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2016年后,鸿阳服务业务开始扩展到全国各地。然而,从目前的业务布局来看,鸿阳服务的业务重点仍集中在长三角地区,尤其是江苏(南京)
《投资时报》研究员鲁公说
随着城市化进程的加快和人均可支配收入的不断增加,百强物业服务企业管理的物业公司数量和建筑面积迅速增加,引发了一波物业上市浪潮,房地产企业旗下的许多物业公司实现了分拆上市。
《投资时报》的研究员注意到,目前在香港证券交易所上市的鸿阳服务集团有限公司(以下简称鸿阳服务),是鸿阳集团旗下主要从事物业管理的服务公司。
据了解,红阳集团成立于1996年,主营业务分为商业运营、房地产开发、物业服务、资本运营等领域。集团主要分为四大板块:红阳商业、红阳房地产、红阳人寿和红阳资本。
鸿阳服务表示,此次募集资金将主要用于寻求选择性战略投资和收购机会,从而进一步扩大物业管理业务规模,加强智能系统的研发,提高其服务质量,招募人才,完善员工培训和员工福利制度,营运资金和一般企业使用。
《投资时报》的研究人员注意到,近年来,宏阳的服务规模和业绩都有所增长,但背后仍存在着潜在的风险,如毛利率下降、过度依赖母公司和区域集中度等。与此同时,公司实际控制人曾焕沙的女儿曾子熙也进入了红阳服务董事会,红阳集团第二代的发展路线逐渐清晰。
高员工成本
根据招股说明书,鸿阳服务于2003年在南京成立。目前,其主要业务包括三条主线,即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。
其中,物业管理服务主要为业主、住户及租户提供广泛的物业管理服务,包括保安、清洁、绿化及园艺、设施管理及维修保养服务。
非业主增值服务主要为非业主提供增值服务,包括为其他物业管理公司提供咨询服务,为房地产开发商提供前期规划设计咨询服务,为房地产开发商提供销售协助服务和验收服务。
社区增值服务主要为住宅物业业主和居民提供社区增值服务,以改善他们的生活体验,实现其物业的保值增值,包括房地产中介服务、信使服务、社区便利服务、公共区域增值服务、资产管理服务等。
管理的物业组合包括住宅、商业(如购物中心、家具商场、酒店、主题公园等)。)和其他属性。
鸿阳成立十年来,服务范围逐步扩大。从一开始,南京逐渐延伸到长江三角洲的其他城市,然后其服务范围进一步扩大到中国的其他地区。规模和营业收入也在逐年增加。2017年至2019年(以下简称报告期),鸿阳服务的经营总收入分别为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元,管理面积也从910万平方米增加到15.8万平方米。
根据招股说明书,物业管理服务仍是鸿阳服务收入的主要来源。2019年,鸿阳物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务的服务收入分别为3.55亿元、1.21亿元和2700万元,分别占总收入的70.5%、24.1%和5.4%。
2017年及2019年红阳服务按业务类别划分的收入明细
数据来源:公司章程
《投资时报》的研究员发现,随着规模的不断扩大,公司的成本,尤其是员工成本也在不断上升,使得红阳服务的物业管理服务毛利率从2017年的21.9%下降到2018年的19.0%,导致红阳服务的整体毛利率从2017年的22.6%下降到2018年的20.0%。
宏阳服务2017年和2019年的毛利和毛利率
数据来源:公司章程
在这方面,鸿阳服务解释说,这主要是由于2018年将在2019年交付的项目中雇用的员工人数增加,导致员工成本增加。
红阳服务的员工成本一直比较高。报告期内,员工成本占销售成本的比例分别为65.1%、63.9%和64.7%。然而,根据招股说明书的数据,《投资时报》的研究人员注意到,虽然2019年的部分员工成本被分配到了2018年,但公司的员工成本在2019年仍实现了大幅增长,从2018年的1.78亿元增长到2019年的2.43亿元,增幅为36.5%。
宏阳服务2017年和2019年销售成本构成
数据来源:公司章程
母公司输血占60%
根据招股说明书中披露的数据,鸿阳服务在收入方面过于依赖母公司鸿阳地产。报告期内,红阳地产集团开发物业的服务收入占红阳服务总收入的50%以上,分别为61.9%、61.8%和55.6%。
鸿阳服务向各方提供了2017年和2019年物业管理服务收入的详细情况
数据来源:公司章程
此外,尽管招股说明书显示,2016年后,宏阳的服务业务将扩展至全国所有地区,但投资时报的研究员观察到,从目前的业务布局来看,宏阳的服务业务重点仍集中在长三角地区,尤其是江苏(南京)。
报告期内,江苏省鸿阳服务的总建筑面积分别占所管理物业总建筑面积的100%、100%和87.9%,平均超过95%。此外,鸿阳服务的主要收入也来自江苏省(南京市),其在报告期内占总收入的比重超过98%,分别为100%、100%和98.5%。
2017年和2019年红阳服务的收入和按地理区域划分的比例
数据来源:公司章程
分析师认为,如果红阳服务的业务范围长期局限于一个地区,收入继续过度依赖母公司,可能不利于公司未来的风险分散,进而影响其长期发展,进而影响目前看似稳定增长的收入。
红阳集团董事长的女儿是副总裁
根据招股说明书中的信息,虽然红阳服务的最终控制人指的是红阳集团董事长曾焕沙,但《投资时报》的研究员注意到曾焕沙的女儿曾子熙出现在公司董事会的构成中。
曾子熙,27岁,2015年毕业于中国人民大学,获得广播电视新闻学学士学位。他自2018年10月31日起被任命为公司副总裁,自2020年3月16日起被任命为公司执行董事。
鸿阳服务董事会由两名执行董事、三名非执行董事及三名独立非执行董事组成。其中,何洁、姜大强、罗三名非执行董事曾在鸿阳地产工作。杨光是该公司的执行董事兼首席执行官。职责方面,杨光负责红阳服务集团的全面管理,曾子熙负责集团的经营管理。
业内一些分析师认为,红阳服务的上市可能会让红阳集团的第二代接班人路线图浮出水面。曾子熙将来很可能会负责房地产行业,曾焕沙的儿子曾俊凯现在担任洪阳地产的助理总裁。
来源:央视线
标题:又见后浪!曾焕沙90后女儿任执行董事 弘阳服务IPO超八成收益靠南京
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