长租公寓想要实现盈利，需要跨过这两道坎

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近年来，长期租赁公寓的流行不言而喻。从创业、酒店和中介部门，到“国家队”的崛起以及信托、银行和互联网巨头的进入，长期租赁公寓行业的火越来越旺。然而，长期出租的公寓似乎有一个不可避免的痛苦，那就是利润问题。龙湖已经向外界明确表示，三年内不会考虑利润问题。世界银行的红浦公寓已经测试了公寓市场三年多，截至2017年上半年仍处于亏损状态。目前，利润问题已经成为公寓业主公认的问题。

这三种盈利模式也是公寓开发的三个阶段

长期租赁公寓利润难题的根源在于其商业模式。目前，大多数公寓企业处于粗放式发展和扩张阶段，其主要收入来源于租金的剪刀差。与扩张期的巨额资产投资相比，长期流动的租金收入自然是九牛一毛。世界银行副总经理袁宏昌说，如果你想让财务报表看起来很好，你必须等到红浦公寓停止扩张。

关于利润，小水地创始人兼首席执行官冯玉光曾经分析过长期租赁公寓的三种利润模式，即资源模式:包括土地资源或住房、金融资本资源、人力资源等。例如，早期的公寓以较低的成本购买房屋，赚取相当大的租金差异。品牌模式:以优质差异化服务获取品牌溢价。资本模式:公寓资产证券化是通过资本运作实现的，如房地产投资信托基金和独角兽上市。

事实上，这也是大多数公寓的成长路径:从依靠资源优势完成原始积累，到规模提升品牌，实现从数量到质量的飞跃，最终以高质量的项目获得资本青睐，实现资产证券化。从资源模式到品牌模式是一个障碍，从品牌模式到资本模式是另一个障碍。

从高级资源模式到品牌模式的公寓可能不会盈利，但如果他们停留在资源模式阶段，不把自己的资源优势转化为更持久的竞争力，当资源优势耗尽时，公寓就会走到尽头。在过去的两年里，许多起步较早的品牌公寓被列为死亡，部分原因是他们对行业早期的租金差价红利感到满意，而当租约到期时，原有的资源优势将会消失。

高级品牌模式的公寓做得很好

所谓知己知彼，百战不殆。公寓开发初期，只有明确自身定位，充分利用前期资源优势，转化为更具竞争力的优势，才有可能保持行业领先地位。自由和魔方实现了这一点，因此它们分别成为分散式公寓和集中式公寓的领导者。

自由——依靠连锁家庭平台，它已经成为第一个分散式公寓

作为当之无愧的分散式公寓的老板，自由管理的房屋数量已经超过60万套。今年1月，紫茹宣布完成40亿元的A系列融资，华平投资、红杉资本中国、腾讯领衔，华兴新经济基金、融创中国、新希望紧随其后。

除了自身的经营和服务能力，最大的杀手是遍布全国的连锁店和10多万名经纪人。以上海链家为例，每季度和每月的链家经纪人会议都可以自由参加，宣传自由接受和离开房屋的政策，鼓励经纪人通过相关的激励活动积极接受房屋。此外，连锁中的大量经纪人也是自由的目标客户之一。通过一定比例的员工福利，连锁经纪人不仅提高了他们对自由品牌的认知度，还获得了大量的租户。

魔方基于8年的运营积累，快速复制和扩展

截至2018年3月，魔方拥有47，000间商务客房，2018年的目标是新开50，000-80，000家店铺。作为一家起步较早的公司，魔方在公寓运营和管理方面8年的经验是其最大的财富。据业内人士透露，魔方项目只需要3-4个月就能开工，而万科公园不到6个月。

此外，在实际操作中，另一个提高利润的方法在于成本控制。魔方通过建立自己的标准化流程提高了运营效率并节约了成本。魔方首席执行官刘佳表示:“成本分为三部分:租赁成本、装修摊销成本和运营成本。控制这三个成本，然后增加营业收入，空的利润空间就会有。”

小水滴——成功地将综合服务提供商从线下转变为线上

同前期一样，水地公寓也在前期开始探索资源模式的转型方向。水地公寓在运营初期，发现存在会计核算不清、租户流动少、资金需求大等问题。因此，小水致力于公寓软件即服务的研发，并通过互联网技术帮助公寓运营商解决这些问题。

在过去的两年里，“国家队”的崛起带来了产业结构的深刻变化。如何为国有企业和开发商提供企业saas管理软件、智能硬件支持、线下专业托管和定位咨询等一系列配套服务，已成为行业主流需求。因此，小水进一步明确了自己作为长期租赁公寓综合服务提供商的地位，因为小水不仅了解公寓运营(拥有4年的水语公寓运营经验)，还了解国有企业开发商(核心团队来自开发商)，并拥有业内领先的公寓管理系统(水语管家)。目前，小杜已与中国建设集团、新松江集团、淀山湖集团、西部集团等国有企业建立了深厚的合作关系。水地管家的注册用户超过3万家公寓公司，上传的房屋超过150万套。

