一个行业20年:30万亿累计交易 从野蛮生长到合作共生

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在房地产创始人褚看来，中介行业近年来发展非常迅速。自2005年进入房地产经纪行业以来，褚陆承就是一个参与者和见证者。

在楚陆承任职的13年间，中介公司完成了一轮洗牌。早期的中介公司包括规模较大的顺科和仲达恒基，但在发展过程中逐渐被连锁店、麦田、中原等新品牌所取代。在信息传播模式方面，中介行业已经从最早的贴纸、传单等线下模式发展到目前的线上模式，所占比重越来越大。

事实上，在过去的20年里，房地产经纪行业已经从无到有。在行业发展过程中，证券交易的market/きだよきだよ0/room、经纪人的生存状态、中介企业品牌的兴衰和信息传播方式都发生了巨大的变化，中介行业也逐渐从野蛮走向合作与共生。

“这些变化的核心是2005年至2010年间中介行业的快速发展，这奠定了良好的基础。”壳牌房屋搜索首席经济学家、壳牌研究院院长杨现领表示，未来只有走合作之路，构建一个“共生网络”，才能提高行业整体效率，降低边际成本，促进行业向专业化、标准化演进。

中间产业发展背景:大市场、小产业

从1998年到2018年的20年间，中国经历了前所未有的发展浪潮，其背后的驱动力是前所未有的人口增长和经济增长，这导致了住房需求和供应的集中爆发。

据杨现领介绍，房地产市场潜力巨大，市场规模达20万亿元，包括新房、二手房和租赁房。

1998年7月，国务院取消福利分房，开始房改，正式拉开了住房市场化的序幕，房地产中介从最初的二手交易衍生服务逐步走向成熟和产业化。

“从1998年到2005年，中介行业才刚刚起步。从2005年到2010年，中介市场发生了很大变化，二手房的交易量超过了新房。”杨现领说。

根据壳牌研究院的数据，中国二手房交易累计总量达到30.33万亿套，交易总量达到2391万套。近五年来，二手房交易量大幅增长，全国交易量达到1557万套，占交易总量的70%。

随着股市的进一步发展，中国核心城市对二手房交易的需求已经超过了新房。与此同时，二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成了完整的二手房交易产业链。

值得一提的是，虽然房地产市场非常大，中介仍然是一个小行业。目前，房地产行业的上市公司主要是开发公司，很少有房地产中介公司和租赁公司，只有少数大公司实际注册了a股、港股和美股。

"主要是因为毛利率很低."杨现领说:“中介行业的利润水平相对较差。它属于万亿市场，1000亿产业和100亿利润。从这个角度来看，中介行业的市场很大，利润很少。”

正是因为市场大，行业小，业内人士认为，中介行业即将开始一个更大、更可持续的真正意义上的上行浪潮。

中介行业现状:直销店仍是主流

随着股票时代的到来，空中介行业也取得了足够的增长空间。然而，高流失率、低佣金率、恶性竞争、重复的能力建设和不合格的客户满意度仍然是困扰该行业的主要问题。

众所周知，全国有20多万家经纪公司，有145万名经纪人。

然而，从二手交易市场的现状来看，中国的佣金率、人力效率和经纪人覆盖率都没有达到国际成熟市场的标准。

根据壳牌研究院的统计，中国的佣金率只有2%，远低于美国和日本等成熟市场5-6%的平均佣金率。中国1000家券商的覆盖率约为0.25%，也低于美国的0.6%。

据杨现领介绍，目前，中介行业的经纪群体流失率高、整体收入低、波动性强、收入差异大，其背后的深层次原因是行业间的不合作和高度竞争。

据了解，在一个成熟的中介市场，特许品牌占主导地位，直销份额很小。根据数据，45%的特许品牌在美国，60%在台湾，40%在澳大利亚。

杨现领表示，目前中国的主导市场是以“链家”和“我爱我家”为代表的直销体系模式，其中80%直接销售品牌，20%加入品牌。

其次，根据壳牌研究院的数据，大城市的龙头中介企业市场集中度偏高，门店不足10家的小规模运营公司也占全国的97%，反映了个体战斗的行业现实，缺乏合作难以形成规模效应。

“在中介公司的发展历史上，十家店以内的公司最怕大规模扩张，而50到100家最怕做互联网系统。这是中介行业发展中最大的问题。”杨现领说。

行业未来发展:需要合作和共生

为了改善经纪行业长期的单一兵种经营模式，自今年Shell Finding House成立以来，acn合作网络一直作为构建合作生态的基础，使行业实现共享住房、分工合作、联合销售。

据了解，提供信息，交通，连接不同的品牌，基于房地产和合作，是壳牌模式的出发点。

杨现领认为，该行业需要在未来发展“共存”。所谓的“共活”是一个生态圈，在这个生态圈里，经纪人网络相互合作，多个中介品牌并存，一个或多个新的交易服务平台共同为消费者提供优质服务，为中介企业、品牌和经纪人创造价值。

据介绍，空壳搜索是一个平台，希望有更多的经纪商店或经纪品牌可以链接到空壳搜索系统，借助于连锁店积累的经验、工具和管理规则，提供房地产经纪服务，提高业务效率。

“未来，我们希望平台上存在多个品牌，直销和特许经营的界限相对模糊，专注于提供服务，整个行业将从竞争走向合作。空壳平台的目标是房地产大于90%，供应量为200%，经纪人的流失率小于3%。”杨现领说。

2018年7月创立新经纪品牌“贾俊房地产”的朱陆承也选择了加入这个空壳平台。“加入空壳平台是在平台的基础上帮助更多的中小中介企业。”与此同时，他进一步指出，“炮弹应该是一个大平台，但仍有一些东西需要在实际着陆过程中不断优化。”

来源：央视线