降杠杆防风险显成效 泛海控股负债率持续下降

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本报记者向

从85.17%，85.36%，83.69%，然后到81.54%。这是远洋控股的负债率逐年下降的轨迹，也是远洋控股在房地产企业竞相收缩资产负债表的背景下交出的成绩单。

早在2014年，远洋控股董事长卢志强就为公司设定了转型方向:从单一的房地产上市公司转型为“金融+房地产+战略投资”的综合性上市公司。

今年年初，远洋控股将其北京和上海项目转让给融创地产，以优化其产业结构和债务结构。这一行为在业界引起了很大反响。此后，信贷环境进一步收紧，住房企业的融资渠道也收紧了。远洋控股的转型路径和债务优化可能会给行业带来启示。

优化债务结构，负债率继续下降

在房地产的寒冬环境下，远洋控股已经走上了一条不同于房企的转型之路:出售项目，转换灯光运营模式；继续转型为金融控股公司。

财务报告显示，截至2018年底，远洋控股的资产负债率为86.60%(考虑预收及收益结转因素，调整后的资产负债率为83.69%)，到2019年第一季度实现快速下降:截至2019年3月底，公司总资产为1835.43亿元，所有者权益为322.04亿元，资产负债率为81.54%。

从长期来看，自2016年以来，远洋控股的负债率一直呈持续下降趋势:从2016年的85.17%和2017年的85.36%下降到2018年底的83.69%，再到目前的81.54%。

如何实现它？从远洋控股发布的财务报告可以看出，虽然总资产保持稳定，但远洋的债务规模大幅下降，降低了负债率。截至2019年第一季度，债务总额为877.22亿元，较2018年底下降27.89%。

收入和利润方面，2018年和2019年1-3月，公司实现营业总收入分别为124.04亿元和28.71亿元，利润总额分别为13.46亿元和28.40亿元。

此外，从专业评估公司的分析可以看出，在当前的融资环境下，远洋控股注重调整短期负债和长期负债的比例。其中，截至2019年第一季度，短期计息债务和长期计息债务的比例分别为39.36%和60.64%，短期计息债务的比例较2018年底有所下降；长期债务资本化率和总债务资本化率分别为62.29%和73.15%，同比分别下降9.05%和7.91个百分点。

一些评论人士对海洋控股的资金来源提出质疑，称海洋控股在短期内应该为基金支付过高的费用，基金短缺应该用来弥补资金缺口。一些金融人士指出，就金融而言，特别是短期流动性问题，“现金余额”和“短期债务”的比较不能反映企业的偿债能力，但短期债务和速动资产的比较可以反映短期资本状况。除了货币资本，还有许多资产可以很快变现，特别是像远洋这样的控股公司，它们已经转变成类似的金融机构。

根据远洋控股2018年年报，本公司流动资产包括以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产156.87亿元，其他流动资产35.63亿元，一年内到期的非流动资产2.49亿元。

据统计，远洋控股的速动资产为413亿元，可以完全弥补短期债务。此外，据报道，2019年初，远洋地产出售了北京-上海房地产项目，并获得125亿元现金和剥离债务。事实上，本项目的第一笔资金和第二笔资金已经支付，累计支付了交易价格的80%。

根据上述财务人员的说法，从目前大洋洲流动资产和收入的规模来看，偿还到期债务似乎不存在流动性困难。特别是从目前的金融环境来看，尤其是融资环境，宽松的货币政策步伐可能会略微放缓，而对民营和小微企业有针对性支持的融资政策也将发挥其优势。

内部保证有序压降

据公开信息，截至2018年12月31日，远洋控股及其控股子公司对外担保实际余额为661.9亿元，占公司经审计净资产的329.06%。

房企保有量高是业内普遍现象。一些研究人员指出，住房企业担保的整体补偿风险是有限的。由于房地产企业的担保大多为合并子公司的担保，且担保的计息负债已反映在房地产企业的合并报表中，因此不存在或有负债。

从担保结构来看，上述329.06%的比例中有很大一部分与融创出售资产的过渡性担保有关。其中，本公司控股子公司武汉中央商务区有限公司向融创地产集团有限公司出售资产导致的过渡期第三方担保占本公司2018年12月31日经审计净资产的96.76%。

据了解，目前融创项目已经支付了80%的交易价款，预计这部分担保将很快完成，担保金额将大幅减少。

一些业内研究人员认为，房地产企业对子公司项目的担保与中国的融资环境有很大关系。一般情况下，房地产企业的项目公司在申请银行贷款和融资时，必须得到母公司的担保。特别是，由于缺乏政府的认可，民营企业的信用资格普遍弱于中央企业和地方国有企业，因此他们也需要为其项目公司贷款提供更多的信用增级措施，而提供连带责任担保是最常用的手段。

特别是在房企快速发展的时期，保证率往往很高。根据远洋控股2017年6月发布的对外担保公告，当时的担保金额高达1093亿元，接近2016年经审计净资产的6倍。然而，结构优化后，担保的金额和比例也在不断下降。

除了将项目出售给融创外，远洋控股的其他担保是公司对其控股子公司或控股子公司之间的担保，不存在外部担保。

同时，研究人员强调，即使房地产企业的担保率在行业间横向比较中相对较高，补偿风险也非常有限。由于房企普遍珍惜自己的信用额度，他们不会轻易担保非关联方。

根据公开信息，海洋控股公司迄今信用良好，从未出现任何违约或不良情况。根据远洋控股的信息和中国人民银行信用信息中心发布的《企业信用报告》，截至2019年4月19日，远洋控股没有不良贷款，信用记录良好；公司到期债务将按期还本付息，存续债券将按期还本付息。

(编辑乔传川)

来源：央视线