总编辑之选：那些关于房租的假话和蠢话

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从经济角度来看，你如何看待被公众舆论加热的房租上涨？

今天的推荐就是这样一篇文章。

当处理像房租上涨这样的社会话题时，也就是说，一个人可能有经验，或者即使他没有遇到，也会引发共鸣，人们很容易陷入简单的情绪反应。然后，快速切换到谴责模式。

愤怒总是容易的。更难的是想一想:在这个社会里，长期租赁公寓公司的分工是什么？他们能创造价值吗？既然他们代表着贪婪的资本，为什么人们要通过他们来租房子？几家公司有可能垄断市场上的房子吗？

当然，你不必同意本文中的观点；但是你有必要理解这种思维方式。

——找app主编李翔

如何快速识别互联网上感染思维病毒的人？

首先，告诉每个人一个规则。当你在《经济与社会评论》中看到以下词语:资本贪婪、市场失灵和政府控制时，作者基本上可以被认定为没有开始，他的讲话可以被粗略地判断为思想病毒侵入大脑后的胡言乱语。

在今天的中国房地产投资者中，经常有这样一句话:不要以为不买房就可以一辈子租房子。如果你不赶快买房子，将来你甚至都租不到房子。最近，人们惊讶地发现这句话实现了。最近，一线城市的租金价格迅速上涨。

随着房租的上涨，人们变得愤怒，开始寻找替罪羊。一些关于房租的谎言和蠢话也开始充斥媒体。我不想谈论经济学基础知识，这是一个普通的话题。但是如果我们不继续向世界传播正确的思想，愚蠢的谬论将会盛行并占据人们的头脑。所以我认为有必要站起来说点什么。

长期租赁公寓推高了租金吗？

近年来，一些中介公司开始涉足长期租赁住房。他们在资本市场获得大量投资，并在市场上寻找长期租赁房屋。人们惊讶地发现，这些长期租赁公寓公司在住房方面竞争激烈，竞相为房东提高价格，与此同时，大城市的租金也在拼命上涨。这些人随后得出了一个愚蠢的结论:长期租赁公寓公司推高了租金。

对吗？当然不是。长期租赁公寓公司不仅没有提高租金，反而降低了租金。你为什么这么说？让我们来看看长期租赁公寓公司的利润来源。

长期租赁公寓公司的利润来自哪里？

每个租房的人都知道这样一个事实，大多数房东不适合做房东，因为他们不专业。不用说，北京，一个脚踏实地的城市，是上海，一个有点外国味的城市，许多住宅区是悲惨的。这些社区的大部分出租屋也很破旧，有些甚至很脏很乱。许多在陆家嘴工作的白领精英大学毕业后，经常在这个脏乱的“夫家”社区生活几年。

在这种房子被长期租赁公寓公司拆除后，他们会做什么？他们会铲掉80年代的所有装饰品，扔掉90年代的所有家具，重新装饰，并配以新家具。这些丈夫的房子比大多数租房者的房子都要旧，外观仍然破旧，但经过长期出租公寓公司的翻修，内部至少是干净、明亮、家具新颖的。在房地产行业内，这种做法被称为“凤凰变冰”。

他们这样做是为了通过提高价格来赚钱吗？如果你这样想，说明你没有现代社会的思维方式。任何商品的生产都是为了满足消费者的需求。长期租赁公寓公司这样做是因为80年代和90年代毕业的消费者不再满足于凌乱的房子，而是对居住环境有更高的要求。为自己的利益赚钱。赚钱的人在帮你。不想挣你钱的人就是不想帮你的人。

北京和上海的许多房东都是60岁的爷爷和50岁的阿姨，他们没有受过教育，不了解市场，也没有精力来照顾出租房。你要求他们装饰租户，购买年轻人觉得美学上可以接受的家具，甚至不去想它。因此，在“边峰冰”第二房东包车流和长期出租公寓公司出现之前，大学毕业生刚刚在这些城市定居，只能租穷人的房子。因此，长期出租公寓公司的利润来源之一就是为房东改造房子，满足消费者的需求。

专业精神还有其他重要的方面。许多房东不专业，这反映在他们精力有限，很难及时处理房客提出的要求和问题。此外，如果与房客发生纠纷，也是房东头疼的问题。当然，另一方面，租户也面临这些问题。因此，房东和房客都是“业余爱好者”，他们需要一个专业的中介机构来相互联系，从而最大限度地减少损失，实现双赢。

