分别向融创、佳兆业出售项目 阳光100转型阵痛期欲卖地还债45亿元

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■我们的记者王筱月

阳光100公司出售资产的计划最近被披露，并将在6月28日的股东大会上进行审议。公司计划将清远项目出售给凯撒公司，将重庆阳光白一房地产开发有限公司(以下简称“重庆阳光白一”)70%的股权出售给融创公司，共收回近60亿元，其中45亿元用于偿还债务。

这已经成为阳光100转型的一个侧面。

业内人士认为，对公司进行经营者转型，走忽视资产的路线具有积极意义，但这类业务利润很小，资金回笼速度也慢于住宅开发业务，因此公司的债务压力容易放大。在接受《证券日报》采访时，阳光100否认公司存在财务困难，仅表示上述项目属于住宅开发用地，这与公司改造运营商的策略不符，交易有利于调整土地储备结构。然而，阳光100没有给出一个明确的答复，是否会继续出售其他项目在未来。

出售资产来偿还债务？

根据公告，阳光100计划将卓兴集团有限公司(以下简称“卓兴集团”)100%的股权转让给凯撒子公司凯泽有限公司，总价款为46.61亿元。

值得注意的是，卓兴集团在清远市龙塘区拥有一个房地产开发项目，毗邻大湾区，位于广州市清新市的核心区域。财经评论员严跃进表示，放弃上述项目的区位优势是一种遗憾。这也表明公司面临巨大的投资压力，企业需要通过项目转移加快资金的回笼。

这种资金需求也反映在另一笔交易中。

阳光100计划以13.34亿元的交易价格将重庆阳光100 70%的股权转让给融创西南房地产开发(集团)有限公司。目前，重庆阳光100在重庆市南岸区拥有两个房地产开发项目。股权转让后，阳光100仍持有重庆阳光100 20%的股权，可通过分红获利。

然而，这是一项亏损的业务。重庆阳光100 70%股权的价格为3.7亿元，即重庆阳光100 100%股权的估价为5.29亿元。但截至2019年2月28日，重庆阳光100并购基准下的净资产值达到5.16亿元。本次交易中，阳光100免除股东贷款利息4.98亿元，最终账面损失4.85亿元。

“亏损转移表明资金压力很大。同时，在当前金融环境趋紧的情况下，项目转移也受到一定程度的影响和波动。”严跃进说。

面对外界的质疑，阳光100在回答《证券日报》的采访提纲时否认了公司的财务困难。截至2018年12月31日，公司现金及现金等价物为25.89亿元，集团仍有未使用的银行授信额度约75.6亿元。此外，2019年上半年的销售回报和项目合作，本集团目前的现金流量足以支付公司的经营、未来扩张和部分到期债务。

然而，根据转让交易的公告，清远项目转让所得的46.61亿元中，有85%将用于偿还债务和增加公司的现金流。重庆阳光100 70%的股权转让所得13.34亿元中，6.16亿元也用于偿还贷款，阳光100仍无法回避土地出售和债务偿还问题。

资本链被困在两端

资金链紧张可能与阳光100目前的转型方向有关。

早在2014年，阳光100在香港主板上市后，就逐渐转型为运营商，专注于三条主要产品线:喜马拉雅服务公寓、街区综合体和阿尔勒复合社区。严跃进说，转型为经营者可以理解为轻资产战略的概念，具有积极的意义。但是，社区管理等业务的利润很小，资金回笼的速度会比住宅开发业务慢。

根据财务报告，2018年阳光100的销售额为120.96亿元，仅达到全年销售目标的69.14%。2019年，公司进一步将销售目标下调至150亿元，但截至2019年5月31日，公司仅实现了30.48亿元的销售目标，仅实现了前五个月销售目标的20%。

对此，阳光100告诉记者，第一季度是传统的房地产淡季，房地产企业在今年前几个月的实际销售业绩不会在年度表现太高。目前，公司正在稳步推进各种项目在全国的销售，努力实现年度销售目标。

销售难以改善，阳光100的旧债回收也受阻。在2018年度报告中，本公司应收账款和其他应收款计提坏账9.58亿元。今年2月，阳光100起诉深圳市新城制罐有限公司，要求该公司偿还1.2亿元本金及相应利息。

前端收不回钱，阳光100后端的债务压力加大。2018年，公司净负债率达到261.6%，负债总额达到518.44亿元，公司融资成本也增加了一半以上，达到5.51亿元。

这种压力也影响了投资者对公司的信心。今年1月17日，阳光100指数暴跌80%，跌破1元，一度成为“便士股”。截至6月18日，阳光100的股价上涨至1.51元/股，自年初以来下跌近60%。

清辉智库创始人宋清辉认为，阳光100改造是为了在下半年激烈的房地产竞争中“生存”，但目前阳光100改造运营商仍处于起步阶段，未来前景难以预测。

来源：央视线