好租晓楼深度专题《激活万亿蓝海——公募REITs试点启航》

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最近，主管部门发布了两个关于中国reits体系建设的重要文件，这被认为是中国公开发行reits进入试点阶段的标志。自2002年开始探索的中国房地产投资信托基金仍处于起步阶段，未来仍有许多不确定因素。本期，豪祖晓大厦推出了“激活万亿蓝海——公募reits领航”的专题，并对reits的性质和作用进行了深入探讨。 试点规则登陆公募信托基金欢迎万亿蓝海

4月30日，中国证监会发[2020]40号《关于推进基础设施领域reits试点工作的通知》由中国证监会和NDRC联合发布，启动了国内公开发行reits。6月1日，《海南自由贸易港建设总体规划》明确提出，支持房地产投资信托基金(reits)发展、住房租赁、公募和reits上市已成为行业热点话题之一。

房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化是将低流动性、非证券形式的房地产投资在资本市场上直接转化为证券资产的金融交易过程。据公开数据显示，截至2019年底，全球reits市值达到2.09万亿美元，主要分布在美国、日本、新加坡、香港等国家和地区。此外，与其他国家的股票指数相比，reits的年化收益率更稳定、更客观。

40号文件发布前，国内房地产信托投资基金主要是类reits，没有真正公开发行reits。

截至2019年底，中国共发行了68种房地产投资信托产品，总金额为1402.81亿元人民币。类似房地产投资信托基金的产品类型主要是购物中心(31%)、办公楼(23%)、零售店(18%)和出租房屋(12%)。

至于公募reits的真正落地及其发展意义，萧楼报告认为，在短期内，它可以应对经济低迷下的疫情冲击。通过重振基础设施投资的存量，并通过资产证券化直接从资本市场融资，融资实体的债务杠杆得到降低，它们也可以获得新基础设施投资的资金。中期而言，市场活力被激活。基础设施房地产投资信托基金可以帮助当地建筑实体卸下债务负担，并提供源源不断的新资金。从长远来看，建立多层次的资本市场，发展直接融资，为投资者提供多元化的投资产品，促进居民储蓄向投资的有效转化，一直是金融供给方结构性改革的要求，基础设施reits的引入完全符合这一要求。

对于基础设施领域的房地产投资信托基金，《通知》和《指引》规定了主要支持区域和行业、项目准入条件、产品结构要求、参与者要求、发行流程和基金运作要求。例如，基础设施reits的产品结构应采用“公募基金+abs”模式，相关主体还应满足三个要求:“reits基金管理人和资产支持专项计划管理人具有实际控制关系或由同一控制人控制”、“reits基金托管人和资产支持专项计划托管人为同一人”、“资产支持专项计划持有项目公司的全部股权”。

在报告的最后，萧楼还指出，公开发行reits将主要对四类资产持有人产生积极影响:拥有优质资产的城市投资企业、拥有ppp项目的社会资本、新基础设施投资企业和物流龙头企业。此外，蓝海公募的reits还将为专业运营商、资源整合企业、金融科技公司和金融机构创造巨大的新价值。

来源：央视线