专家：自如等长租公寓租金贷是创新产品，需加强引导促良性发展

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自2018年以来，各大城市的租金快速上涨，引起了市场和监管部门的高度关注。数据显示，在过去的一年里，全国13个城市的房租上涨了20%以上，是近年来涨幅最高的。

近年来，房价收入比一直处于较高水平，租金收入比作为衡量居民生活负担的传统指标，一直保持稳定。租金的增加导致租金与收入的比率上升，由数年前的不足40%，迅速上升至今年上半年的近60%，甚至高于香港、纽约和东京等世界主要城市的水平。此外，专家认为“租金贷款”本身是一种非常好的创新性金融产品，有必要通过监管力度引导长期租赁公寓的“租金贷款”模式，促进行业健康发展。

租金上涨的主要原因是什么

首先，供需严重失衡，市场基本面脆弱，这使得一些城市很容易引发房价飙升。自2017年初以来，房地产调控和整顿造成了房屋租赁市场的暂时供需失衡，市场租金上涨。在过去两年中国房地产价格快速上涨之后，监管部门打击了首付贷款等高杠杆住房融资行为，各大城市出台了限购限售措施，有效抑制了房价上涨。与此同时，一些急需的群体被迫推迟购房，他们的租房需求增加；一些城市已经清理了非法房屋，如anti-空洞、地下室和高风险住房，这导致低端租赁住房供应大幅减少。

此外，一些城市的抢人大战带来了巨大的租房需求，与每年第二季度毕业生租房的传统需求相重叠。综合因素导致住宅租赁市场供求暂时失衡，客观上要求租金上涨以实现市场均衡。今年7月，北京、上海和深圳的房租环比分别上涨了约2.4%、2.1%和3.1%。

本轮租金上涨中不可忽视的金融和资本影响——所有金融创新都是为了增加杠杆，所有监管规则都是为了控制杠杆。这一点的核心逻辑在危机之前、期间和之后都没有改变。自去年金融去杠杆化以来，一些资金已被转移到影子银行、p2p主导的互联网贷款和资产证券化等市场创新领域，这些领域在政策鼓励下进入了住房租赁市场。作为这一领域的一种新的债务和杠杆形式，与网络租赁贷款、信用卡租赁分期付款、租赁收益权资产证券化、房屋租赁小额贷款相对应的消费金融证券化，在“赌租金一定会上涨”的资本作用下，可能会迅速积累风险。然而，如果相应的监管规则和约束条件匹配良好，资产证券化和reits等金融工具的影响也可以得到控制。

租金贷款有两面性，需要正确对待

租金贷款本身是一种非常好的创新金融产品。通过监管力度引导长期租赁公寓的“租贷”模式，首先要加强三方金融机构的资格审查。第二，加强资金使用监管，确保专款专用。第三，适当限制金融机构的贷款额度。

总之，在当前住房租赁市场刚刚开始新的发展阶段的情况下，我们应该正确对待以证券化为代表的机构基金所发挥的作用。一线和二线城市往往面临租赁住房短缺，拖欠租金的概率和损失小于中小城市。它们的自然风险回报特性满足了长期资金对低风险资产的配置需求。让寻求短期超额回报的资金进入住房租赁市场，不仅是资源错配，也是不可持续的行为。

因此，除了建立租赁制度外，政府部门还需要逐步推进以住房租赁证券化为代表的机构资金，防止少数非法租赁中介活动对机构资金的积极作用产生负面影响，实现住房租赁市场的健康稳定发展。

来源：央视线