电商背后地产浮出水面：美的置业赴港IPO，何享健将坐拥四家上市公司

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自2014年以来在香港上市的传言终于迈出了实质性的一步。

投资界6月11日报道称，美的控股子公司美的地产(Midea Real Estate)最近向香港证券交易所提交了申请主板上市的招股说明书。

这一消息立即引起了市场的关注。2004年，美的控股成立的房地产企业美的地产终于进入资本市场，脱颖而出的是“兄弟”美的集团的电子商务光环。

净利润复合增长率达到122%，土地储备面积3310万平方米

根据招股说明书，2015年至2017年，美的地产主营业务收入分别为83.13亿元、119.92亿元和177.17亿元，复合增长率为46%。同时，公司的净利润也同步上升。公司三年同期净利润分别为3.84亿元、9.93亿元和18.94亿元，复合增长率为122%。截至2017年底，公司的综合毛利率为27.6%。

从数字上看，美的地产的运营仍然非常乐观。

美的地产目前在中国11个省的33个城市和1个直辖市运营。截至今年3月底，美的地产的土地储备面积为3310万平方米，在2017年国内上市房地产企业土地储备面积排名中位列前20名。其中，土地资产的权益价值约为950.13亿元。目前，公司的法定股本已增至20亿港元，分为20亿股，每股面值1港元。

美的地产是美的地产的一个子公司，于2016年底登陆新三板市场。财务报告显示，美的地产2017年实现收入4亿多元，同比增长63.66%，净利润5608.27万元，同比增长102.57%。

对于未来三至五年的发展目标，美的地产提出了三大方向:一是智能地产的全国领先品牌；第二，生活在工业特色镇的知名品牌中；第三，力争到2020年达到1000亿元的规模，覆盖中国50个城市，每个城市有4-5个房地产开发项目。

何翔建将拥有四家上市公司

美的地产自2012年与美的集团分离后，一直在为房地产业务的独立发展和独立上市做准备。早在2014年，美的地产总裁何恒乐就在接受媒体采访时表示，他将努力实现上市目标。2017年，有媒体披露美的地产将在香港上市。尽管美的集团后来否认了这一点，但经过“波折”，谣言还是成真了。

值得注意的是，从美的地产股东名单来看，美的集团创始元老何香健和他的儿媳陆德延是美的地产的控股股东，而何香健和陆德延都是美的控股公司的实际控制人，分别持有美的控股公司94.55%和5.45%的股份。其中，陆德言在美的地产上市前，通过其名下的三家全资公司持有美的地产100%的股权:美的发展控股有限公司、美恒有限公司、美宇有限公司..

除了拥有美的集团，美的创始人何香健、无锡小天鹅股份有限公司和KUKA(在法兰克福证券交易所上市)也是何香健实际控制的上市公司。以目前的股价计算，这三家公司的市值已累计超过4000亿元。

根据《福布斯》2018年全球富豪榜，何香健目前身价201亿美元，在中国富豪榜上排名第六。如果美的房屋所有权成功上市，那么已经过了70岁的何香健将拥有4家上市公司。

为了将规模扩大到1000亿，债务和现金流成为痛点

作为一家房地产公司，美的地产一直在拓展自己的领域。

业务重点在京广线以东，2003年大部分房地产在四线城市。其中，珠江三角洲、长江三角洲、长江中游、环渤海地区和西南地区的土壤储量分别占23.4%、20.4%、20.5%、12.8%和14.6%。基地佛山有28个项目，总面积601.4万平方米。

然而，由于房地产行业“预售模式”的特殊性，提前收到的巨额账款提高了其资产负债率。从2015年到2017年，美的房屋净值负债率分别高达622.1%、624.7%和118.9%。截至2018年3月31日，美的净负债率为181.4%，几乎是行业平均水平的两倍。

虽然该指标不能真实反映公司的财务状况，但房地产行业的平均净负债率为50%，美的房地产仍存在一定的财务风险。

赴港背后:对资金的渴求和融资渠道的拓展

对资金的巨大渴求和融资渠道的快速扩张是美的上市的主要驱动力。

在国内a股严格监管房地产企业上市的情况下，信托主导的非标准业务融资是中国保监会严格监管的重灾区。然而，美的地产约34.5%的贷款是通过信托和其他融资安排发放的。

因此，在香港上市是美的最佳选择。通过资本市场的力量，可以解决短期融资和套现，并可以迅速获得资金。

回顾a股，截至2018年第一季度，135家a股上市房地产企业的最新资产负债为6.95万亿元，其中35家上市房地产企业的资产负债率超过80%，占26%，商辂房地产的资产负债率高达94.06%。作为国内房地产的领头羊，万科这个市值1000亿元的房地产企业，其绝对价值已经达到1.03万亿元。虽然去年全年和今年一季度，万科净利润同比分别增长33.44%和28.68%，但高负债带来的风险是无法掩盖的。

在过去的20年里，房地产行业的总负债一直在稳步上升。虽然整体增速自2010年以来逐渐放缓，但由于基数较大，绝对负债不容忽视，这为房地产企业未来的稳健发展埋下了隐患。

结论

目前，美的地产正朝着产城一体化、科技城、智能家电、智能家居、海外项目等多个细分方向发展。就在上周，美的地产宣布将打造“未来新的生活方式领导者”。

从2004年到2010年，再到2017年，已经过了70岁高龄的美的集团创始人何香健，终于带着美的地产在资本市场上一搏。只有当国内房地产行业增速明显放缓，众多房地产企业竞相扩张土地时，美的房地产才能真正从“同胞”和美丽的电子商务的光芒中脱颖而出。

这篇文章是投资界的原创。作者:桑尼，原创:news.pedaily/201806/432350.shtml

来源：央视线