REITs让中国金融走出了与国际接轨的一大步——专访国家发改委PPP专家库专家郑

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本报记者周尚宇

房地产投资信托基金的基本建设政策已经出台，为基本建设开辟了新的空空间。

2020年4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域reits试点工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着中国正式启动reits公开发行，这也是近年来国家政策层面金融创新的重大举措。

中关村现代产业研究院副院长、国家发改委ppp专家库专家郑建平在接受《证券日报》记者专访时表示:“在后疫情时代，启动reits公开发行无疑是中国经济启动的强大引擎。”

中国房地产投资信托将正式从私募转向公开发行

本通知明确规定，允许公共基金持有reits，即公共基金可以购买基础设施资产支持证券，基金可以申请在证券交易所上市交易。此举标志着中国的房地产投资信托基金将正式从私募转向公开发行。

从发行规模来看，公开发行比私募发行更具优势。郑建平认为，公开发行的规模可以非常大。基础设施的基准资产一般都很大，每次都有数十亿元。如果只是私募，私募基金的持有人数量是有限的，一般私募基金的最高数量不能超过200人。公开发行的投资者人数没有上限，即使证券化需要数百亿元，也没有问题，可以筹集的资金规模非常大。因此，房地产投资信托基金的公开发行与基础设施领域更加兼容。

从招募的难度来看，“公开募股的难度要比私募容易得多。”公开发行的流通单位数量可以很小，甚至低至每股1元，这大大降低了投资者的资本门槛，可以真正实现证券市场的全流通。良好的流动性可以使房地产投资信托更容易发行，并使各种高质量的国有基础设施成为高质量的证券化资产，稳定的投资者，包括成千上万的家庭，可以投资和持有。事实上，国际意义上的房地产投资信托在本质上等同于基金，只有少数属于私募，大多数属于公开发行。房地产投资信托基金可以关闭或流通交易。国内房地产投资信托基金本应勇敢地迈出公开发行的步伐，而这一次它们终于启航了。”郑建平激动地说。

本通知将房地产投资信托基金称为“基础设施领域的房地产投资信托基金”，并将其范围扩大至基础设施领域的项目，而不是狭隘地专注于商业房地产。对此，郑建平解释说:“通知明确指出，包括仓储物流等交通设施、收费公路、水、电、热等市政工程，以及城市污水、垃圾处理、固体废物、危险废物处理等污染控制工程。我们还鼓励信息网络等新基础设施以及国家战略性新兴产业集群、高新技术产业园区和特色产业园区开展试点项目，这些都是优先基础设施支持的短板产业。我相信，随着试验期的成功，只要基础设施领域的项目有足够的质量，它们就应该能够进行reits。”

依靠创新的金融工具来影响地方政府

就基础设施建设的融资方式而言，本通知的另一个亮点是，很明显，reits试点项目是资产转移融资，而不是借款和债务融资。《通知》提出了“遵循市场原则，坚持股权导向”的原则，通过reits实现了股权的公开上市和交易。

在这方面，郑建平表示，“这不同于abs、cmbs和其他基于债务的资产支持证券。”债务型资产支持证券依赖于发行人的信用，这要求发行人在规定的时间内偿还本金和收益。现在将要试点的reits是用证券化基金购买和持有这些资产。基于股权的房地产投资信托基金可以真正将资产转移到证券化基金。它依赖于资产权利，不再依赖于原有的主体信用，而是基于资产的权益导向。这被称为真正的资产证券化。房地产投资信托基金是瞄准地方政府和企业债务的好方法。”

“如果我们走老路，只发行债券，我们只会借越来越多的债，让地方政府越来越不堪重负。如果采用房地产投资信托基金，建设过程中无风险、收益稳定的已完工项目的优质资产可以通过房地产投资信托基金转换为社会基金持有的股权房地产投资信托基金，实现资产的真正出售。可以预见，如果推出这种股权reits产品，随着其规模的逐渐扩大，基础设施资产可以成为资本市场上的优质资产。房地产投资信托基金的基础设施没有离开当地。在将水、电、热等市政工程、收费公路和桥梁、仓储和物流等资产出售给社会基金后，地方政府并没有丧失这些资产的使用功能。这些基础设施仍然被城市使用，但是持有者已经改变了。社会投资者持有这些有利可图的资产，而不是债权人持有对地方政府的债权。政府机构和原本拥有基础设施的平台公司之间的债务比率将大幅降低，这自然会导致去杠杆化。因此，毫不夸张地说，股权reits是一种能够改变地方政府债务结构的基本金融工具。"郑建平进一步指出。

最后，郑建平指出，地方政府债务压力一直是经济发展的路障。它原本是“雄伟的道路真像铁”，但新的基础设施必须“从现在开始迈步”。现在有了reits这样好的金融工具，可以说“今天的长缨在手”，取决于如何有效地落实到位，“何时绑黑龙”指日可待。房地产投资信托基金使中国的金融向国际标准迈出了一大步。

来源：央视线