位于东莞市松山湖的一个工业园区以5.13亿元的价格售出。阳光100的一位高管表示，“今年将出售100亿元资产。”

据《证券日报》记者的不完全统计，在过去的一年里，中国企业、云南城头、新城控股、新湖宝、泰和集团等许多房地产企业都出售了自己的项目。

易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》记者表示，房企需要出售项目以“换回血液”，这表明其内部财务压力仍然相对较大。目前，这些公司规模不大，主要是因为内部管理意见不统一，导致近年来发展滞后。当市场吃紧时，这样的企业会感到很大的压力。虽然短期的财务压力可以通过出售项目来缓解，但如果他们想在未来生存，就必须及时纠正这种情况，注意投资方向的选择。

压力很大，前景不可预测

无论是通过上市融资还是出售其项目，房地产企业的最终目标无疑是获取资金和缓解压力。然而，并不是所有的努力都能令人满意地解决问题。

尽管恒达集团控股去年年底成功登陆香港交易所，但其2019年半年度报告显示，集团上半年收入约为3.6亿元，同比下降4%；毛利约为1.07亿元，同比下降20%；利润约为2346.7万元，同比下降7.6%。

今年3月登陆香港交易所的殷诚国际控股的半年度报告显示，今年上半年，其总收入达到37.39亿元，同比增长3341.78%，但净利润仅为4848.7万元，比去年同期的2.44亿元下降了80%以上。同时，公司的毛利率仅为12.03%，同比下降41.5%。

除了意想不到的业绩外，由于高负债，在香港上市的中小房企估值也较低，新股频频破发。欧振兴告诉《证券日报》记者，“由于政策影响很大，投资者对国有股更加谨慎，估值也不会太高，一般在10倍左右或以下。”

此外，《证券日报》记者通过对32家主流房企的综合成本统计发现，上半年7家市值超过1000亿元的房企的平均融资成本率为5.42%；对于市值低于200亿元的10家房地产企业，上半年平均融资成本率为6.91%。

鹏华基金国际业务部总经理游柏年对《证券日报》记者表示:“不同的房地产公司融资成本不同。主要原因是房地产公司之间的偿付能力存在很大差异。”它认为“在当前的市场环境下，未来住房企业的信用风险将会有明显的分化，而对于小型房地产企业来说，信用风险将会增加；然而，对于中国排名靠前的大型房地产公司来说，其融资渠道是多元化的，因此负面影响是有限的。由于市场竞争压力的减弱，即使是局部地区也可能更有利于大型房地产公司的本地业务。”

来源：央视线