绿城中国半年新增货值1500亿元 要做“颜值高、贤惠和聪明”的综合服务商

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■我们的记者王立新

“年初销售情况好于计划，目前经营指标有所改善，公司已进入稳定状态和恢复通道。”8月26日，绿城中国董事长兼首席执行官张亚东在2019年中期业绩会议上表示，绿城应该成为“高价值、高德、智能”的理想综合生活服务提供商。

巧合的是，去年的这个时候，张亚东刚刚接任绿城中国的首席执行官，而绿城执掌绿城的时间是一年。张亚东对绿城未来十年有了新的规划。总而言之，我们应该围绕主业建立一个多元化、综合性的产业体系。

他向《证券日报》等媒体进一步解释说，绿城的“短期、中期和长期规划”由三部分组成。首先，要做好传统房地产开发和重资产业务；二是加强代理建设等轻资产业务，希望代理建设能与重资产一起形成支柱业务；三是综合产业布局，围绕住宅建设科技住宅、住宅4s服务和养老等衍生服务，是新的绩效增长点。

此外，关于2019年的销售目标，他还表示，下半年绿城整体可销售价值约为2263亿元，去污率仅达到55%，全年可实现2000亿元的销售目标。

通过多种渠道提高周转速度

根据中期业绩报告，截至6月30日，绿城中国已获得743亿元的总合同销售额和88%的销售回报率；毛利率为32.0%，同比增长13.9个百分点；净利润30.73亿元，净利润同比增长7.2个百分点；股东应占利润20.58亿元，每股基本利润0.67元。

不难看出毛利率和净利润都有很大提高，尤其是净利润高达16.5%。"这与小城镇等项目的遗留问题有关。"绿城管理层解释道。此外，张亚东表示:“今年上半年，绿城的征地利润率已从原来的10%下降到几个位数，但小城镇、tod和旧城改造项目的利润率仍保持不变。两位数的水平，以确保空.未来的利润”

更重要的是，绿城正在加快项目周转，并通过组织结构、激励制度和向前线下放权力来提高其释放绩效的能力。

目前，张亚东执掌绿城以来，许多改革制度相继出台，真正加快了绿城项目的周转。张亚东表示，绿城的运营能力已经逐步提高。过去理想的目标和周期是“5912”，现在达到了“4914”，即新收购项目从征地到建设需要4个月，从征地到开业需要9个月，从征地到现金流回报需要14个月。

然而，在绿城面前，管理层关注的是摆脱销售节奏不平衡的尴尬。张亚东直言:“下一步，我们的工作目标是加大投资和扩张力度，提高征地的统一性，力争全年新增土地价值达到2000亿元。”

此外，为了调整土地储备结构以适应销售节奏，绿城中国是上半年具有代表性的房地产企业之一。

截至6月30日，绿城中国的新增投资价值为626亿元(另一个锁定和未确认的价值约为900亿元，上半年新增土地的实际价值达到1500亿元)，新增土地的平均底价为12837元/平方米。投资扩张模式呈现多元化特征，除了传统的招投标和拍卖外，小城镇、tod和城市更新的投资比重有所增加。张亚东表示，预计在下半年，它将增加参与招标，拍卖和土地收购。

金融盘稳定

绿城中国出现了危机，近年来债务比率受到严格控制。

根据中期业绩报告，截至6月30日，绿城中国的净资产负债率为58.6%，银行存款和现金(包括抵押银行存款)为482.32亿元，是一年内到期贷款余额的2.69倍。现金充裕，可以偿还到期债务，保证公司稳定运营。总贷款加权平均利息成本为5.4%，与2018年持平。

事实上，控制负债率是房地产企业的必修课，但每个企业控制负债率的标准不同。在杠杆率下降成为2016年的大趋势后，看看近年来房企的表现，我们可以看到如下变化曲线。

万科、中海、华润、绿城、龙湖等稳定房地产企业的净负债率(考虑永久负债后的净负债率，下同)控制在30%-60%之间；新星新城控股、徐汇等大中型住宅企业的净负债率在70%至100%之间波动；一些房地产企业的净负债率，如融创，已经加速快速运行，约为150%。

“近年来，它在财务上相对宽松。为了保持稳定的财务状况，绿城在其内部控制中有一个“底线思维”，并将按照这个思维全面配置资金。即使未来有良好的投资机会，净负债比率的控制仍将保持在80%的红线以内。”绿城管理层表示。

金融盘的稳健将使绿城不遗余力地做一些事情。未来，绿城或许会一步步向张亚东的规划靠拢，成为围绕主营业务构建多元化、综合性产业体系的理想生活服务提供商。

来源：央视线