更让外行人吃惊的是，一些专业的二房东在遇到顾客之前，会根据这一地区顾客的喜好对房子进行专业装修。例如，在上海市中心的前“法租界”，有一群专门为外国人改造房屋的职业二房东。他们租下了中国人破旧的老房子，从里到外，从地暖到窗户，从厨房到床，改造成外国人喜欢的样子。在设计、建设周期、成本、材料和美学风格方面，这种专业改造超出了普通房东的能力。更不用说他们有专门的合作营销渠道向外国人出售这样的房子。

以上是长期租赁公寓公司的第一利润来源:他们利用自己的专业精神为租房双方提供更好的服务。

它可以解决租赁双方的一些问题，也可以改造条件差的房屋，以满足消费者消费升级的需要。因此，由于这种特殊性，使得房东出租房产时麻烦更少，收入更稳定。因此，他们可以让房东的那些闲置房地产加入租赁供应，因为房东没有精力管理，例如，老年人不方便移动，已经在国外很长一段时间，没有时间照顾他们的工作。客观上扩大了租赁供应，降低了租赁价格。

第二个利润来源可能是许多人意想不到的。

在大城市，如果你只想租一个月，你几乎租不到套房。99%的房东要求租期至少一年。我只想租一个月，房东甚至不跟你说话。但是如果你因为工作需要想在一个城市住几个月，你该怎么办？

长期租赁公寓公司的优势在这里得到了体现。据我所知，许多长期出租公寓可以从一个月内租出去。这就解决了许多租户的问题。租一个月，月租会比租一年贵，但总比找不到房间好，而且比住酒店便宜多了。长期租赁公寓公司和房东签订的合同至少是一年，可能是几年，而且获得的价格相对较低。他们按月出租给房客，价格相对较高。这是他们的利润来源之一。

这是长期租赁公寓公司的另一个利润来源:赚取批发(长期)和零售(短期)的差额。

就像冷饮厂和消费者之间的关系一样:在夏天，冰淇淋很容易融化，如果卖不出去，它很容易过期。当消费者想吃冰淇淋时，他们必须去冰淇淋厂排队吗？当然不是。冰淇淋零售商从高级经销商或制造商那里批发冰淇淋，并在街头冰箱中出售。他们的毛利是批发价和零售价之间的差额。如果我们把长期出租公寓公司视为房东的零售商和经销商，就很容易理解这部分利润。

第三个利润来源是期货利润。

大多数经销商通过不同地区之间的差异赚钱。然而，一些交易商赚取的差价是时间的差价，即玩期货。长期租赁公寓公司的重要利润来源之一是期货利润。

如何理解未来？例如，房地产投机从期货中赚钱。房子本身是不能移动的，但是在持有房产一段时间后，房产可能会升值。这带来了利润。还有一个租金期货市场。如果我们预测租金会上涨，我们可以和房东签订长期租赁合同。例如:

我们观察到，目前北京某地区两室一厅的租金是10000元/月。我们预计它的价格每年将上涨3000元/月。然后我们使用一个长期合同来锁定租金价格，例如，10，000元/月，每年的价格增长是2，000元/月。这样，你可以锁定利润如下:

可以看出，这一利润完全来自对未来的准确预测。任何人，包括一家长期出租公寓的公司，都可以准确预测价格，并用自己的真实资金建造一个仓库，所以他应该赚钱。

综上所述，长期租赁公寓公司赚钱的原因是因为:

1.长期租赁公寓公司以专业精神解决了房东和房客难以解决或不愿解决的问题；

2.长期租赁公寓公司以长期价格锁定住房，然后短期租赁，赚取批发和零售的差价；

3.长期租赁公寓公司利用准确的预测锁定当前时期的低价房屋，并在未来以高价出租它们来获利。

边际成本递增与供给规律

有人说长期租赁公寓公司将来会提高房东和房客的价格。这不是在推高房价吗？像这样说话的人不知道市场是什么。如果你想推高市场价格，就不能推高。不管公司有多强大，只要它通过合同锁定房屋，它就不能控制未来的市场价格。

