万马奔腾山作阵—专访北京九宜城董事长马占田

本篇文章4271字，读完约11分钟

马占田

九一城董事长、清华大学新百年基金会主任、清华校友创业大赛导师

毕业于清华大学，他成功地领导了对吕林燕精工(603356.sh)、郭进黄金、深圳物流、黄婷国际(000056.sz)、邱毅科技和高思教育(870155.oc)的投资。其中，黄婷国际房地产投资改造项目被中国投资集团评为“2016年中国房地产行业最佳投资案例”。凭借其高度的行业敏锐度和在商业地产领域的专业实践经验，荣获“2018年度商业地产杰出推手”和“2017年度中国体验式新商业人物”。

我联系马先生是因为我们最近在准备一个新的人物访谈栏目。马先生的经历使我非常想见他。马先生是2002年就读于清华大学自动化专业的高中生。大学毕业后，他开始进入风险投资圈，只用了几年时间就创造了自己的广阔世界。尤其是他手中的九一城，短短几年就能进入国内商业地产管理领域的一线品牌阵营，这是普通人无法企及的。因此，我把这次会议定义为“普通青年对优秀青年的访问”。

见面后，我们真的感受到了普通青年和优秀青年之间的差距。几乎所有精心准备的问题都是无用的，但我们按照马先生的思路谈了很多。这是马先生的家庭。然而，我不想扔掉我之前准备的问题。有机会的时候我还得问他们。普通青年也有自己的坚持。

7月18日，北京刚刚结束了58小时的暴雨。尽管雨后太阳没有出现，但云层背后的热量一直在传递。这时，北京就像一个被水覆盖的大锅，原本宁静的城市变成了一艘轮船。在滚滚热浪中，我大汗淋漓，步行去了世界金融中心。嗯？无独有偶，九一城也在17楼，而品牌中国战略规划研究院也在17楼，而该院院长常继生几天前曾到访过。看来17楼是个受祝福的地方。

遗憾的是，马先生不得不临时召开会议，所以上午10点左右的会议被推迟到下午。马先生委托品牌部的同事表示歉意。虽然他没有见到自己的神，但九一城品牌部的两个同事让人感觉很舒服，都有中国女孩特有的风格和温柔。这会让人觉得等待似乎越来越好。善意带来的凉爽取代了横渡轮船带来的烦躁。

下午，马先生如期到达。像他在品牌部门的同事一样，他非常善良和热情。我认为这种不专业和舒适的善良可能是九一城的一个非常重要的特征。我带来了我们的杂志，因为《中国房地产》杂志一直是为房地产行业出版的，特别是在建筑规划领域，所以很多外地人对它不太了解。

雪芭的阅读方式确实不同。一般来说，当我们粗略地阅读一本书时，我们可以翻过版权页和目录页，然后再翻一遍。他不翻杂志，不看版权页，不看目录，但他也会仔细阅读每篇文章的标题，再看一遍内容，很多标题都类似于“建筑结构设计中建筑结构设计优化方法的应用研究”、“超限高层建筑基于性能的抗震设计研究”或“下沉中池壁开裂变形的原因分析及修复处理”等，马先生仔细阅读后高兴地说:“你们的杂志很专业。”感谢雪霸的认可。

言归正传。

今天下午，在马先生的办公室，我听了他对许多商业地产领域的精彩分析。这种分析是有根据的，没有夹杂任何外语单词。我们已经有一个多小时没有被电话打断了。尽管之前准备的许多问题没有被使用，但他们也很高兴你能来。由于不同的关注点，我想我以后可能不用坚持自己的想法，而是根据受访者的情况随时进行调整，以便更好地完成行业的讨论。

以下是采访内容，可以让我们一窥久益城在企业管理领域取得今天业绩的原因。

重庆中汽股份有限公司，九一城管理项目

北京九一城企业管理有限公司

崛起于股票时代的中国商业地产创新、整合和混合竞争。久益城的业务涉及商业空运营、品牌孵化、智能商务等领域。管理的商业地产项目近70个，总面积超过600万平方米，在国内第三方商业管理公司中处于领先地位。

你是什么时候进入商业房地产管理领域的？

答:我们在2014年正式进入商业地产领域。老实说，进入这个行业的时间不是很长，所以可能很难谈论商业地产的长期发展历史。但是，由于之前的投资背景，我们一直在密切关注大消费领域，并且一直在密切关注这个行业。

2014年，商业地产行业进入瓶颈期。作为普通消费者，我们可能也有一种直觉的感觉，那就是2014年从一线城市到四线城市的购物中心，包括很多规划设计优秀的购物中心，都在一个接一个的关闭。我们很早就预测在商业管理领域会有巨大的市场和机会，所以我们果断地进入了这个领域。

你提到的商业地产的瓶颈期是不是因为互联网的影响？

答:部分原因是。近年来，由于城市化进程的加快和各种房地产政策的不断刺激，中国商业房地产确实呈现出快速增长的趋势。因此，虽然中国的商业地产正式进入购物中心阶段才20多年，但这个行业的发展确实很激烈。特别是2010年以来，在地方政府和房地产开发商的大力推动下，商业项目数量激增。到2017年，中国大中型购物中心的数量已经超过5000个。

然而，随着行业规模的迅速扩大，还有另一面。许多项目因利益驱动而仓促上马，但持有人操作经验不足，导致项目后期操作困难。迎上。com曾经有不完整的统计数据。2017年，全国计划新开商业项目970个，实际只开了504个，开工率仅为51.95%。与此同时，空购物中心商店的入住率也在逐年上升，这带来了许多社会问题。总的来说，虽然在线经济确实对线下经济有影响，但行业内部的原因更多。

