回避跟投制少数股东吃掉1/3净利万科A净负债率大升13%

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虽然万科集团声称要从房地产开发商转型为城市配套服务提供商，但95%的房地产收入意味着这并不容易。刚刚被提升为核心业务的长期租赁公寓也可能卷入租赁市场的舆论风暴，前景难以预测

《投资时报》记者苏慧

一直被视为房地产行业基准的万科a(000002.sz)，其基本面已不再单一。对于从银行家转型而来的新总裁朱九生来说，这可以说是一个挑战。

8月21日上午，万科照常召开2018年中期业绩新闻发布会。然而，新闻发布会的焦点似乎脱离了公司的表现。由于于亮董事长的缺席，后者立即引起了广泛的关注和讨论。

不难理解，于亮刚当了一年的董事长，头见龙不见尾是很不寻常的。对此，朱九生用自己的猜测给出了一个不准确的答案。他说，于亮的缺席可能是因为希望给其他高管更多锻炼。我想进一步表示，万科是一个商业伙伴机制，每个人都可以代表自己的团队。

至于业务伙伴的机制，万科在这份半年报中没有透露太多，只是说将继续探索和构建适合业务伙伴的组织结构和职级薪酬体系。但在新闻发布会上，万科首席财务官兼负责人事工作的业务伙伴孙嘉指出:2017年底，万科正式启动业务伙伴计划，内部五位一体改革仍在探索、迭代和完善过程中。

性能仍然是不可避免的障碍。

《投资时报》记者注意到，2018年上半年，万科的基本业绩保持稳定。然而，仍有一些迹象难以忽视。这个标杆企业似乎已经进入了发展的瓶颈:首先，万科最近三年的报告。收入利润同比增速明显提高，但归属于母公司股东的净利润呈下降趋势；第二，2018年上半年经营活动产生的净现金流量为净流出，现金净增加也为负；第三，去年年中报告中的资产负债率达到历史最高水平后，该指标在上半年达到峰值；第四，净负债率也较去年同期大幅上升。

此外，从业务层面来看，一直强调转型为城市配套服务提供商的公司，今年上半年仍有95.0%的房地产业务结算收入。在今天的市场环境下，物业服务和其他与生活服务相关的业务在短时间内仍然难以承接。其新成立的长期租赁公寓业务是核心业务，也可能会卷入日益发酵的租赁市场舆论风暴。

少数股东的损益增长

不出所料，过去六个月，万科的销售额、营业收入和净利润都同比增长。其中，销售额达到3046.6亿元，营业收入达到1059.7亿元，同比增长51.8%；营业利润196.29亿元，同比增长43.67%；净利润达到135.23亿元，同比增长34.5%。房地产业务结算毛利率同比增长2.5个百分点，达到27.3%。

但值得注意的是，今年上半年，万科归属于上市公司股东的净利润为91.2亿元，同比增长24.9%，但低于收入增长率的一半，比净利润增长率低10个百分点。此外，这一增长率也从去年同期的36.47%大幅下降。

为什么会这样？

《投资时报》记者根据公司近几年半年度报告的数据发现，中小股东的损益在其中起到了关键作用，这种趋势已经出现。

万科在2014年开始尝试商业伙伴系统，其中一个重要的组成部分是项目投资系统。跟随投资的投资者成为项目公司的少数股东，少数股东的构成也包括项目合作伙伴。根据万科2017年半年度报告，截至2017年6月30日，公司合并范围内共开放投资项目229个，通过股权转让形成少数股东权益，共计103亿元。

但在2018年半年度报告中，有关投资项目的相关解释已经消失，少数股东损益增加的解释是合作项目的结算规模增加了。

2018年上半年，万科少数股东损益43.99亿元，同比增长59.94%，明显高于净利润增速，甚至高于上半年收入增速。去年上半年，公司少数股东损益仍保持高速增长，达到57.77%。

此外，万科少数股东在净利润中的损益也在逐渐增加。据《投资时报》记者测算，2016年上半年，这一比例为24.57%，2017年同期逐渐上升至27.36%。到2018年上半年，这一比例已达到32.53%。这可能表明，今年上半年超过三分之一的净利润被少数股东瓜分。

从万科的资产负债表可以看出，小股东权益占股东权益的比例也在上升。2017年底，该指数为28.92%，到今年6月底，该指数已升至34.45%。

需要注意的是，2018年，万科的会计政策发生了变化，影响了小股东的损益和小股东的股权份额。根据中期报告，前者采用了变更后的会计政策，减少了约1.12亿元，而后者增加了约4.94亿元。

资产负债比率继续上升

2018年上半年，万科的现金流和负债也出现了一些微妙的变化。

现金流量方面，经营活动产生的净现金流量呈现-42.55亿元的流出趋势，去年同期为218.5亿元。在连续多年净流出的基础上，今年上半年投资活动产生的净现金流量达到-486.45亿元。

然而，在本次募集活动中，当现金净增加额为-144.1亿元时，万科最终现金余额为1499.16亿元，货币资金为1595.5亿元。其融资方式主要来自银行贷款。

此外，2018年上半年，万科的资产和负债均攀升至1万亿元。但长期以来，负债的同比增长率一直高于资产。截至6月30日，万科资产总额为1.35万亿元，同比增长44.75%，负债总额为1.14万亿元，同比增长48.33%。

今年上半年，万科的资产负债率再次达到峰值，达到84.7%。从2014年到2017年，各项指标分别为78.93%、78.06%、80.60%和82.66%，并持续上升。净负债率也从去年同期的19.61%大幅上升至今年的32.7%。

房地产生意那是分不开的

近年来，万科不断强调要改造城市生活支持服务提供商。目前，其业务涵盖房地产开发、物业、租赁住房、物流和仓储、商业开发和运营等多个细分行业。此外，他还涉足了度假、教育、养老等领域。

然而，根据半年度报告的数据，从业务线来看，房地产业务实现营业收入1006.36亿元，同比增长52.48%。同期物业服务收入仅为41.58亿元，同比增长29.81%。除上述两项业务外，其他业务实现收入11.81亿元，同比增长8.92%。可以看出，房地产业务的结算收入比例仍高达95.0%。

此外，房地产业务经营利润率达到27.29%，同比增长2.54个百分点；物业服务和其他业务的营业利润率分别为16.01%和72.88%，同比下降2.10和4个百分点。不难看出，房地产仍然是万科发展的支柱。

对此，孙嘉表示，在房地产的黄金时代赚钱相对容易。现在进入服务行业，赚钱会越来越慢，越来越难。

长期租赁公寓可能是万科进入服务型企业的另一个起点。此前，万科的核心业务仅限于房地产开发和物业服务，而长期租赁公寓刚刚成为万科的核心业务。它的宏伟目标是成为世界领先的租赁住房企业。

然而，碧桂园、恒大、万达、龙湖、招商蛇口、徐汇等大型房地产企业都纷纷涉足这一热点领域，市场竞争越来越激烈。此外，我家前副总裁胡景晖多次透露租赁领域的黑色材料，长期租赁公寓的市场前景并不明朗。

未来，上述两项核心业务预计仍将在万科的业务版图中占据重要位置。

来源：央视线