让我们想象一下，将来会有大量的人因为无法在一线城市获得户口而去二三线城市就业，或者一线城市会有新的政策把人像动物一样赶走(这种事情以前没有做过)，或者国家会建造大量的廉租房，通过行政手段控制租金价格，租金价格可能会下降。你不能说租金肯定会上涨，租房子肯定会赚钱。因为任何商业决策都有可能失败。你必须用真金白银锁定市场资源，这样你才能认为你真的这么认为。否则，你凭什么相信自己？

许多人说，长期租赁公寓公司可以通过垄断资源来控制租金价格，在市场上夺取大部分房屋之后。我真的想太多了。首先，除了政府，没有人能垄断某个城市的所有房屋。很简单，买一个苹果很容易，买一吨苹果也很容易，但是如果你想买一亿吨苹果就更难了。为什么？这在经济学中被称为边际成本增加。

从未听说过边际成本增加？我只听说过收益递减，对吗？我主修经济学。让我告诉你一些事情。

边际成本增加意味着当你在市场上获得的资源超过一定限度时，获得最后一单位资源的成本不是更低，而是更高。当你买一个苹果时，单价必须高于你买一吨苹果时最后一个单位的单价。但是如果你想买一亿吨苹果，最后一个单位的单价肯定比一万吨苹果的单价要贵。为什么？因为世界每年只能生产7600多万吨苹果。当你买了一定的限额，每次你买，整体市场价格都会上涨。让我们假设你拥有世界上所有的苹果，除了一个。那么这最后一个苹果的所有者会随意出价，而你根本买不起。

所以没有人愚蠢到买下世界上所有的苹果，也没有长期租赁公寓公司愚蠢到租下这个城市的所有房子。因为在扫货的过程中，一旦你接近某个极限，你的成本就会接近你未来的销售价格，这让你无利可图。我们假设一家公司打算免费租下这个城市的所有房子，但是他会惊讶地发现，在扫货的过程中，不管他怎么数，这个城市的出租房产都在不断增加。很好。这将再次使用经济学。

任何供应都是在一定价格水平上的供应。如果价格水平发生变化，供应量就会增加。法律是什么？供应定律。每个人通常只谈论需求定律，但很少提到供给定律。

你计划以每套2万元的价格租下北京的所有房产，你计划以每套3万元的价格租下北京的所有房产。这两种价格下的房产供应完全不同。换句话说，在现有的预算下，不可能实现“租下这个城市所有房子”的目标。

让我们后退一万步。假设一家公司不惜一切代价出租市场上所有可以出租的房子，并计划以20%的涨幅出租。你会发现他租不出这么多房子，而且空的购买率会很高，他会赔钱。因为租房者每月能付多少租金并不灵活，而是有一个坚硬的屋顶。不惜一切代价扫荡到房子里，很可能砸在自己手里。就像你买的苹果一样，无论如何，你卖的时候可能会赔钱。所以没有人会“不惜一切代价”去租所有的房间。

如果你看到某个公司用这笔钱在租赁市场上扫货，那是因为他们认为租金仍然很便宜。但他们最终能否赚钱取决于他们的客户是否愿意支付这么多钱，这是他们无法决定的。因此，不管他们花多少钱来清扫货物，他们仍然面临着顾客预算的限制。

对市场知之甚少的傻瓜总是把市场理解为抢劫。我不能给你，所以我抢的越多越好。持有这种思想的人适合生活在原始社会，而不是现代社会。现代社会谈论合作共赢。任何以过高价格购买资产的人都会赔钱。无论长期租赁公寓公司如何扫货，他们的商品仍然会被销售一空。资产的购买价格取决于客户的预算和资产增值的可能性。

那些谈论资本和市场的人在附和。

在这个时代，必须严肃对待上述商业abc，这是一种悲哀。更糟糕的是，有人说“资本贪婪”。资本为人民服务。资本是来帮助你的。资本是如此的无辜，为什么要吃掉它？

为什么会有巨额利润，哪里有资本涌入赚取巨额利润？因为巨额利润意味着人们非常需要这种商品。资本涌入以获取巨额利润，这就是提供这种商品。当资本进入某一行业时，它会降低该行业的价格，增加该行业的供应商和从业者的收入。

