【房企半年考】建业地产上半年负债率上升，“走出河南”战略效果待考

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蔡联(北京记者李杰)报道说，建业地产(00832.hk)上半年频频出手，收购凯德置地的公司股份，收购中国人交朋友，甚至今年首次宣布逐步退出河南，这一切都表明这个在河南根深蒂固的老房地产企业正在发生变化。

根据建业地产近日发布的2019年中期业绩报告，数据总体良好，但也存在隐忧。

今年上半年，公司实现合同销售额395.9亿元，同比增长24.1%；营业收入90.68亿元，同比增长90.1%；净利润7.68亿元，同比增长33.8%。然而，其毛利率和净利率均有所下降。同期毛利率为27.3%，同比下降8.7%；净利润率为8.5%，同比下降3.5%，净利润率处于行业较低水平。

建业地产董事长胡葆森在中期业绩会议上表示，建业地产的年度总销售目标是900亿元。今年上半年，建业实现了上述目标的近44%，业内人士认为，实现年度销售目标是安全的。

负债和融资成本上升

至于毛利率的下降，建业表示，主要是由于结转的高利润率停车位比例下降，导致毛利率下降约3.8个百分点。此外，2018年上半年大部分结转项目为高利润项目，导致该期间房地产销售毛利率下降约4.5个百分点。

与毛利率相比，净利率能更好地反映公司的盈利能力，净利率的下降与主营业务成本、企业费用或非营业费用的增加有关。

根据建业地产的中期业绩报告，上半年其销售成本翻了一番，销售和营销费用及管理费用增加。

报告期内，公司销售成本为65.94亿元，较2018年同期的30.51亿元增长116.1%。销售和营销费用为7.51亿元，同比增长73.4%；一般及管理费用为7.72亿元，同比增长32.4%。

建业表示，在此期间，合同销售额和营业收入的增加，以及在建项目和销售人员的增加，导致销售成本、工资奖金和销售佣金等各种相关财务费用的增加。

此外，建业上半年负债水平和融资成本均有所上升。

报告期内，建业地产共借款257.98亿元，较2018年末增长29.9%，其中内债占45%，外债占55%；总资产负债率为91%，比2018年底略有上升1.1个百分点；净负债率为60.5%，比2018年底高出约5.5个百分点；融资成本2.3亿元，同比增长40.2%。

“我们认为，当一个企业进入高增长阶段时，债务增加是不可避免的现象。然而，我们有大量未结转的未清资源，因此债务比率只是阶段性地相对较高。”建业地产首席财务官胡平在中期业绩会议上表示。

新增土地储备同比下降40%

今年上半年，建业地产新增土地储备大幅下降。报告期内，公司通过招标、拍卖、股权合作等方式增加储备建筑面积452万平方米，同比下降44.6%。

不过，建业表示，将在2019年下半年加快土地收购和开发速度，重点提高重要地区的盈利能力。

从建业地产新增土地储备的区域位置来看，主要集中在河南省。“今年年底，我希望能全面覆盖河南120个县级以上城市。这是建业的战略方向。”胡葆森在演出会上说。

从市场份额来看，河南建业地产的市场份额有所下降。根据合同金额，截至2019年6月30日，河南省建业房地产的市场份额为7.7%，比2018年底下降1.3个百分点。

值得注意的是，作为一家深入培育河南的房地产企业，建业地产今年提出了“走出河南”的战略。

在今年3月举行的2018年业绩会议上，胡葆森首次提出建业地产将退出河南。“建业要走出河南有三个条件。首先，上市公司暂时不考虑走出河南，走出河南的产出模式是轻资产；其次，出口轻资产品牌管理的管理半径控制在500公里以内，包括河北、陕西、山东、安徽、湖北等城市；第三，出口产品的形式是一个产品，如中原文化城。”胡葆森说。

截至2019年6月30日，建业地产已完成轻资产项目131份合同的签约，预计总建筑面积约为1991万平方米。报告期内，轻资产项目实现收入约4.04亿元，同比增长约62.2%。

关于轻资产出口，胡葆森表示，集团仍处于探索阶段，轻资产出口处于谨慎阶段。下一步该怎么走，如何设定业务目标，应该根据探索的情况来决定。

来源：央视线