冰与火之歌:8000亿还贷高峰期来临 开发商如何熬过寒冬?

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自2018年以来，对房地产市场的调控力度不断加大，但房企的表现却十分抢眼。今年上半年，碧桂园销售额突破4000亿元，万科和恒大也突破3000亿元。到7月底，前10家房企的门槛已经超过1000亿元。

然而，冰与火之歌已经奏响。随着2015-2016年房地产企业大规模发行公司债券即将到期，2018年和2019年是开发商大规模还款的高峰期。据统计，2018年，房企到期债权金额达到3300亿元，2019年到期债权金额达到4700亿元，两年累计8000亿元。

债务高企，融资渠道收紧，冬天已经到来。房地产企业如何在资本的寒流中生存？

8000亿债权到期，房企进入资本寒冬

在过去的几年里，融资环境得到了放松，房屋企业借了钱在“大跃进”中赢得了高调的竞标。截至2018年第一季度末，136家上市房地产企业负债总额超过6.58万亿元，平均每户484亿元。这136家上市房地产企业的平均负债率为79.1%，其中35家资产负债率超过了80%的红线。

房企还款高峰集中在第三和第四季度。为了防止“借新还旧”，国家进一步加强了对资金使用的监督。

在今年3月的全国人大会议上，国务院国资委主任、党委副书记肖亚青明确表示，中央企业和国有企业要带头做好自身的杠杆化和风险控制工作。在这种基调下，国务院国有资产监督管理委员会在6月份制定了《关于降低中央企业杠杆率、减少负债和控制风险的指导意见》，明确要求到2020年中央企业平均资产负债率再降低2个百分点。

在金融去杠杆化的背景下，高度依赖资本的房地产行业首当其冲。据悉，自5月份以来，国内已有5家房地产企业的公司债券被停牌。其中，碧桂园再次暂停发行200亿元公司债券，保利地产申请的15.14亿元资产支持证券项目终止。

旧债未还，使得融资更加困难。随着市场和政策趋势的快速变化，资金链的风险越来越突出，住宅企业面临着生死存亡的巨大考验。CICC分析师张宇指出，房地产行业超卖的短期风险主要是由于房地产企业的资本风险尚未完全释放。目前，监管层面收紧了国内信用债券、海外债券和住房企业非标准融资的融资渠道，国内信用债券将从第三季度开始进入还款高峰期，因此下半年住房企业的现金流压力不容低估。

数千亿的债务被顶上，中小型住房企业可能被合并

在首都寒冷的冬天，如果你想住在房地产领域，HKEx已经成为一条生命线。

郑融、荣鑫和洪洋成功登陆资本市场，大发、美的和宝能排队等待ipo...2018年上半年，至少有五家房地产企业在香港证券交易所提交了招股说明书。在“大鱼吃小鱼”的残酷环境下，在香港上市已成为中小房企度过寒冬的自助途径之一。

然而，对于“渴钱”的房地产企业来说，根本无法解渴，ipo的门槛也不那么容易通过，“大鱼吃小鱼”的速度更快。如果你的房地产企业达不到1000亿元的水平，你只能在这个行业中充当配角。

日前，权威机构发布的相关数据显示，2017年中国M&A房地产交易量为482笔，同比增长6.4%；交易金额约为810亿美元，同比增长30.6%。其中，实现规模、获得土地储备、多元化和转型发展是M&A房地产业的三大动力。

在这一轮洗牌中，预计中小企业将受到最大影响。中原地产首席分析师张大伟表示，部分城市的调控已经影响了房企的销售，龙头房企压力不大，中小房企将面临困境。预计今年将有一批中小企业股权融资和并购。当未来融资压力很大时，行业有望加快洗牌。

资本对话:如何破解住宅企业融资？

“今天是残酷的，明天更残酷，而后天将是美好的。但是绝大多数人明天晚上就会死去，后天就看不到太阳了。在20年的“黄金时代”，潮流消退，楼市调控力度不断加大，融资遭遇滑铁卢。房地产企业是如何突围的？

有些人“组成一个小组来保暖”。2018年上半年，房地产行业集中度进一步提高，“强者永远是强者”的局面日益稳定，重组整合也加快。

自2016年以来，在SASAC允许从事房地产业务的21家央企中，包括CCCC、保利、AVIC、五矿、中冶、钟芳在内的至少10家央企已开始内外整合重组。其中，华润置地、中海地产等第一梯队企业重组已基本完成，CCCC、五矿、中粮、保利等房地产中心企业也在加快重组整合步伐。随着中央企业整合的复苏，房地产中央企业的整合重组将成为未来行业的一大趋势。

有人逆潮流而动。房地产企业如何度过资本的寒冬，在冬天创造神话？

努力打造一个权威的、充满实战的、充满行业大咖啡的峰会论坛。2018年8月19日，在中国深圳举行的“2018年金融和房地产领袖峰会”上，500名政府领导人、经济学家、金融家和房地产业的大人物齐聚一堂，畅谈房地产的大趋势，分享资本的传奇。

本次峰会由袁智慧(深圳)管理咨询有限公司、中华全国房地产商会、中国城市科学研究会数字城市专业委员会、“福田金融+创新联盟”、香港中文大学深圳高级金融研究所、CUHK房地产校友会、清华大学和上海交通大学联合发起。

论坛时间:2018年8月19日13: 30-18: 00

地点:深圳中州万豪酒店

主旨发言1:中国宏观经济形势与房地产未来(全国工商联房地产商会创始会长聂梅生)

主旨演讲2:城市的法则是什么？(世界房地产联合会主席陈劲松)

主旨发言3:为冰河时代住宅企业融资的财务策略(阳光控股执行董事吴建斌)

圆桌对话1:资本盛宴房地产融资与金融危机(叶张华)

圆桌对话2:房地产发展新动力(陆吴)

圆桌对话3:工业地产、特色城镇和物流地产转型之路(刘爱明黄仙芝)

关于智慧的来源

袁智慧(深圳)管理咨询有限公司(股票代码:837079)成立于2002年，总部设在深圳，在北京、广州、合肥、上海、厦门、南京、Xi等地设有分公司。它是中国房地产行业中专注于税收筹划、财务咨询和上市财务咨询的领先专业机构。到目前为止，该公司已经服务了700多个房地产客户，其中包括前100家房地产公司中的72家。

公司秉承博雅、周到、明辨的风格，致力于中国房地产财税咨询业的发展和房地产经济的繁荣。

来源：央视线