《我不是药神》养老版住不起的高端老年公寓

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——首都北京，高端老年公寓

2018年7月28日，星箭蓝宝石香山高级住宅正式向公众开放。据不完全统计，这是自2012年以来北京开设的第16家高端养老机构。近年来，笔者收到许多老年读者的抱怨:“现在养老院太贵了，根本住不下”，“我们老两口的养老金不够”...一时间，“高端老年公寓”、“高价养老院”、“五星级酒店式养老院”等术语不断出现在人们的视野中，颠覆了大众对养老机构的传统理解，而万科、保利、远洋、泰康、

不久前，一篇题为“养老机构的价格在三年内上涨了近40%的文章。如何解决养老问题？文章“”引发了新一轮的讨论:老年人的高端公寓到底有多高端？除了硬件，服务值得高端吗？每月收取数万英镑合理吗？在高昂的投资、租金和劳动力成本下，这些高端老年公寓能盈利吗...

带着这些问题，笔者走访了北京的几个高档老年公寓，并走访了养老行业的相关企业、专家和学者，希望从中找到一些线索。

首先，高端不仅仅是硬件，还有全方位的服务

笔者参观了位于西南三环的新华嘉园莲花池老年公寓、位于西南四环外的春轩茂(青塔)老年公寓、位于绝对市中心南二环的首厚康保健社区三个即将开业的高端老年公寓。

经过深入考察，发现这三套老年公寓原来都是“大”的，新华家园是新华人寿(上市公司)旗下的第一套高端老年公寓；春轩茂是远洋地产(上市公司)旗下的高端老年品牌，青塔是北京的第三套老年公寓；寿厚渐康是由BTG、厚朴投资(亚洲顶级私募股权基金)和中国健康养老集团(中央企业)共同创立的高端养老品牌。

走进这三套老年公寓，作者对养老院的理解被彻底颠覆了:豪华但温馨的装修风格，星级酒店的标准间，以及丰富的公共配套功能区(医务室、咖啡厅、电影院、酒店式餐厅、棋牌室、阅览室、书画室、空中国花园、手工区、理发店和进口特产)

除了高端硬件，最吸引作者的是这些项目的先进服务理念和全方位、专业化的养老服务。他们将强调“让老年人独立快乐地生活，而不是盲目地享受被动照顾”，“为老年人开创一种新的健康生活方式”，以及“尽一切可能照顾老年人”。在服务体系建设方面，如春宣茂的“乐乡365服务体系”和第一个“全年龄开放”的社区服务体系，他们完全摆脱了“养老”和“照顾”的简单概念。此外，寿厚渐康还引进了日本医学博物馆，该博物馆在日本排名第一(拥有50年的历史，每月为日本约14万名顾客提供服务，其专长是照顾残疾人和精神错乱的老年人。(

第二，即使费用超过10，000元，也无法摆脱目前运营中亏损的局面

这三套老年公寓的收费都在10000元以上，根据所选的房间类型和老年人的身体状况可分为:自理、残疾和痴呆，其中残疾和痴呆将被细分为不同的等级。收费范围是每月10，000到25，000元，包括床位费、服务费和餐费。此外，还需要一次性押金和安置费。

每月10，000+的费用并不便宜，所以这些项目有利可图吗？带着这样的疑问，笔者走访了一些业内专家，结果令人惊讶:如果以市场为导向进行结算，目前北京几乎没有高档老年公寓能实现盈利，甚至入住率100%的项目也很难实现盈利。

以一家养老机构为例。该社区建筑面积为20，000平方米，其中公共区域(包括老年人活动空室、无障碍通道等。)占40%。计划容纳300户(约400人)，每户建筑面积为40平方米。我们按入住率100%计算成本，租金为3.5元/㎡/天，每户每月7000元；在人工成本方面，300家养老院配备了至少90人的管理团队(包括55名一线服务人员、5名行政和财务人员、10名餐饮和清洁人员以及5名管理人员)。五险一金的情况下，所有员工的平均税前工资约为6000元/月，每个家庭的平均税前工资为1800元/月；就折旧和摊销费用而言，假设固定资产投资为6000元/平方米。按15年折旧期计算，社区整体折旧及摊销费用为67万元/月，即每户每月2667元；就日常运营费用而言(能源和物业费等))，如果按20元/平方米/月计算，每户平均分摊费用为1333元/户。这四个方面的总成本已经达到了12800元。

“如果没有大型企业的支持，这些高端老年公寓很难在当前的市场环境中生存。客观地说，这些公寓所提供的硬件和服务成本高于其一万多户的月费，但目前高端养老市场仍处于孵化阶段，这些企业也处于布局阶段。”不止一位行业专家表达了类似的观点。

第三，战略布局对未来养老金市场的万亿规模更加乐观

既然没有利润，为什么这些高档老年公寓不断出现，甚至开始迅速扩张，逐渐形成规模和链条？

“虽然目前没有盈利，但现阶段的首要任务是打造高端养老品牌，培养团队。”“处于核心地位的养老项目极其稀缺，而这个项目资源的牌位非常重要。”“目前，大量资金已经进入养老金。如果市场真的爆发，那就很难分得一杯羹。”“养老金是中国下一个真正的市场，拥有数万亿乃至数百万亿个市场/”

第四，积极意义:“这些高端老年公寓带动了养老服务质量的提升。”

就像电影《我不是药王》一样，它提出了这样一种观点:如果制药企业得不到空的利润，也许就没有企业会承担开发新药的巨大成本和风险，病人最终会遭殃。

在养老回报方面，专家多次提到:“中国的养老服务长期以来都是由低端的养老院和福利院提供的。除了服务质量低、不安全外，虐待老人的现象已经出现，引起了社会的极大关注。高端老年公寓的出现不仅带动了养老服务质量的提升，而且对推动我国养老产业发展、引导养老服务消费理念、培养专业人才起到了不可或缺的积极作用。”

5.如何为父母选择经济实惠的老年公寓

最后，从顾客的角度来看，哪一个最适合你，哪一个性价比最高，如何判断老年公寓的质量？提交人还就老年人及其家庭关切的问题咨询了专家，并请专家从专业角度就他访问的三个项目提出建议。

“从专业的角度来看，我建议顾客根据他们的位置、健康和经济状况选择适合老年人的公寓。我建议我们可以从以下六个维度来判断:位置(周边医疗、交通和生活设施)、装修等级、公共空功能设施、老年房间质量、服务质量和价格。一般来说，位置是影响老年公寓最重要的因素。位置越好，周围的医疗、交通和配套资源就越丰富。专家这么说。

为了便于大家整理，笔者根据专家的建议制作了一个比较评分表:

“寿厚渐康的区位价值在这三个项目中非常明显，凸显了依托国有企业存量资产发展养老服务的优势。最近推出的年化收入为存款5%的会员模式受到了金融业成年儿童的追捧。开业后服务质量优异。”

经过这一轮的深入研究，笔者对老年高端公寓有了全新的认识:随着我国各行业消费升级时代的到来，满足老年人需求的高端产品和服务将更加被市场认可。在北京静修的大环境下，亲朋好友附近的高端养老设施、顶级医院和成熟社区的资源将日益稀缺。据了解，目前，北京共和苑、和水、和岳家等月租超过1.5万元的高档公寓很难找到。高端养老机构值得投资，无论是为了他们的父母，还是为了他们自己的未来。

来源：央视线