岑智勇：金融街物业登陆港股市场　商务物管成发展核心

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最近，新股热潮持续，但投资者只关注医药和生物公司的动态，容易忽视其他部门的情况，然后错过了许多新股盈利的机会。尽管COVID-19在年初爆发，但物业管理行业的表现一直优于市场，偶尔会出现回调，但很快又回升，甚至达到新高，成为“流行病”城市的防疫股。关注物业管理行业估值的投资者表示，类似上市公司的估值过高，他们担心现在的买入风险非常高。然而，投资者不应忽视，整个物业管理行业在中国是极其分散的。就收入和管理的建筑面积而言，即使是香港股市的领先物业管理企业也仅占整个市场的1%左右，没有考虑未来产业整合、新建物业提供的物业管理面积、住宅生态圈发展等有利因素。因此，物业管理行业的高增长应该会持续一段时间，所以对港股物业管理公司的关注相信会继续增加。放眼HKEx的平台，只有一家商业物业管理金融街物业(01502.hk)将于6月份在ipo市场发行股票。根据招股说明书，金融街物业成立于1994年，专注于为位于全国各级金融管理中心的物业提供物业管理及相关服务。2019年，公司为全国144个物业项目提供物业管理及相关服务，管理总建筑面积约1990万平方米。早在25年前，金融街物业就从北京金融街地区的物业管理开始，然后通过其定制服务和品牌扩张将其服务扩展到全国其他地区。从整体实力来看，金融街房产2019年的收入为人民币9.97亿元(下同)，当年利润为人民币1.13亿元。根据中央参考研究所的报告，2020年金融街地产综合实力在中国100强物业服务企业中排名第16位。金融街物业涵盖办公楼、综合大楼、零售商业建筑、酒店、住宅物业、公共物业、医院、教育物业和其他多样化的形式。此外，金融街酒店还通过伊泽咖啡馆、餐厅和面包店的独家品牌系列提供餐饮服务。其中，经营性物业占总收入的大部分，约占64.8%，约占所管理建筑总面积的40.3%。

(金融街长安中心)

由此可见，商业地产是金融街最重要的资产，商业客户愿意支付更多。与住宅物业相比，商业物业的准入门槛更高，专业要求更强。公司的费用将由空房间增加。招股说明书显示，金融街物业2019年的商业物业收费达到每平方米12.66元，而同期中国百强物业服务企业的平均商业物业收费为每平方米3.26元。单从写字楼物业来看，2019年金融街物业的写字楼收费高达每平方米14.91元，约为同期百强物业管理企业的2.22倍。金融街物业的商业物业收入比例大，收费高，提升了金融街物业的整体盈利能力。其次，如果按服务类型分类，公司的物业管理服务占77.9%，增值服务占19.7%。在品牌布局上，公司不仅使用了“金融街”品牌，还积极为北京金融街地区的租户和业主提供“零距离服务”，打造了2015年的“一机一策”专属品牌，提升了公司的综合服务能力。现在伊基泽泽有43家店铺，以后还会继续发展。在未来的发展过程中，相信金融街地产未来将继续以商业地产为业务重点拓展市场，通过增值服务加深客户对服务的满意度，从而增加同一个客户的收入。金融街地产(Financial Street Property)通过此次ipo筹集的资金中，约60%用于在全国范围内寻求战略收购和投资机会，20%用于发展公司的增值服务业务。此外，10%将用于信息技术和智能设施系统的建设和升级，其余10%将用于营运资金。金融街地产昨日第三天发行股票。回顾前两天的发行价，我们可以看到其超额认购达到了7.18倍。我相信公司可以继续转播本月的ipo盛况，投资者也可以继续关注后续。

(正文/香港独立股评人齐志勇)

来源：央视线