金茂上半年签约过千亿元 城市运营地图扩容加速

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■我们的记者王立新

近年来，销售规模复合增长率超过50%的中国金茂正以其独特的“金茂模式”稳步发展。8月28日，中国金茂递交了2019年中期成绩试卷。

根据中期业绩，截至6月30日，中国金茂业主应占利润为36.97亿元，同比增长12%；扣除投资性房地产的公允价值收入(已扣除递延所得税)，归属于公司所有者的利润为32.81亿元，同比增长4%。得益于高毛利率的一流业务，金茂在此期间的整体毛利率为37%，处于行业内的高水平。

从销售规模来看，截至半年度业绩报告发布之日，中国金茂的签约金额和支付金额均超过1000亿元，为公司带来了充裕的现金流。中国金贸投资者关系部主任郑说:“今年的目标是1500亿元，问题不大。2020年的目标是2000亿元。”如果按下半年1660亿元的可销售价值计算，去污率可达43%，可以达标。

“中国金茂早年在城市经营方面下了很大功夫，现在有很强的复制能力。进入“千亿阵营”后，在产品实力、城市经营和混合改革三大内生力量的推动下，突破房地产周期、实现高质量增长的“金茂模式”已经成熟。”据业内人士透露，未来中国金茂有望成为房地产行业的尖子生，规模和利润都将快速发展。

以较低的负债率实现快速的规模增长

在中期业绩报告中，中国金贸以“两升两降”的形式给出了四个重要数据:合同销售额和销售面积的高增长，平均借款成本和净负债率进一步下降。

在杭州、北京等单城市的帮助下，签约金额超过100亿元。今年，在八个月的时间里，去年刚刚挺进“1000亿营”的中国金茂，完成了合同金额和支付金额翻番1000亿元的“纪录”，提前进入了“1000亿阶段”。此外，金茂地产和土地在中国的销售总额约为1766亿元，提前1至2年锁定业绩。

然而，与其他企业不同的是，中国金茂的负债率并没有在加速扩张的背后上升。2019年上半年，中国金茂的净负债率从2018年底的71%降至67%，处于行业安全稳定范围内。与此同时，良好的信用记录和较高的机构评级使金茂在同行的20家房地产企业中保持极低的资本成本。

数据显示，2019年上半年，中国金茂成功发行了5年期18亿元人民币公司债券、5年期2.5亿美元债券和10年期5亿美元高级担保债券，利率分别为3.72%、4%和4.25%。2019年上半年，金茂在中国的平均借款成本比2018年底下降了0.15个百分点，至4.96%。这种融资成本水平可以与万科、华润等领先的房地产企业相比。

城市运营地图帮助“金茂模式”走向成熟

在“两升两降”的绩效指标背后，是中国金茂土地投资扩张的独特优势。上半年，中国金茂共收购项目24个，新增优质土壤储备643万平方米，其中城市运营项目5个，土壤储备贡献率达到45%。

值得注意的是，由于城市运营转型的土地储备，金茂的平均征地成本已从2018年底的约8124元/m2降至5300元/m2。此外，根据金茂的计划，从2020年到2022年，城市运营将占土地储备总投资的60%。

根据一份研究报告的分析，通过城市运营模式获得土地储备可以提高金茂的整体股权比例；另一方面，降低成本可以有效地促进利润率的提高。

“今年我们买地更好了。”中国金茂首席执行官李康辉透露，在城市运营项目的布局方面，公司在对这些城市的人口流动和结构、未来规划和发展潜力进行全面研究后，将符合标准的城市纳入考虑范围。"金茂被称为城市经营地图."

目前，中国金茂已有16个城市运营项目，其城市运营模式已进入成熟的复制阶段。根据《中国日报》发布的数据，报告期内中国金茂地产的平均销售单价为24000元/平方米。根据这一粗略估计，金茂在中国的土地成本仅占销售价格的22%,未来将有更多的空产品投入到研发和建设成本中，从而在制造更好产品的基础上扩大利润。

一些业内人士认为，不难看出，以城市经营为特征，通过内生动力突破房地产周期，实现持续高速增长的“金茂模式”已经成熟。在全国范围内，金茂实践了“城市-人-生产”的城市运作逻辑，即在城市聚集人，在城市促进生产，现已具备较强的复制能力。

混合改革加速了金茂的市场化进程

一些业内人士表示，与其他企业不同，中国金茂之所以能够实现稳定、可持续的发展，根本原因在于“金茂模式”并不是向外走的节奏，而是需要向内的动力。产品实力、城市运营模式和通过混合改革实现的更具活力的股权结构是中国金茂2019保持稳定和领先的三大内生驱动力。

2019年7月，平安在金茂投资87亿港元。交易完成后，中化的持股比例从49.7%降至35.1%，仍是金茂的最大股东；紧随其后的是平安15.2%的股份；新华保险持有9.18%的股份。

在业绩会上，李同辉表示，对于中国金贸而言，平安只是金融投资者，并不参与具体的经营管理。此外，管理层还表示，金茂正逐步安排与平安各方面的联系。未来，金茂将与平安的产业资源和金融实力合作，拓展更大的合作空空间。

事实上，混合改革给中国金茂带来的变化是，它实现了进一步的“市场化”，获得了更具活力的股权结构和更强大的长期投资者。对于金茂的“市场化”，金茂管理层表示，在保持中央企业属性的前提下，金茂将无限接近市场化运作。

对此，一些业内观察人士表示，随着长期投资者平安的进入，金茂与中国金茂之间的强大协同作用，金茂未来的持续稳定增长将充满想象。

来源：央视线