从高级模式到资本模式，公寓最需要什么？

资产证券化是盘活企业现有资产，将“资产池”转化为“资金池”，实现公寓更注重资产、变得更轻的最佳方案。然而，国内资产证券化起步较晚，与国外相比还有很大差距。截至2017年，在美国数百种房地产投资信托产品中，有20种住宅产品。根据美国房地产投资信托协会的数据，住宅房地产投资信托的年回报率保持在8.10%(截至2017年12月21日)，而以公寓为重点的市场表现更好。由此可见，我国住房资产证券化还有很长的路要走。

然而，令人欣慰的是，在过去的一年里，新派、保利、蛇口、徐汇、龙湖、恒大等公寓的abs产品相继登陆。今年4月25日，两个部门联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，6月1日，中国保险监督管理委员会发布了《关于保险资金参与长期租赁市场有关事项的通知》，无疑给了从业人员极大的鼓舞。那么，如果想实现资产证券化，公寓最需要什么？

专门化

在两部联合下发的《关于推进住房租赁资产证券化的通知》中，三次提到专业化，表明国家支持和鼓励专业化的住房租赁企业开展资产证券化。从abs的角度来看，这也是合理的。只有专业化、制度化的公司才能拥有更高效的资产管理能力和更具可重复性的成熟运营模式。从而为项目的持续稳定运行和大规模扩张提供保障，保证投资者的利益，促进行业的健康发展。

而这正是站在住房租赁资产证券化第一梯队的“国家队”所急需的。对于实力雄厚的国有和国有企业开发商来说，虽然他们在长期租赁公寓的早期开发和建设方面足够专业，但他们对《通知》特别关注的运营和管理还是陌生的。自由式公寓首席执行官林雄曾表示，中国的长期租赁公寓行业将进入深水区，只有专业分工和高效合作才能实现双赢。对于“国家队”来说，与专业公寓运营商合作，采用“我开发，你运营”的模式，无疑是快速弥补运营不足的好办法。

在公寓经营管理领域，它是一个起步较早的专业品牌公寓。这些企业不仅积累了丰富的经营管理经验，而且拥有强大的it能力。通过多年的实践，他们探索出一套软硬件结合的智能化公寓管理系统，可以快速提高公寓的运营质量和管理效率。同时，也为公寓运营的数字化奠定了基础。

数字的

近年来，由于中央政府对科创产业发展的大力支持，云计算、大数据等技术的发展为上层saas创造了良好的物理环境和应用基础。面对万亿美元长期租赁市场的B端，国内saas系统行业可以效仿公寓行业，利用资本力量进入快车道。小水滴也受益于赶上移动互联网的潮流，并加入了saas以实现平稳过渡。公寓saas可以提供预售、房屋管理、合同签订、工单管理、会计管理等服务，可以有效提高管理和运营效率，降低劳动力成本的投入。与分散式公寓相比，“国家队”下的集中式公寓更适合整体托管和集体经营。

引入第三方公寓saas系统可以使企业快速弥补运营管理层面的人力问题，支持其在重资产运营模式下的快速扩张；随着公寓数量的增加，您还可以享受saas系统运行带来的边际管理成本递减，降低从入住到退房的库存周期速度，进而获得更多利润；同时，通过系统提供的报表数据，公寓企业可以更好地了解租户的生活习惯和消费需求，为开发新的公寓产品和其他盈利业务提供支持。此外，在资产证券化过程的评估阶段和信息披露阶段，公寓saas的大数据提取功能也可以为评估机构和项目主体提供有价值的参考数据。

产品多样化

长期租赁公寓的规模效应不仅体现在房屋数量上，还体现在巨大的租户群体上。因此，在经营公寓时，不仅要管好人、好房子，还要管好人。对于这些年轻的租户来说，除了生活需要外，他们还有办公、娱乐、健身、餐饮和社交的需要。公寓业主可以通过自主经营、联合经营或外包的方式将其他生活服务引入社区，形成多元化的d2d(门到门)服务模式，如公寓+清洁、公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+社区等，这不仅可以为开发商，这个庞大的群体中还有大量的潜在买家。通过增加粘性，可以促进租赁和销售之间的联系，更多的租户可以成为未来的业主。

另外，了解顾客的生活习惯和消费习惯将是公寓不断自我更新的非常重要的参考信息。当时，诺基亚首席执行官约玛·奥利拉说:“我们没有做错什么，但不知何故，我们输了。”让无数人哭泣，也成为许多企业的一个教训。在飞速发展的信息时代，只有时刻保持危机感，积极寻求变革和创新，才能跟上时代的步伐。作为一种产品，长期租赁公寓不能被行业淘汰，只能通过自我迭代来满足客户的需求。

来源：央视线