利润大增财务优化正荣地产首份中报亮点频频

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今年上半年，公司收入同比增长52.3%，净利润同比增长1.54倍，达到9.6亿元，净利润同比增长7.8%。合理的土壤储存结构将进一步释放公司下半年的业绩。

《投资时报》记者王红

今年年初登陆港股的郑融房地产(6158.0港元)于8月27日公布了中期业绩报告。报告显示，公司的营业收入、净利润、利润率等业绩指标增长强劲，表现出色。

数据显示，今年上半年，郑融房地产实现营业收入123.1亿元，同比增长52.3%；净利润达到9.6亿元，同比大幅增长154.2%；净利润也从去年同期的4.7%上升至7.8%，增幅为3.1个百分点。业绩的快速增长表明公司的运营效率和盈利能力得到了进一步提高。

此外，郑融房地产上半年实现合同销售总额581亿元，同比增长170.3%；合同销售面积339万平方米，同比增长194.2%。考虑到该公司仅在上半年就超过了年度销售计划，市场观察人士认为，该公司有望成功实现1000亿元的年度销售目标。

据悉，郑融地产已经完成了中国六大区域的布局，抵御风险的能力有所提高。除了长江三角洲和环渤海地区，公司还在上半年战略性地进入成都、重庆和广州。

《投资时报》记者注意到，在扩大土地储备的同时，公司还积极控制净负债率，保持了稳健经营。同比下降11.4%，债务结构进一步优化。此外，郑融房地产还拓展了融资渠道，在此期间发行了23亿元3年期资产支持证券和4.1亿美元高级票据。

据记者了解，从今年下半年开始，郑融房地产将正式进入目前市场广泛关注的长期租赁公寓领域。凭借在一线和二线城市的土壤储存优势，该公司有望在这一领域处于领先地位。

科学征地绩效将进一步发布

2018年上半年，郑融房地产累计合同销售额达到581亿元，同比增长170.3%，合同销售额占公司年目标1000亿元的58.1%，超过上半年销售计划。

公司的年中报告显示，上半年贡献最大的地区是长三角地区，占59%，主要包括上海、苏州、南京、合肥等城市；海峡西岸经济区的销售贡献率达到27%，主要包括福州和南昌；中西部地区的项目销售比例也稳步上升至11%，主要来自武汉、长沙、郑州和Xi。其中，一线和二线城市的销售额占70%以上。

正是由于土地储备布局相对合理，郑融地产上半年实现了爆炸性增长。根据第三方机构的数据，公司已经完成了长三角、环渤海、华中、华西、珠三角和海西的布局，在30个城市有近300个项目。

值得注意的是，今年以来，它已经进入成都、重庆和广州。目前，郑融地产约70%的土地储备集中在一、二线城市，这些城市经济发展势头强劲，为公司的优质高速发展奠定了坚实的基础。

业内人士认为，低成本、高质量的土地收购是郑融房地产近年来快速发展的重要原因，其关键在于对政策的准确理解和准确周期的有节奏布局。郑融房地产的核心优势突出表现在核心热点的布局、在人口高度集中地区寻找价格洼地以及科学的土壤储存结构。

正是其领先的土地投资战略使郑融房地产获得了大量高质量的土地。建行国际估计，该公司的土地成本与预期销售价格的比率为29%，低于行业平均水平32.5%，并给出了比市场更好的评级。

根据年中报告的数据，截至今年6月底，郑融房地产的土地储备为1974万平方米，价值约3500亿元，足够未来三年使用；其中，在建工程和非在建工程的规划面积占土壤总储量的93%。

上半年，郑融地产新增土地面积586万平方米，新增土壤储量每平方米成本4843元，合理。事实上，基于现金流和利润的双重考虑，公司保持了谨慎的土地收购策略，灵活应对土地市场和政策监管的不确定性。

郑融地产董事长黄显志表示，未来区域重心将进一步深化，准一线城市将被视为品牌建设和服务水平提升的深层次区域，二线城市将被视为拓展布局的主战场，同时基本面将被选定进入三、四线。此外，考虑到经济辐射、产业集聚、人口吸附等因素，我们将重点放在中西部地区。

优化金融结构

从上半年的销售数据来看，超额完成任务的郑融地产2018年将实现1000亿元的销售目标是没有悬念的。对于一家仅在全国扩张了五年的房地产企业来说，取得这样的成就并不容易。但除了速度，郑融房地产还特别注重财务指标的稳健性。

郑融房地产于2018年1月16日登陆香港交易所主板，四个月后被纳入恒生大众综合新股指数，成为本期唯一新增公司。6月4日，公司正式并入香港沪港通，成为南方资本青睐的目标。

上市以来，郑融房地产的融资渠道进一步拓宽和加强。今年上半年，公司先后发行了24亿元3年期国内外利率为7.3%的资产支持证券和4.1亿美元两年期高级票据。

借助境内外双重融资平台，郑融房地产进一步平衡了长短期债务，优化了债务结构。目前，公司财务结构健全，布局合理。截至2018年6月底，公司现金及等价物达到208.4亿元，其中公司债券40亿元，资产支持证券和战略信贷1000多亿元，境外票据融资3.5亿美元。

黄显志在业绩发布会上表示，下半年郑融地产将继续推进传统融资，挖掘潜在资本市场，巩固公司大盘股资本计划，确保健康充裕的现金流，优化各项财务指标。

得益于良好的基本面，郑融房地产获得了评级机构的积极反馈。今年上半年，它不仅获得了中国信贷的aa+评级，还获得了惠誉评级、标准普尔评级和穆迪等海外权威评级机构的一致肯定评级。

积极探索新业务利润增长的多元化

《投资时报》记者了解到，今年下半年以来，郑融房地产将正式进入长期租赁公寓领域，并推出自己的长期租赁公寓品牌荣宇。据悉，荣宇将在上海、南京、武汉、合肥、福州等一、二线城市推出。

参与长期租赁公寓是郑融房地产期待已久的决定。据公开信息，中国的租房人口约为1.9亿，房屋租赁市场规模约为1.1万亿元。据估计，到2030年，租赁人口将达到2.7亿，市场规模将超过4.6万亿元。这是涉足租赁市场的好时机。

虽然万科、金地、远洋、龙湖、徐汇等房地产企业已经在长期租赁公寓领域有所布局，但郑融房地产在长期租赁公寓领域有其独特的优势。

数据显示，现有住房租赁市场主要集中在一、二线城市，一线城市的租赁市场占全国的30%。郑融房地产70%以上的土地储备集中在一、二线核心城市，在沪、宁、武、合、福拥有非常优质的资产。

一位资深经纪分析师向《投资时报》记者表示，核心城市良好的土壤储存质量和现成的优质资产，使郑融地产在长期租赁公寓领域拥有天然优势。进入长期租赁公寓领域后，公司不仅可以盘活现有资产，还可以在未来探索新的利润增长极。

据悉，荣宇将配备郑融地产的自持物业，以郑融标准为一线、二线城市的社会精英、新白领、知识分子服务，这也是公司核心竞争力的综合体现。第一个荣誉项目将很快登陆上海。

来源：央视线