去“地产化”的万科楼盘“贴牌”卖？内部小股东收益不菲董事会迎来大变

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在一年半的时间里，万科新项目的合作开发比重上升到了90%，品牌产出实现了轻资产战略，但负面效应正在慢慢显现

《投资时报》记者王红

无论是2017年轰轰烈烈的股权之争，还是2018年明星独立董事刘姝威与重要股东宝能的相互攻击，曾经低调稳健的国内房地产企业领袖万科集团(000002.sz)实际上已经变成了一个净亏损。最近，关于住房质量的投诉接二连三地爆发，这使得2019年注定要迎来不稳定的一年。

是的，一直以质量著称的城市配套服务提供商，因为业主对住房质量的投诉而频频成为头条新闻。1月8日，杭州良渚文化村图书酒吧老板张艳华在一封公开信中透露，他持有的一大片万科地产正在泄漏。

最近一次投诉来自万科世纪之光的业主，他对万科交付的房屋装修质量极为不满，并揭露装修后的门和地板都是用纸做的，表示他们将与其他业主一起通过法律手段维护自己的权利。

《投资时报》记者了解到，万科世纪之光房地产开发商此次投诉的对象是杭州万科大佳房地产开发有限公司..然而，尽管以万科的名字命名，该物业并不是由万科开发的。

根据工商信息，万科通过杭州东学投资管理有限公司仅持有项目0.55%的权益，追根溯源，杭州万科大佳房地产开发有限公司的两个更重要的股东是杭州城建发展集团有限公司和重庆龙湖企业发展有限公司，分别占32.5%和10%的股份。此外，万向部门的子公司顺发恒业(000631.sz)也持有25%的股权。

由于持股比例低于1%，万科不得不承担100%的声誉损失，这似乎是不值得的损失。

同时，万科集团告诉《投资时报》记者，所谓的硬纸板门实际上是一种环保材料，广泛用于室内装饰，符合行业标准。

频繁暴露的质量门只是一个孤立的事件和巧合吗？一向重视自身形象的万科，真的愿意用微不足道的权益去面对品牌污染吗？中间发生了什么？

万科品牌产量

追踪万科世纪之光地产的股权具有代表性。事实上，许多万科地产正处于风口浪尖，主要交易者不是万科集团。

例如，万科北辰广智房地产，也有质量问题投诉，由杭州万红房地产开发有限公司开发。根据工商信息，除了万科集团，金地股份有限公司(600383.sh)也是重要股东。

万科集团向《投资时报》表示，联合开发模式在房地产领域并不新鲜。不仅万科集团，碧桂园(2007.hk)、中国恒大(3333.hk)等房地产企业也将引入其他股东，共同进行土地开发。

只是顺其自然？根据万科集团2018年半年度报告，去年上半年，公司收购了117个新项目，其中90.8%是合作开发。然而，2017年和2016年，合作开发新项目的比例分别为72.3%和59.5%。也就是说，在短短的一年半时间里，万科新项目以合作开发名义出现的比例增加了31个百分点。

从2018年宣布的土地收购来看，万科集团现在更愿意以合资或合资的形式参与土地开发。于亮所谓的“去房地产”可能不愿意专注于资产运营，而更愿意出口万科的品牌。一些专业人士对此进行了分析。

随着合资或合资模式的不断扩大，万科集团的长期股权投资规模也在不断扩大。根据2018年第三季度报告，公司长期股权投资从2015年的335.03亿元飙升至1190.13亿元，增幅为355%。

问题是漏水的硬纸板门的质量纠纷频频曝光，品牌折扣完成的高杠杆操作带来越来越多的不确定性。

事实上，余良时代的万科一直在寻求去房地产化的转型，包括多元化进入商业地产、物流、养老和长期租赁公寓，甚至在余良的授意下，在之前的公司名称中去掉了房地产这个词。

但是效果并不明显。一方面，万科集团多年来所依赖的房地产开发主业已被竞争对手赶上，而其对万村计划等各种创新业务的探索却被宣告搁浅。

2018年，万科完成年销售收入6069.5亿元。于亮公开表示，这一成就并不容易。然而，就在两个月前，于还坚持要完成每年6300亿元的付款。根据中指的数据，2018年碧桂园的销售额达到7146亿元。事实上，早在2016年和2017年，稳坐多年的万科年度销售冠军就分别被中国恒大和碧桂园夺走。

根据2018年第三季度报告，公司经营现金流净流出为257.31亿元，为三年来首次净流出。此外，万科集团2018年还发行了8只超短期融资券，额度为140亿元。2019年1月26日和27日，60亿元超短期融资券将陆续到期。

万科集团告诉《投资时报》记者，截至2018年第三季度末，公司持有的货币资本为1327.7亿元，资本状况稳定。至于净现金流出，这与去年公司的多次并购有关。

少数股东持有1%

《投资时报》记者了解到，在万科集团与其他房地产公司联合开发的项目中，有一些持股比例只有1%左右的小型股权机构值得关注。

浙江万科杜南房地产有限公司是万科集团全资拥有的重要子公司。目前，它有110个项目投资公司。然而，《投资时报》记者发现，在前者推出的众多项目中，杭州郝颖投资合伙企业(以下简称郝颖投资)总是以1%左右的比例持有少量股份。

通过股权渗透，这家空壳公司的最终受益者是朱祥华、鲁赞和丁胜。相关资料显示，朱为杭州万科房地产总经理，丁为杭州万科企业及配套管理部总经理。

郝颖投资可能是万科集团的员工持股平台，这样的持股平台有很多。如深圳万和创富投资有限公司、珠海英盛房地产信息咨询有限公司等。这些机构有一个共同的特点，那就是注册资本不多，而最终的受益人都指向个人。

这些持股平台往往以小比例参与万科集团的房地产项目，以万科品牌溢价分享部分房地产项目的利润。对于这些持股平台，万科集团在2017年年报中解释称，这是一个后续投资体系，即项目经营成果与员工利益直接挂钩。截至2017年底，万科集团已有502个项目进入后续投资系统，后续投资认购金额达到106.4亿元，占万科峰值股本的5.59%。

万科集团在年报中解释称，所谓的后续投资系统是在2014年引入的。据《投资时报》记者统计，2014年至2017年，万科集团共新增项目535个，相当于万科集团员工参与的2014年后几乎所有新房地产项目的建设。

随着近几年中国房地产市场的迅猛发展，这1%的股东分享了万科集团的大量优质房地产项目，并获得了丰厚的回报。根据2017年年报，万科集团前三季度小股东收入达到91.57亿元。

股本来自哪里？持有股票的回报在哪里？万科集团没有透露更多信息。然而，这个不透明的员工持股平台一直是万科集团的公开秘密。由员工持股平台资金组成的金鹏资产管理计划和德英资产管理计划两年前曾卷入万宝股权纠纷的舆论漩涡。

截止目前，深铁持有万科29.38%的股份，宝能持有万科8.39%的股份，安邦持有万科3.21%的股份，万科管理层通过金鹏和德英资产管理计划持有7.12%的股份。

值得注意的是，1月16日，肖敏辞去万科集团董事职务。据悉，肖还辞去了深圳地铁集团有限公司总经理、党委副书记的职务..据统计，由于深交所的原因，万科上市公司有两名非独立董事和一名监事空缺。

第一大股东的重要人事变动对万科集团的未来会有什么影响？宝能会得到期待已久的董事和监事席位吗？这些变化会对1%的内部少数股东产生什么样的影响？《投资时报》今后将继续关注此事。

来源：央视线