以楼面均价7.2万元重仓北京三幅宅地 合生创展10天花180亿元

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我们的记者王立新

朱孟依卸任100多天后，他的继承人和女儿朱菊蓉(音)花了180亿元在和盛的两个下午创作展览，10天之内，他“完成”了北京分殿的三处住宅，平均每平方米72000元。有一段时间，外界说，在开放的土地市场上保持低调多年的和盛创展将重返主战场？

2004年，和盛创展在“华南五虎”中名列第一，也是中国第一家销售额超过100亿元人民币的房地产企业，可谓风头正劲。在接下来的15年里，和盛创展的销售规模一直在波动，直到2019年才进入200亿元的阵营，达到212.58亿元。5月9日和5月19日下午，和盛创展以180亿元人民币的总价格和34%的综合溢价在北京高端市场占据了重要地位。购买的土地数量是去年销售额的85%。

“和盛创展利用了其他房地产企业无法运营的事实，这有其自身的逻辑。当其他房地产公司的现金流紧张时，这个区间是正确的。”兰德咨询(RAND Consulting)总裁宋延庆对《证券日报》记者表示，“多年来，和盛会展的发展主要依靠港式的游戏，这种游戏在一线城市布局，以缓慢的周转方式享受土地红利。底线是要有长期和低成本的资金，只要资本成本低于溢价，就可以计算在内。”

商品价值可能超过400亿元

5月9日，和盛创展以总成交价72.2亿元、底价6.9万元/平方米、26.25%的溢价出售的分钟寺地块，成为分钟寺棚子改造后第一批出售的宅基地。2018年前，分钟寺为城中村，棚改后分钟寺村规划总建筑面积约32.5万平方米。

10天后，5月19日售出的两处房产之间的竞争变得更加激烈。经过56轮竞标，和盛创展以42亿元的价格，以42.08%的溢价，76，168元/平方米的底价，赢得了分庙l-39地块。年内，北京的地价和底价都创下新高；经过82轮激烈的竞争，和盛创展以37.86%的地价和73，912元/平方米的底价赢得了分庙l-41地块。

根据壳牌研究院向《证券日报》提供的数据，按照目前的区域价格，邻近的方庄地区主要是20世纪80年代和90年代的老社区，二手房市场的平均交易价格为6万元/平方米。在7万元/平方米之间，较新的首开裕大厦的交易价格超过10万元/平方米；另一方面，何世礼区优质社区平均成交价格也超过8万元/平方米，未来潜力巨大。

“如果是由周转快的企业开发，估计商品总价值在300亿到400亿元左右，但和盛创展擅长‘高溢价、多储、慢周转’的开发模式。如果用10年时间，就有可能实现近500亿元的商品价值。”一位消息人士告诉《证券日报》记者，“多年前，一线城市囤积土地每年可以享受30%以上的空房费，这是房企提高利润的重要手段，和盛创展已经尝到了这方面的甜头。”

囤积越多，周转发展越慢？

据媒体报道，2003年，和盛创展的土地储备超过1000万平方米，到2009年，这一数字已上升到3000万平方米。截至2019年上半年，其土地储备仍达到2940万平方米。然而，在过去的几年里，和盛创展并没有积极收购土地。

“2017年没有征地，2018年以来共征地13次，共计180亿元，264亿元(即2017年至2020年4月底，和盛创展仅征地64亿元)，占过去三年销售收入的58%。”壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师潘浩向《证券日报》表示，“和盛创新展在收购土地方面并不积极，主要集中在北京、长三角和珠三角等核心城市的高价值地块上，不会将有限的资金浪费在非高价值地块上。”

“未来，这些地块推出的住宅价格预计在12万元/平方米至15万元/平方米之间，甚至可能达到20万元/平方米。不排除成为下一个合资展会。晓云路8号，卖了10年甚至更久，完全释放了土地红利。”上述消息人士称，“当然，这也意味着和盛创展要为此付出很高的资本成本，但基于朱孟依家族产业图的支持，或许可以算出这笔账。”。

值得注意的是，和盛创展之所以能够击败众多对手“包围圈”汾中寺的宅基地，与地块的一级开发单位有关。分钟寺的上述三个家园都是在棚改后推出的，分钟寺棚改项目背后的一级开发单位与和盛创展有着密切的关系。据了解，该项目的一级开发单位是北京嘉福龙房地产开发有限公司..天空调查显示，其第一大股东为北京珠江房地产开发有限公司，持股比例为62.14%，第二大股东为珠江人寿保险有限公司，持股比例为35.83%。

来源：央视线