降低这个行业的价格可以使更多的人享受商品，增加这个行业的供应商和从业者的收入，使更多的人想成为这个行业的供应商和从业者，另一方面增加这个行业的商品供应。因此，哪里有巨大的利润，就意味着这里没有迫切需要得到满足。资本涌入并满足了这个行业的客户、供应商和员工，因此它获得了巨额利润。这难道不是它应得的“暴利”吗？

什么是“市场失灵”？市场什么时候失败了？一方面，长期租赁公寓大幅增加，另一方面，租金也在迅速上涨。这是“市场失灵”吗？如上所述，任何资本参与一个行业都是为了帮助该行业提高产量和降低价格。虽然长期租赁公寓的数量大幅增加，但租金却迅速上涨，这表明没有足够的资本加入这个行业。我们需要更多的资本并雇佣更多的从业者来做这件事。

我必须在这里谈谈价格的作用。如果把市场比作一个城市的交通网络，价格就是交通拥堵的示意图。为什么那些红色拥挤的区域很拥挤？因为车太多了。就像那些低利润的行业一样，为什么利润低？因为资金太多，没人能赚到钱。那么公共汽车应该怎么走呢？选择“避免拥堵”的路线，走绿色的普通道路，对吗？像汽车一样，资本应该流向那些快速运转的行业，也就是那些快速赚钱的行业。

那么“利润资本”怎么会变成一个坏词呢？从资本中寻求利润是一件好事。资本不是追逐利润的。谁会降低这些暴利行业的利润？

市场怎么会失败呢？众所周知，有时交通堵塞不是由某条路上的车太多造成的，而是由拦路抢劫者设置路障和敲诈交通造成的。正如我们刚才所说，市场上的价格就像是交通拥堵的示意图。我们看到一条被深红挡住的路，不一定是因为那里有车，而是因为那里有拦路强盗。但作为资本，我们只能选择绕过那里。因为我们出来是为了赚钱，为了赚钱。

在我们的社会中，哪些领域存在严重的社会问题？令人头痛的行业？有很多。例如，教育、医疗保健、住房和其他行业。教育、医疗和住房是压在普通人身上的三座大山。那么，为什么社会如此需要它，但它仍然没有资本“赚取巨额利润”？因为有些人在这些路上设置了人工障碍物。就这么简单。

从整个社会来看，资本随意进入哪些行业造成了严重的供求矛盾？我们说服装、玩具、家电这些行业有大量的资本，产量也很大，但是为什么商品的价格很低，而资本却没有取得任何巨大的利润呢？为什么教育、医疗和住房等资本不能随便进入的行业会出现问题和巨额利润？那么资本追逐巨额利润是好事还是坏事呢？

为什么上面提到的交通拥堵示意图有时会“失灵”？为什么你知道街上的车很少，而且供需矛盾严重，但是其他车不能开到那里？因为有人在路上设置了障碍。所以真正“失败”的是市场？不。“失败”是指使用暴力手段干预市场的团体。无论他们的手放在哪里，他们都会造成无法解决的问题。

因此，要解决某一行业的问题，就必须反对“一个政府管理”。如果你想在某个行业出问题，如果你想制造麻烦，抱怨很多，你会呼吁“政府应该照顾它。”

租金管制能解决问题吗？

有一个坏主意，那就是租金管制。所谓租金管制，是指房东是邪恶的，总是想提高价格，剥削房客。如果房客不提高价格，他们就会被赶到街上，所以邪恶的房东应该受到控制。这是对市场经济最无知的理解之一。

房东提高房客价格的原因是什么？

她不喜欢这个房客。她想赶走这个房客，然后让空买下房子。她相信在目前的市场价格水平下，另一个付更多钱的房客会来租她的房子。已经有一个房客打算付更多的钱来租房子。

这个愚蠢的政策认为这是一个或b。实际情况可能是C或D..原因很简单:不是房东想提高价格赶走房客，而是另一个房客想提高价格赶走房客。那么为什么房东要留住付不起房租的房客呢？

这项政策的假设是“黑心地主”。事实上，付不起房租又不能离开的房客是“肮脏的”房客，对吗？

相信我，租金管制不但不能解决问题，反而会制造更多问题。如果中国遵循西方的租金控制政策，它无疑将向房屋所有权宣战。在美国的一些城市，租金管制已经实施了很多年，这导致了房屋短缺，使得租房更加困难。

