又见后浪！曾焕沙90后女儿任执行董事 弘阳服务IPO超八成收益靠南京

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2016年后，鸿阳服务业务开始扩展到全国各地。然而，从目前的业务布局来看，鸿阳服务的业务重点仍集中在长三角地区，尤其是江苏(南京)

《投资时报》研究员鲁公说

随着城市化进程的加快和人均可支配收入的不断增加，百强物业服务企业管理的物业公司数量和建筑面积迅速增加，引发了一波物业上市浪潮，房地产企业旗下的许多物业公司实现了分拆上市。

《投资时报》的研究员注意到，目前在香港证券交易所上市的鸿阳服务集团有限公司(以下简称鸿阳服务)，是鸿阳集团旗下主要从事物业管理的服务公司。

据了解，红阳集团成立于1996年，主营业务分为商业运营、房地产开发、物业服务、资本运营等领域。集团主要分为四大板块:红阳商业、红阳房地产、红阳人寿和红阳资本。

鸿阳服务表示，此次募集资金将主要用于寻求选择性战略投资和收购机会，从而进一步扩大物业管理业务规模，加强智能系统的研发，提高其服务质量，招募人才，完善员工培训和员工福利制度，营运资金和一般企业使用。

《投资时报》的研究人员注意到，近年来，宏阳的服务规模和业绩都有所增长，但背后仍存在着潜在的风险，如毛利率下降、过度依赖母公司和区域集中度等。与此同时，公司实际控制人曾焕沙的女儿曾子熙也进入了红阳服务董事会，红阳集团第二代的发展路线逐渐清晰。

高员工成本

根据招股说明书，鸿阳服务于2003年在南京成立。目前，其主要业务包括三条主线，即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

其中，物业管理服务主要为业主、住户及租户提供广泛的物业管理服务，包括保安、清洁、绿化及园艺、设施管理及维修保养服务。

非业主增值服务主要为非业主提供增值服务，包括为其他物业管理公司提供咨询服务，为房地产开发商提供前期规划设计咨询服务，为房地产开发商提供销售协助服务和验收服务。

社区增值服务主要为住宅物业业主和居民提供社区增值服务，以改善他们的生活体验，实现其物业的保值增值，包括房地产中介服务、信使服务、社区便利服务、公共区域增值服务、资产管理服务等。

管理的物业组合包括住宅、商业(如购物中心、家具商场、酒店、主题公园等)。)和其他属性。

鸿阳成立十年来，服务范围逐步扩大。从一开始，南京逐渐延伸到长江三角洲的其他城市，然后其服务范围进一步扩大到中国的其他地区。规模和营业收入也在逐年增加。2017年至2019年(以下简称报告期)，鸿阳服务的经营总收入分别为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元，管理面积也从910万平方米增加到15.8万平方米。

根据招股说明书，物业管理服务仍是鸿阳服务收入的主要来源。2019年，鸿阳物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的服务收入分别为3.55亿元、1.21亿元和2700万元，分别占总收入的70.5%、24.1%和5.4%。

2017年及2019年红阳服务按业务类别划分的收入明细

数据来源:公司章程

《投资时报》的研究员发现，随着规模的不断扩大，公司的成本，尤其是员工成本也在不断上升，使得红阳服务的物业管理服务毛利率从2017年的21.9%下降到2018年的19.0%，导致红阳服务的整体毛利率从2017年的22.6%下降到2018年的20.0%。

宏阳服务2017年和2019年的毛利和毛利率

数据来源:公司章程

在这方面，鸿阳服务解释说，这主要是由于2018年将在2019年交付的项目中雇用的员工人数增加，导致员工成本增加。

红阳服务的员工成本一直比较高。报告期内，员工成本占销售成本的比例分别为65.1%、63.9%和64.7%。然而，根据招股说明书的数据，《投资时报》的研究人员注意到，虽然2019年的部分员工成本被分配到了2018年，但公司的员工成本在2019年仍实现了大幅增长，从2018年的1.78亿元增长到2019年的2.43亿元，增幅为36.5%。

宏阳服务2017年和2019年销售成本构成

数据来源:公司章程

母公司输血占60%

根据招股说明书中披露的数据，鸿阳服务在收入方面过于依赖母公司鸿阳地产。报告期内，红阳地产集团开发物业的服务收入占红阳服务总收入的50%以上，分别为61.9%、61.8%和55.6%。

鸿阳服务向各方提供了2017年和2019年物业管理服务收入的详细情况

数据来源:公司章程

此外，尽管招股说明书显示，2016年后，宏阳的服务业务将扩展至全国所有地区，但投资时报的研究员观察到，从目前的业务布局来看，宏阳的服务业务重点仍集中在长三角地区，尤其是江苏(南京)。

报告期内，江苏省鸿阳服务的总建筑面积分别占所管理物业总建筑面积的100%、100%和87.9%，平均超过95%。此外，鸿阳服务的主要收入也来自江苏省(南京市)，其在报告期内占总收入的比重超过98%，分别为100%、100%和98.5%。

2017年和2019年红阳服务的收入和按地理区域划分的比例

数据来源:公司章程

分析师认为，如果红阳服务的业务范围长期局限于一个地区，收入继续过度依赖母公司，可能不利于公司未来的风险分散，进而影响其长期发展，进而影响目前看似稳定增长的收入。

红阳集团董事长的女儿是副总裁

根据招股说明书中的信息，虽然红阳服务的最终控制人指的是红阳集团董事长曾焕沙，但《投资时报》的研究员注意到曾焕沙的女儿曾子熙出现在公司董事会的构成中。

曾子熙，27岁，2015年毕业于中国人民大学，获得广播电视新闻学学士学位。他自2018年10月31日起被任命为公司副总裁，自2020年3月16日起被任命为公司执行董事。

鸿阳服务董事会由两名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成。其中，何洁、姜大强、罗三名非执行董事曾在鸿阳地产工作。杨光是该公司的执行董事兼首席执行官。职责方面，杨光负责红阳服务集团的全面管理，曾子熙负责集团的经营管理。

业内一些分析师认为，红阳服务的上市可能会让红阳集团的第二代接班人路线图浮出水面。曾子熙将来很可能会负责房地产行业，曾焕沙的儿子曾俊凯现在担任洪阳地产的助理总裁。

来源：央视线