保利物业开启赴港上市流程 上市物业公司座次将重排

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■我们的记者王筱月

8月7日，保利地产向香港证券交易所提交招股说明书，开始在香港上市。如果成功上市，它将成为在Mainland China HKEx主板上市的第14家房地产公司，也将刷新上市房地产公司的排名。截至2019年4月30日，保利地产的合同管理面积为3.71亿平方米，将超过绿城服务，成为仅次于彩生活和碧桂园服务的第三大上市物业公司。

大型房地产公司纷纷上市，因此不难看出它们想做大做强的雄心。财经评论员严跃进认为，房地产公司的上市表明他们对房地产行业的前景持乐观态度。在垄断公司出现之前，这些公司希望大规模上市，争夺房地产行业的第一名。

与上市地产公司相比，保利地产的规模不小。根据中央研究院2019年综合实力排名，保利地产在中国百强物业服务企业中排名第四，以中央企业为背景在中国百强物业服务企业中排名第一。根据招股说明书，保利地产2018年的收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务。

目前，保利地产有三条业务线，提供物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务，其中物业管理业务是公司最重要的收入来源。2019年前四个月，物业管理业务收入从2018年同期的8.76亿元增加到12.11亿元，占总收入的70.5%。

与其他房地产公司类似，保利地产最大的客户是其母公司保利发展控股集团，该集团在a股上市。目前，保利地产的收入仍依赖于保利地产的全部资源，但依赖程度正在下降。自2016年至2018年，保利地产对保利地产的贡献收入从98.7%下降至88.6%，并于2019年前四个月下降至84.2%。

在盈利能力方面，公司三大业务线的毛利率近三年有所上升，整体毛利率从2016年的16.7%逐步上升至2019年上半年的24.9%。该公司表示，这主要是由于物业管理费用的增加、成本控制措施的加强以及社区增值服务规模经济的形成。

金融评论员严跃进认为，保利地产在大型房地产开发商的支持下，可以管理更多后续项目，实现规模效应。同时，作为一家有中央企业背景的公司，其优势在于融资成本较低，有利于后续的战略布局。但是，如果这类物业公司的经营效率不高，后续的扩张就会受到限制。

随着房地产业进入白银时代，房地产业成为一个新的战场，一大批房地产公司积极拥抱资本市场，借助金融资本进行扩张。

2014年，彩生活从幻想曲中分离出来，在香港上市，成为首只上市的地产股，拉开了地产公司上市的序幕。随后几年，中国海外房地产和中国绿城相继在香港上市，在香港上市的地产股数量迅速增至13只。近日，除保利地产外，另一家央企地产公司招商地产也将通过AVIC盛大在a股上市。

平安证券研究报告显示，目前，国内物业管理行业呈现出“大行业、小公司”的格局。2018年，前十大行业的市场份额为11.4%，前100名城市的市场份额不到40%，均低于同期房地产企业的销售集中度。目前，管理规模最高的彩生活市场份额仅为1.7%，远远低于房企龙头企业的市场份额。未来，随着上游房地产业集中度的提高和资本辅助并购，物业管理集中度有望继续提高。

为了增加市场份额，大多数物业管理公司依靠附属房地产企业的完整资源来扩大规模，少数物业管理公司通过承接第三方开放业务和搭建管理技术出口平台来扩大规模。随着物业公司进入资本市场，中小物业公司的并购也将成为一种常见的扩张手段。保利地产在招股说明书中表示，部分募集资金将用于抓住战略投资机会，选择最佳并购方式。

严跃进还表示，目前，资本市场特别是香港证券交易所为房地产公司提供了相对宽松的上市环境，这是推动此类公司积极上市的重要因素。目前，垄断性的房地产公司还没有出现，许多企业希望通过上市大规模地争夺领先地位。

来源：央视线