在我们熟悉的美国电视剧《老友记》中，有一集是这样的:罗斯走到大楼对面的“丑陋裸男”面前，脱下衣服，和他一起裸体来取悦这个人。罗斯是医生，博物馆研究员，在美国有很好的社会地位。为什么他想取悦社会底层的闲人？很简单。因为纽约实施了租金管制。如果你有钱，并不是说你可以租房子。你必须拉绳子，从后门进去。当然，有了罗斯的玉体，他后来成功了。

在市场经济中，买方和卖方是合作伙伴，而不是敌人。打一边就是打另一边。攻击房东就是攻击房客。原因很简单。如果租金没有达到房东的预期价格，许多房东宁愿空关门也不愿租房子。如果空被关闭，将会被罚款，许多房东宁愿卖掉他们的房子也不愿出租。要出租的房子越来越少了，不幸的是房客。因此，租金管制是一种杀人不见血的坏方法。

租金上涨了多少？

聊了这么久，已经有5000多字了，但我还是没有回答“房租是怎么涨的？”这个问题。事实上，这也很简单。任何价格上涨都是由于:

要么供给减少了，要么需求增加了，或者两者都有。

大城市的租赁供应是如何减少的？很简单:限制购买。限购使得原本可以购买第三、第四和第三套五套住房的富人无法购买房地产，从而减少了出租房的供应。

换句话说，那些在北京和上海租房子的本地人，他们会露宿街头，把房子租给外人吗？当然不是。几乎所有的当地房东都住在一两套自己的房子里，其他的都是租来的。限购意味着他所有的房地产只能靠自己生活，那么他能把什么租给外人呢？

外国人不得购买房屋的规定更加可恶。不管一个外国人是否住在当地，他都买了几处房产，除了自住之外，都可以出租。限购政策明确规定，不在本地工作的外国人不得购房。这更荒谬了！作为一个外国人，他不在当地工作，但想在当地买一栋房子。他买下后，几乎要把它租出去！

限购政策准确地抑制了房东的数量，导致住房供应(相对需求)下降。

更不用说需求了。3456线城市中的城市不再适合新人类。如今，许多90后和90后想住在大城市。当他们到达大城市时，他们面临着激烈的竞争。从工作到租房，没有什么是容易的。

但我想说的其实是另一回事。我们看到的价格上涨可能不是价格上涨。因为“名义”价格和“实际”价格是有区别的。什么意思?假设在上海市中心，2008年租一个房间和一个大厅需要4000元，2018年租同样的一个房间和一个大厅需要8000元。看起来价格上涨了吗？它已经名存实亡，但它可能没有。因为2008年，就在这栋房子的楼下，同一个小餐馆，同一个上海老板和安徽女工做了一碗葱油面条，2008年需要5元，2018年需要10元。

2008年，一个月的租金可以买到800碗葱油面条。2018年，仍然是800碗。租金上涨了吗？也许不是。那为什么价格从4000涨到了8000？因为钱是垃圾邮件，名义价格上升了，而不是因为实际价格上升了。

那么是谁如此糟糕，导致名义价格上涨？又是资本家？当然不是。资本家进入哪个领域，哪个领域的价格就会下降。别忘了我之前说过的话。那是谁？

正如我们刚才所说，有些人要求政府处理他们不喜欢的事情。结果，越来越多的事情由政府管理。政府做得越多，花费就越多。如果没有足够的税收和钱来消费呢？借钱。如果我不能偿还债务，我该怎么办？印钞。因此，归根结底，通货膨胀是由政府过度控制造成的。

有人说:政府应该廉洁高效，节约资源。我该怎么说呢？这个想法很美。但是没有一个政府能够同时做到诚实和高效。好了，这超出了今天的话题范围。我下次再谈。

总而言之:

谁引起了房租上涨？也许专业的长期出租公寓不够，也许有太多的外国人涌入大城市，也许是因为限购减少了可供出租的房屋数量，或者是因为政府乱给钱，导致名义价格上涨。然而，我们必须相信，市场是解决供应问题的最佳途径。任何自满、傲慢、认为政府比市场更好的政策都将受到市场规律的无情惩罚。

我们生活在没有别人帮助的世界里，我们也需要帮助别人。市场是人与人之间和平互助的总称，所以市场是解决问题的最佳途径。这是我对关于房租的谎言和蠢话的反驳。

来源：央视线