好租《2018年2季度商办市场报告》 一线城市存量明显

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近日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行。浩硕受邀作为大数据驱动的全价值链业务运营平台参与，2018年第二季度《商业市场报告》首次发布。会上，全国房地产商会联合办公分会特约研究员、好租金数据研究中心主任邝剑锋表示，过去两个季度，一线城市写字楼存量较大，但整体市场供需依然相对活跃，其中联合办公作为客户首选的比例上升至12.3%，季度租金增速约10%明显高于传统写字楼。

北京和上海新建和竣工办公楼的“负增长”已经成为主流

2018年上半年，房地产政策调控进入新阶段。此外，金融部门在4月份进一步自由化。随着房地产开发企业到位资金的稳步增加，短期内将直接惠及商业领域，尤其是北京和上海的写字楼市场。

根据《2018年第二季度商业市场报告》的研究，自今年以来，北京和上海新开工和竣工办公楼的累计增长率均有所下降，2018年后新开工面积一直保持较大的负增长。就写字楼竣工面积而言，2017年是上海的相对高峰期，2018年后基本保持零增长。北京建成区的增长率进一步下降到-60%左右。与其他城市相比，京沪股市进入股票时代的速度更快。

从市场供应来看，截至6月份，北京和深圳的写字楼总存量已接近4000万平方米。其中，上海在四个一线城市中排名第一，每月可租用的空办公用房面积为1790万平方米，比上季度增长7%，上海的核心和外围地区也有新的项目。北京每月可出租的空办公用房面积达到1132万平方米，同比增长16%。第二季度的增量超过了上海，主要来自四环路外新增的办公楼和公园，以及对现有建筑的投资。广州和深圳每月可租用的空办公用房面积分别为240万平方米和700万平方米。广州主要受琶洲和白云区新增项目的影响，环比增长14.8%，而深圳环比下降4%。

从租金价格走势来看，除北京外，上海、深圳、广州和成都在第二季度都有1%-2%的下降，这是春节后交易高峰后的正常调整，提高了第一季度的平均价格。北京股市逆势小幅上涨1.2%。主要驱动因素是李泽、亦庄等优质新项目的进入带动了商业区的成交量和价格上涨，而cbd、中关村等活跃区域也带动了整体价格小幅上涨。

尽管北京7.3元/平/天的租金水平比上海高40%，几乎是广州和深圳的两倍，但北京的净化速度和净化速度仍然领先于上海。根据《2018年第二季度商业市场报告》的数据，北京前两个季度的取消率高达15.68%，而it互联网、金融、文化娱乐等优势领域对空写字楼租赁的强劲需求带来了快速的取消速度。上海的绝对去污面积仅次于北京，各商业区的租赁表现也相当活跃，但较大的可租赁面积将整体去污率降至7.17%。广州、深圳和成都的去除率在10%到14%之间，差别不大。

北京中央商务区和望京仍然是商业的“超级热点”。

租金不错的《2018年第二季度商业市场报告》也显示，除了旧的核心商业区，它仍然是一个交易热点，一线城市在去工业化方面有自己的特点，还有一个像虹桥这样的新热点。

从区域来看，北京的传统商业区，包括cbd和望京，仍然是北京乃至全国第二季度最活跃的交易区域，新入驻企业集聚效应明显。中关村作为一个传统的热点商业区，去污率很高，这受到空整体入住率低和去污面积相对有限的限制。进入2018年后，东部四环路外的高碑店和文化传媒区有大量新增工业建筑，拆迁更加活跃。得益于李泽金融商务区的规划，丰台写字楼的供应量自2017年以来一直处于较高水平，可能会面临更大的空.压力

上海的总体去污分布相对均匀。除了陆家嘴、徐家汇等传统热点商业区外，京欣宝安区大宁商业区成为第二季度的一个小热点。上海重点建设的虹桥商务区是写字楼新的主力军，虹桥第二季度整体去污能力尚可。然而，由于该地区写字楼的巨大市场容量，未来的去污压力将会更大。

另外，广州和深圳有很大的不同。一方面，广州空写字楼的存量相对有限，而深圳拥有700万平方米的出租面积。在去污率相当的情况下，深圳的去污面积和密度明显高于广州。另一方面，广州具有明显的单中心特征。珠江新城和天河北的核心区域是最集中、发展最快的，而外围区域则大多以新兴园区产品的形式供应。深圳呈现出明显的多中心形态，其中南山区在第二季度最为集中，其中小热点蛇口区略有升温，传统cbd福田区(包括华强北区)是另一个热点并向外围辐射，龙岗区也有较为集中的去污性能。

一线城市的租金承受能力稳步上升，联合办公急剧升温

与第一季度相比，第二季度一线城市企业租金承受能力稳步上升:北京企业租金承受能力中位数约为5-6元，2-4元的需求相对减少。上海5元以上需求企业较多，商贸批发零售和it互联网企业租金承受能力明显提高；广州和深圳企业的租金承受能力主要维持在3-4元左右。

根据好租数据研究中心的研究，作为商业企业的新生力量，联合办公品牌和门店数量的季度增长率均有所放缓，目前均已降至20%以下，但绝对增幅仍相当可观。同时，根据好租赁内部数据库的统计，2018年上半年有18%的品牌没有任何动态，异常状态可能是企业被收购或淘汰。

随着联合办公行业进入激烈竞争阶段，联合办公空室的产品和服务不断发展，并逐渐融入主流办公市场。根据《2018年第二季度商业市场报告》的数据，2018年第二季度联合办公作为客户首选的比例大幅上升至12.3%，与2017年相比从4.9%上升至6%。联合办公室不再是一个利基。

另一方面，业界对联合办公的接受程度也反映在租金的上涨上。在过去的两个季度里，联合办公有一个价格和一个市场，租金增长率接近10%，而传统办公建筑的价格涨幅较弱，只有1%到2%。

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来源：央视线