盈利能力下行，造血功能不足，这家房企净负债率竟超200%！

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金融街的净利润从2018年的14.78%降至2019年的13.14%。今年第一季度，非净利润下降79.44%；虽然盈利能力在下降，但负债率在上升，其净负债率从2017年底的不到152%上升到今年第一季度末的202%以上

标点金融研究员黄凤青

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6月下旬，一则新闻引起了人们的注意，成为深圳房地产市场冲击新趋势的一个注脚。这条新闻的主角，金融街法华荣宇华富，是金融街控股有限公司(以下简称金融街，000402.sz)进入深圳的第一个项目。这个北京式的房地产企业经过十几年的发展，终于在深圳开花结果了。

这是个好消息，但资本市场似乎并不买账。从2008年6月21日金融街法华荣宇华富公布候选人名单到6月30日，金融街股价微跌1.04%，深证成指同期上涨2.78%。整个上半年，金融街的股价下跌了18.23%；截至6月底，总市值不到200亿元，比2019年底减少44.24亿元。

与股价趋势相对应的是金融街的业绩下滑和高债务压力。

最近，根据wind提供的数据，标点财经研究所对2019年上市公司股东应占净利润(以下简称归属于母公司的净利润)和归属于母公司的净利润(根据归属于母公司的净利润和总经营收入计算)进行了研究，并发布了2019年a股上市房地产企业归属于母公司的净利润列表。在这份名单上，金融街是房价净利率下降名单中的一员。其归属于母亲的净利润从2018年的14.78%下降至2019年的13.14%，主要原因是毛利率下降，归属于母亲的净利润在2019年的增长远低于收入的增长。

尽管利润率在下降，但其负债率却在上升。金融街的净负债率已经从2017年底的不到152%上升到今年第一季度末的202%以上，在业内处于高位。目前，该公司仍有181亿元的公司债券有待发行。

扣除非净利润的负增长

根据2019年年报，金融街去年实现营业收入261.84亿元，同比增长18.41%。其中，房地产开发业务实现营业收入235.69亿元，同比增长20.31%；物业租赁业务营业收入18.41亿元，同比增长5.73%；物业管理业务营业收入6.87亿元，同比增长1.89%；其他收入同比下降19.67%，至人民币8600万元。

可见，房地产开发业务贡献了金融街90%的收入。然而，该业务2019年的毛利率较2018年下降了9.01个百分点。金融街表示，房地产开发业务的毛利率下降，是由盈利项目的结构性差异造成的。此外，物业租赁业务的毛利率也较2018年下降了0.42个百分点，而物业管理业务的毛利率略有上升，较2018年上升了1.47个百分点。

从区域来看，2019年北京、上海、重庆、天津、惠州金融街的毛利率均有不同程度的下降，广州的毛利率仅小幅上升0.07个百分点。其中，金融街2019年在北京实现收入82.54亿元，但毛利率下降16.97个百分点。

总体而言，金融街的毛利率从2018年的48.60%下降至2019年的40.15%，下降了8.44个百分点。中国程心国际信用评级有限公司(以下简称中国程心国际)在5月22日的评级报告中表示，从利润构成来看，金融街的总利润主要由营业利润和公允价值变动收入组成。2019年，由于房地产结算项目毛利率下降，其营业利润略有下降。

本公司投资性房地产按公允价值计量。2019年，得益于北京和上海核心区域写字楼和商业项目租金收入和资产价格的上涨，现有投资性房地产公允价值的变化产生了9.96亿元的利润。同时，公司将金融街(海伦)中心和金融街(月坛)中心的部分附属建筑由控股经营改为对外销售，并结转了部分公允价值变动损益。

公允价值变动的收益补充了公司的总利润。最终，金融街2019年利润总额为57.17亿元，归属于母亲的净利润为34.42亿元，同比分别增长3.17%和5.30%，均低于同期收入的增长。但是，如果扣除非经常性损益，业绩会更差，扣除后的净利润(以下简称扣除非净利润)将同比下降3.91%。

金融街2019年的收入来源和毛利率

数据来源:公司年度报告

净负债比率上升

在2020年，受COVID-19肺炎的影响，金融街的业绩将进一步下滑。

根据嘉里研究中心发布的“2020年1-5月中国房地产企业销售百强排名”，2020年1-5月中国房地产企业累计销售额同比下降7.9%，金融街同比下降34.52%，排名从去年同期的第76位下降到第84位。

根据2020年第一季度报告，今年第一季度，金融街营业收入同比下降42.37%，返母净利润同比下降73.07%，扣除非盈利净利润同比下降79.44%。

同时，第一季度现金及现金等价物减少23.09亿元。其中，经营活动净现金流量为-45.93亿元，去年同期为21.17亿元。金融街解释说，变化的主要原因是由于COVID-19的肺炎疫情，公司的销售签约和付款较去年同期有所减少；二是公司支付的投标保证金等费用较去年同期有所增加。

事实上，金融街经营活动的现金流已经连续三个季度处于净流出状态。2019年第三季度和第四季度，其经营活动产生的净现金流量分别为-1700万元和-43.42亿元。

造血功能弱，金融街靠融资补血。据wind统计，今年前四个月，金融街通过发行超短期融资券和中国证监会监管的资产支持证券累计融资超过150亿元，其中包括金融街中心资产支持专项计划的优先资产支持证券，融资规模为76亿元。

此外，根据深圳证券交易所披露的信息，一家名为金融街控股有限公司的小型公开发行公司债券的公司已于2020年提交注册。根据招股说明书，债券发行规模不超过181亿元(含181亿元)，募集资金将用于偿还公司债券到期或扣除发行费用后的转卖。

由于大量融资，债务压力正在上升。截至2019年底，金融街净资产为389.81亿元，生息负债余额为869.51亿元；截至2020年4月末，计息负债余额为984.25亿元，累计新增计息负债为114.74亿元，占2019年末净资产的29.43%。

在评级报告中，中国程心国际指出，由于开发、销售和控股两轮驱动业务模式的影响，以及房地产开发业务规模的扩大，金融街保持了较大的外部融资需求，净负债率上升到较高水平。根据中国程心国际的计算，金融街的净负债率从2017年底的151.47%逐渐上升到今年第一季度末的202.56%。

中国程心国际进一步指出，从短期偿债能力来看，2019年底，公司债券和长期贷款面临到期，短期债务有所增加；2020年第一季度，公司发行超短期融资券，短期债务规模增大，短期内面临一定的还款压力。

标点金融研究人员指出，截至2020年第一季度末，金融街的货币资金为87.18亿元，比2019年底减少23.1亿元；短期贷款从2019年末的5000万元增加到48.5亿元，增幅为9600%；一年内到期的非流动负债为130.83亿元，比2019年末减少27.13亿元。最终，由一年内到期的短期贷款和非流动负债组成的短期债务达到179.33亿元，相当于货币资金的2.06倍。货币资金和短期债务之间存在92.15亿元的缺口。

金融街的净负债率攀升

数据来源:中国程心国际公司财务报告

来源：央视线