扩张大幅度效率小碎步中南建设233.22%净负债率信用评级难升

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2017年，中南建设的资产规模大幅扩大，但其毛利率、净利率和净资产加权收益率均落后于行业平均水平。截至2017年底，该公司的净负债率在19 100亿a股上市房地产企业中排名第五

标点金融研究员赵春燕

房地产世界从未平静过。

在房屋用于居住而不是用于投机的大基调下，房地产的各种长期机制得到了加速，对三个限制(贷款限制、价格限制和购买限制)的监管已成为常态，每个行业的变化往往意味着洗牌。

在这次调整中，许多以高杠杆率为扩张基调的房地产企业不得不等待并积极应对。

近年来，江苏中南建设集团有限公司(以下简称中南建设，000961.sz)实现了快速扩张。2009年借壳上市后的第一份年报显示，该公司资产总额为171.41亿元人民币；截至2016年底，公司总资产达到1171.35亿元，首次突破1000亿大关。最新年报显示，截至2017年底，公司总资产已达1750.04亿元，同比增长49.4%。

在快速扩张的表象下，其杠杆率不断上升，偿债压力越来越突出。在标点财经研究所和投资时报联合发布的“2018中国房企缺钱报告之路”中，2017年公司净负债率为233.22%，在19家规模为1000亿元的a股上市房地产企业中排名第五。比特；短期负债与货币资金的比率为0.92倍，在同一样本中排名第十。

与此同时，标点金融的研究人员注意到，中南建设的毛利率、净利率和加权净资产收益率均低于行业平均水平。

运行效率很难与扩展速度相匹配

年报显示，2017年，中南建设实现销售额963亿元，同比增长158.14%；合同销售面积753.29万平方米，同比增长137.6%。这是过去五年来最快的增长率。根据嘉里的数据，中南建筑2013年和2016年的销售额同比增长率分别为43%、20.2%、9.59%和65.8%。

2017年，中南建设加快了国家布局。除继续深化江浙沪鲁的培育外，新增深宁郑州成渝Xi昆明等29个热点城市。全年累计征地98件，新增土地价值储备近2000亿元。

在这一系列业绩的推动下，公司总资产同比增长近50%，达到1750.04亿元。

然而，其主要性能在同行中并不突出。2017年，中南建设实现营业收入。营业总收入305.52亿元，同比下降11.29%，增速在19 100亿a股上市房地产企业中排名第16位；归属于母公司股东的净利润为6.06亿元，同比增长78%；扣除非净利润只有1.1亿元，同比下降69.96%。

在2017年的非经常性损益中，非流动资产处置损益约为4.98亿元，其原因是处置其子公司中南(深圳)房地产开发有限公司的股权；另一项政府补贴约为1.02亿元。

中南建筑的运营效率在业内并不出色。2017年，公司的毛利率、净利润和加权净资产收益率分别为16.31%、1.76%和4.39%，资产超过1000亿元的19家a股上市房地产企业这三项指标的平均水平分别为31.62%、13.46%和16.34%。

此外，在统计的房企中，中南建设2017年的净利率和加权净资产收益率排名第一，毛利率排名第二。

高负债比率

快速扩张和有限的经营效率可能导致高负债率。

根据中南建设2017年年报，短期贷款71.93亿元，一年内到期非流动负债59.36亿元，合计131.29亿元。同期，公司货币资金为142.7亿元，短期负债占货币资金的比例为0.92倍。

此外，截至2017年底，中南建设的资产负债率为90.52%，同比增长4.29个百分点。

今年年初，标准普尔全球评级公司(Standard & Poor 's Global Rating)宣布授予江苏中南建设公司b级信用评级。标准普尔认为，中南非建设公司追求高增长，这导致其财务杠杆较高，而其业务集中在四线城市，这限制了该公司的评级。同时，由于公司面临大规模短期债务到期，其再融资风险高于行业平均水平。

来源：央视线