南京九一城n91，负责九一城项目

你如何理解所谓的线上和线下再整合的“新零售”模式？

答:线上线下一体化的“新零售”将成为行业未来的发展方向。这一“新零售”概念是马云在2016年底提出的。其核心是研究消费者，强调消费场景的设计。根据马云的计划，“新零售”是一种新的零售模式，即企业依托互联网，利用大数据和人工智能等先进技术，将在线服务、线下体验和现代物流进行深度整合。

这些年来，线下经济受到了线上经济的冲击，极大地削弱了线下经济从业者的士气。然而，在那之后，行业逐渐呈现出新的趋势，线上和线下开始相互进行。例如，阿里巴巴已经向母公司大润发投资了28.8亿美元，同时孵化了新的超市包厢马宪生；京东与沃尔玛联手，腾讯投资永辉等等，这实际上是行业内最前沿的探索。

因此，九义城是在这种情况下产生的？

答:应该说，九亿城抓住了行业的窗口，进入了商业地产管理领域。随着线下购物中心库存时代的到来，不断变化的消费市场、不断增长的商业模式和不断升级的消费需求都对购物中心的业主提出了越来越高的要求。

对于绝大多数商业地产持有者来说，如果他们没有良好的包括投资促进、运营和推广在内的综合业务管理能力，就没有办法最大限度地利用他们的资源。这一市场痛点和消费趋势为九一城的商业模式带来了机遇。因此，尽管商业地产正面临行业洗牌，在九一城的努力下，许多高品质的项目仍然大有可为。

九一城管理下的南昌绿地娱乐城

你能介绍下九翼城的业务分布吗？

答:目前，九一城的业务主要包括三个方面:商业空房运营、品牌投资孵化和智能商务。

第一，商业空客房运营。

九一城目前在中国管理着近70个商业地产项目，总面积超过600万平方米。服务范围包括绿地商业集团、嘉园集团等100强房地产企业，以及厦门中心、中国摩洛哥、武汉绿地娱乐城、南昌绿地娱乐城等标志性项目。

九一城整合了国内大量优质商业地产资源，能够根据特定区域市场的不同痛点，准确切入特定资源的市场，为客户提供“融投资管理、变退休”的全方位服务，帮助客户应对来自互联网和行业巨头的诸多挑战。

第二，品牌投资孵化。

九一城依托全国线下商业入口优势，依托雄厚的资金实力和全球人才优势，产投结合孵化潜在品牌，为其引入全方位战略资源，加速品牌成长。

目前，久益城已投资动漫IP/きだよ 0运营、宠物连锁服务平台、跨境妇幼零售平台、美国体育教育平台、时尚美容连锁品牌、知名风险投资媒体、休闲茶等领域。应该说，久益城比传统的金融投资机构更能捕捉市场趋势。我们努力打造的品牌孵化和商业地产空运营两轮驱动模式，进一步提高了投资成功率。

第三，智能商务。

当商业地产迅猛发展时，业主对信息化和智能化的需求就不那么迫切了。一旦进入精细化运营时代，日益迫切的需求与服务提供商的供给之间的矛盾将逐渐显现。存在很多问题，如以功能为核心的商业地产软件导致功能协调性差，数据存储格式不一致导致数据值挖掘困难，软件设计迭代更新速度跟不上商业管理工作模式的变化，自主研发和购买成熟系统的集成门槛高等。

基于这种情况，我们创建了九一城智能商务区。目前，九一城智能系统正在各业主项目中实施，以帮助业主实现数字资产管理、平台流程运营和多点触控界面营销。

九一城孵化品牌四物客

九一城的高管有很好的教育和工作背景。你是如何指挥这么一群人的？

答:管理永远不应该领先于业务。不管这个项目有多好，它都需要团队的支持。九一城拥有300多人的人力系统。我们目前的项目足够大，可以依靠这个擅长商业地产运营的团队。

通过创建一个好的分销系统和建立一个足够广泛的开发平台，这个团队可以充分发挥其潜力，而不会给他们带来太多的管理负担。加入九一城的很多同事都是有多年实战经验的高级人才。他们有很强的内生动机，精英的自我管理能力很强。

事实上，每个企业在快速发展的过程中都会遇到挑战，但我不认为这是主要问题。管理层应该授权给企业，而不是给它制造障碍。我认为企业应该更加注重人才培养和价值引进。

寻找一群能够接受培训、认同我们的价值观、加入我们的企业、一起做事、充分分享的人，从而不断提升我们品牌的价值和议价能力。这就是九一城正在做的。

九一城管理项目厦门中心

你如何看待商业地产领域的社会责任？

我认为谈论社会责任没有意义。每个人都应该从自己的行业出发，努力使自己的行业发展得更健康。这实际上是社会责任的体现。九亿城能够发展成为商业地产管理第三方阵营的第一品牌，这是我开始职业生涯以来最大的成就感。我们确实通过自己的努力为行业做了很多事情。

在衡量中国商业地产的发展时，几乎所有的开发商都会关注项目的财务表现，这在商业谈判中是可以理解的。然而，商业地产通过项目做了很多事情，一个好的购物中心甚至可以带动整个城市的发展。

我们在市中心有很多商业综合项目，比如重庆的中国汽车。作为中国西南地区第一个世界级的旅游购物中心，它是一个350万平方米的超大型综合项目，可以影响数十万甚至数百万人的生活。

另一个例子是，在我们的帮助下，一个经营不善的商业地产项目得以复兴，开发商的经营问题、品牌商家的利润问题、消费者的购物生活和娱乐需求都得到了很好的解决。通过我们自己的努力，我们取得了一个大家都认可的成绩，成就感很强。这让我们觉得九邑创造了价值，我们的存在是有意义的。

来源：央视线