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■我们的记者王筱月
融资政策的收紧影响了整个房地产行业,大型房地产企业也未能幸免。然而,凭借其相对先进的行业地位、优质的土地储备和多年积累的发展经验,龙头企业可以吸引保险公司带来巨额资金来帮助它们。
今年以来,平安、华夏人寿等保险基金纷纷投资房地产企业,掀起了2015年以来第二波保险基金投资房地产企业的热潮。
《证券日报》采访的许多专家表示,在房企融资紧缩和资产短缺的双重背景下,房企需要资金,保险资金需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,房企与保险基金的关系将会越来越密切,或者在长期租赁公寓和养老产业领域会出现新的合作模式。
保险资本股份缓解财务压力
今年以来,保险基金频繁投资房地产企业。保利地产半年度报告显示,前第二大股东泰康人寿再次增持公司股份0.97%,持股比例上升至6.27%;前海人寿以0.46%的持股比例出现在《荣盛发展半年报》十大股东名单中;另一家母三角房地产开发商光明地产也受到保险基金的青睐。今年上半年,华夏人寿共购买了光明地产2.71%的股份。
“保险公司资金雄厚,财务运作能力强,可以弥补房企的不足。”苏宁金融研究所的特别研究员姜涵告诉《证券日报》记者。
最近的一个案例是,今年8月,平安收购了中国金茂15.2%的股份,成为该公司的第二大股东,而前第二大股东新华人寿保险则退居第三大股东。就销售规模而言,中国金茂近四年的复合增长率约为50%,但在扩张的同时,公司的负债却在增加。今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资本压力的表现。此次增发中,中国金贸共募集了约8.15亿港元,将作为营运资金,这使得平安的持股具有了资本援助的意义。
此外,中国平安在2018年购买了华夏幸福19.56%的股权后,今年2月继续增持华夏幸福至25.25%,成为华夏幸福第二大股东。平安控股后,向曾经遭遇资金链问题的华夏幸福伸出了援手。2018年底,平安资产管理与华夏幸福的子公司签署协议,投资60亿元债权。在新股东的帮助下,华夏幸福也开始优化其债务。2018年第四季度,公司净融资现金流转为正数,2019年上半年融资现金流从去年同期的-97.2亿元增加到317.42亿元。近日,华夏幸福继续将北京武胜科技100%的股权和债权转让给平安人寿,预计收益58.29亿元,资本状况有望进一步改善。
蒋寒认为,保险投资对住宅企业的长期影响是,保险投资的长期资金可以降低住宅企业的资本成本,使住宅企业从单一负债模式向金融资本组合模式转变。如果做得好,可能会有一个类似于日本主要银行体系的产业结构,即公司以银行为其主要贷款银行,接受其金融信托和金融监管,这将大大降低交易成本,赋予房企可持续的活力。
决定性因素是保险投资的主要原因
事实上,这不是保险基金第一次进入房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济压力的背景下,住宅企业就面临着资金链危机。与此同时,随着保险业的快速发展和宽松的市场进入政策环境,保险资金大量投资于住房龙头企业的“逢低吸纳”。
2015年4月,中国平安的子公司平安人寿保险斥资62.97亿港元收购碧桂园9.93%的股份,成为碧桂园的第二大股东,持股比例仅次于杨佳的实际控制人杨;同年,安邦保险投资保利地产;泰康人寿保险也于2016年初进入保利地产十大股东,仍持有6.27%的股份,排名第二大股东;同年,宝能的子公司前海人寿保险进入万科A前十大股东行列,之后继续增持股份,导致了著名的万宝之争。
“万宝争端后,保险资金进入市场受到严格管制,特别是类似野蛮人的标签,这给保险资金造成了很大压力。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者,这就是为什么从2017年到2018年上半年,保险资金入市的行为较少。
2019年,银监会发出“鼓励保险基金增持上市公司”的号召,恰逢房地产行业政策收紧,整体价格走低,保险基金再次看到了进入市场的机会。
据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,已有16家房地产上市公司获得了保险股份。在五大房地产企业中,除恒大之外,其余四大强房,即碧桂园、万科A、保利地产和融创中国,均由平安、前海人寿和泰康人寿持有。2018年,在中国住房和城乡建设研究院评选的20大房企中,华夏幸福、金地、新城控股、徐汇控股集团、荣盛发展、中南建设和阳光城都在股东名单中加入了保险资本。
姜涵表示,保险基金更青睐稳定的领导者,尤其是多元化程度明显的房企,这意味着保险基金更注重投资目标的稳定性,而非短期盈利能力。协鑫策略的联合创始人黄立冲告诉记者,保险公司需要稳定的投资收入,而房地产行业至少有可以抵押的实物,这是一种相对安全的资产。
“公开征地,可以看到房屋企业的土地储备,这意味着未来两三年的销售现在可以计算,确定性很强。”一位前20名房地产企业的内部人士解释了保险基金落户的原因。
强大的联盟是大势所趋
目前,保险资本和住房企业已经开始从资本市场控股向全面合作转变。
中国金茂在获得平安股份后宣布,未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等方面进行深入合作,发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快。今年年初,平安带来了以华润置地前首席执行官吴向东为首的新管理团队,为华夏幸福打造商业地产、长期租赁公寓和杨康地产等新业务。
自2015年平安控股以来,碧桂园与平安的联系更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上表示,要充分利用平安73万人的保险销售团队。“如果平安帮我们卖出一套,那就卖出73万套。”
除了从持有资本市场股份延伸到特定项目,保险基金本身也在攻击城市。
第一种模式是自我维持性质。中国平安旗下平安地产拥有深圳平安金融中心、天津平安TEDA金融中心、长沙平安财富中心等物业;太康人寿多次为养老保险行业的布局争取土地,其医疗系列已建成燕源、神源等十余家太康之家,也被视为保险业的“大地主”之一。
第二种模式是以股权形式参与项目。平安地产不仅参与了敏捷金沙湾、龙湖重庆中央公园佳悦天街项目,还与龙湖、万科、仁恒、招商局共同开发济南cbd项目。今年以来,平安与房地产龙头企业联合收购土地的消息层出不穷。合作伙伴不仅有新鸿基地产(中国香港四大家族之一),还有老朋友万科和龙湖。
易居企业控股公司首席执行官丁祖昱告诉记者,平安不要求在这些合作项目中进行整合或交易,因此非常欢迎房企。平安的持股对开发商来说是一个利好,没有坏处。“在涉及整合的资本规则下,生存规则是相对生存,可以采用联盟的形式来提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券研究报告指出,强联盟是房地产行业后期发展的趋势。
严跃进认为,未来房地产企业与保险企业的结合将会更加紧密,但在“无房无炒”的背景下,保险公司与房地产企业将会变得越来越理性,双方将会探讨更多长期租赁公寓与养老行业合作的可能性。
来源:央视线
标题:头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势
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