保利物业、时代邻里同日上市 物业管理行业开启混战模式

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我们的记者王筱月

资本市场的物业管理领域增加了两名新员工。

12月19日，保利地产和时代邻里都在香港证券交易所上市，但他们的待遇却大不相同。保利地产以中央企业为后盾，受到资本市场的青睐。截至收盘，其股价已上涨29.2%，市值达242亿港元，仅次于碧桂园和亚人寿。时代邻里不幸破产，收盘下跌5.24%，市值44.34亿港元。

东北证券房地产行业分析师张云凯在接受《证券日报》采访时表示，决定物管公司估值的核心因素是业绩增长的确定性。如果附属的房地产公司能在未来继续给予物业管理区域，市场愿意给予高估值，而领先的公司也会有估值溢价。

根据保利地产的招股说明书，其最大客户是保利发展控股集团，即在a股上市的保利地产。时代社区由大湾区房地产公司时代中国控股公司支持。从2016年至2019年上半年，时代中国控股开发的物业提供的管理服务收入分别占管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%和64.9%。

房地产公司上市的背景是房地产业从“大规模开发”时代进入了“存量资产”时代。莱坊中国战略咨询部高级总监陈铁告诉记者，在母公司的帮助下，物业管理通过轻资产战略模式实现了快速扩张和盈利，资金需求很大，但物业管理公司很难通过传统模式筹集资金，上市融资是一个很好的方式。

据不完全统计，2018年，中国有5家物业管理公司上市，预计2019年将有8家物业管理公司上市。自今年年初以来，这个板块也一直备受追捧。据《证券日报》记者统计，截至12月19日收盘，今年以来，共有7只物管股累计上涨一倍。

张云凯表示，房地产公司的经营在政策影响下波动较大，属于部分周期行业，资本市场给出的估值水平较低。物业公司具有可持续性高、资产轻、现金流稳定等优势。，而且往往服务于行业，因此资本市场给出了更高的估值水平。

“物业管理行业发展潜力巨大，空市场充足，行业集中度仍然很低。”张云凯说道。根据川才证券的研究报告，物业管理行业是房地产开发链的后周期环节，市场增量滞后于商品房的新建和销售。2016年和2017年，中国商品房销售面积增长率分别为22.5%和7.7%。在2018年的高基数下，销量仍实现了1.3%的正增长。与2016年至2018年的销售规模相对应，预计未来两年物业管理行业将进入快速扩张期。

“在未来，物业管理公司将是赌注，将有越来越多的并购，形成更大的规模效应。”陈铁东说道。

时代邻里在招股说明书中表示，从2020年到2022年，公司预计将收购四到八家物业管理公司，并计划在三年内收购四家提供电梯相关服务的公司、一家提供清洁服务的公司和两家提供市政卫生服务的公司。保利地产还表示，大部分募集资金将用于优先并购，以扩大其业务规模。

另外，物管公司的人工成本比重较高，因此面临着成本增加而价格上涨困难的问题。张云凯表示，物业管理公司可以通过两种方式提高毛利率水平:通过科技赋权和提高物业服务质量。

时代邻里表示，将利用15%的募集资金建设智能社区，另外10%的募集资金将开发一站式服务平台，通过物联网、云计算和人工智能等技术提高运营效率和服务质量。保利地产将利用部分募集资金升级其数字化和智能化管理系统，降低运营成本，提高收入能力。

来源：央视线