刘培庆：物业管理是最大的价值洼地

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在北京东二环的老城墙上，有五颜六色的立体建筑，非常醒目。里面的设计和功能区也很独特，就像一个小的微型社会，可以享受方便的生活服务，而不用离开医院。看电影，住酒店，给孩子上幼儿园，保持健康等等。是一站式城市生活方式。

不同的企业相互独立，相互支持。这是第一家保持它们正常运行的房地产公司。第一财产的首领是刘培清。这位温和的职业经理人戴着黑色眼镜，带着哲学家的影子，不同于传统的房地产公司。在他的领导下，第一地产形成了一个有序的生态系统。

该系统的核心内容是绿色技术和过程标准化。绿色技术并不是第一个跟上潮流的产业，而是继承了母公司当代房屋所有权的基因。通过设备设施的运行能力和维护能力，与同类物业企业相比，能耗降低了30%。

流程标准化包括对总部的强有力控制，这类似于一个强大的智能中心。每个人都需要遵循标准化的物业管理制度，从开发商的土地收购到客户的入住再到后续的管理阶段，而不是根据人们的意愿来衡量服务质量。

这两个标签可以提高开发商和业主的设备和设施的运行稳定性。此外，刘培庆进一步强调，无论是社区还是写字楼，首套物业与其他物业公司相比，设备设施的使用寿命可延长15%~30%。当然，基于对优秀设备设施的管理和维护，房地产的溢价自然会更加突出。

万国城，与妈妈相对，也是伦理下的第一财产。目前的房价是每套11万元，相当于同时开业时的平均价格。三元桥附近还有嘉禾丽园项目，这是一个高端涉外公寓。但是，由于四次更换物业公司，设备设施的使用受到严重影响，平均价格只有5万元。

刘培庆坦言:面对既定的社会，它只能稍加修改。但第一房产最具特色的模式是开发商的早期介入。

早期干预是利用第一物业十多年积累的客户满意度和反馈数据，向不具备这些能力的开发商提供关于图纸、规划和定位的反馈建议，包括入住前的设备选择、居住区的步行路线设计、绿化选择等。第一个属性提供早期干预，通过数据降低成本，反馈缺陷，减少客户投诉并提高客户满意度。

据了解，除了为当代集团旗下的房地产服务外，第一地产于2015年开始承接外部项目，2017年承接的外部项目占55%-60%。在中国的17个省和27个城市有第一批物业管理项目。

2017年，首套房产的营业收入达到3.71亿元的新高，同比增长22%，收入连续四年保持稳定增长。这种财务数据，即使放入互联网或科技公司，仍然是最好的。难怪新三板上市不到半年，连续两年入围新三板创新层，从而在新一轮资本市场竞争中站稳了脚跟。

在刘培庆看来，第一地产今天的成就，既离不开3000多人团队的共同努力，也离不开内部的狼训机制。除了物业专业培训项目，公司还设有一所绿色技术物业管理学院来培训领导和管理人员。

初生牛犊不怕虎，第一物业项目经理的级别基本上是85。为了培养自己的人才体系，第一地产制定了一个领导计划，吸收了一大批优秀的大学毕业生，培养他们在三到五年内成长为公司的核心力量。

根据公开信息，中国的物业管理行业预计在未来五年保持快速增长，到2021年市场规模将超过8000亿元。换句话说，中国的房地产业在未来将是一个万亿美元的市场。

在刘培庆看来，物业管理是整个房地产链中最大的价值洼地。如果说房地产是一夜情，那么物业管理就是百年婚姻。

许多物业公司会考虑社区o2o，并向业主提供自己的产品，而刘培庆更倾向于提供一个平台，让业主选择每个类别中质量最好的部件。他坚信，未来的物业管理必须是所有子行业中最好的供应商，而第一物业的专长就是提供良好的服务，满足业主的需求。

目前，社区已经成为离线场景的一个很好的入口，满足了高频率、按需和粘脚的特点。作为社区管理者，物业公司手中也有大数据沉淀，可以说是家庭的看门人，自然与家庭、基层组织和周边商业区有着高度的亲密度。第一个物业建立了一个基于社区的生态网络，从强烈的需求和服务萧条的角度挖掘社区的新价值，并开始尝试建立商业模式。

今年是刘培清加入第一地产的第八年。2010年，他被当代地产总裁张鹏的生命周期服务理念所感动，选择加入这家不俗、充满活力、理想的公司。

现在，他开始想象第一个物业的愿景蓝图:今明两年，他将发布一款突破整个物业管理行业的升级服务产品绿色服务2.0；在未来的三年左右，土地在一个更高的资本市场！

Lpq:我在2010年加入了第一家房地产公司，当时我也收到了几家公司的报价。我觉得第一个物业很特别，年轻又有活力，是一个理想而不庸俗的公司，很吸引我。当我与当时的董事长(张鹏将军)交谈时，张鹏将军并没有把这家房地产公司当成一家房地产公司。他关于生命周期服务的想法吸引了我，所以他选择了第一处房产。

Lpq:最令人印象深刻的是，我们获得了一级资质，我们的市场拓展(除了现代置业之外的一些物业管理项目)，我们在新三板上市，并从CDH、CICC和中信获得了1亿元的融资。

Lpq:两个词，绿色技术和过程标准化。绿色科技，第一物业，一直是物业管理行业创新领域的领导者，我们已经做出了很多创新。绿色技术也代表了我们设备和设施的运行能力和维护能力。对于同一个社区或建筑，第一个物业的平均能耗比其他物业公司可降低15%。过程标准化是为了符合这种标准化的物业管理，而不是以人们的意愿来衡量我们的服务质量。我们依靠一套固定的管理制度来使每个人都实施这一制度，而不让人们的情感因素过多地影响它。

Lpq:对于开发商和业主来说，我们可以通过设备设施的运行能力来提高设备设施的稳定性，延缓设备设施的寿命。业主最明显的经验是电梯是否稳定，社区是否经常停水。例如，在恒温恒湿的项目中，如果业主在房子里，温度和湿度是恒定的吗？

Lpq:是的，因为我使用了我们前十多年积累的客户满意度和反馈数据，而新的开发商可能没有这方面的能力，所以我们对他的图纸、规划和定位提出了很多建议，包括客户入住前的设备和设施建议、设备选择、小区内的步行路线设计、绿化选择等。为什么开发者愿意？因为他可以使用数据，我们的缺陷反馈建议可以降低他的成本，减少客户投诉，提高客户满意度。

记者:2014年之前，开发商对房地产不太重视，但2014年之后，很多开发商对房地产公司非常重视。这会阻碍第一产业的发展吗？

Lpq:影响非常大。在2015年之前，我们不会做任何项目，除了现代的房屋所有权。2014年，色彩生活在香港上市，给行业带来了很大的启发和帮助。因此，我们决定从2015年开始承担外部项目。从现在开始，我们每年承担的外部项目的管理范围比当代购房者给我们的要大。

Lpq:在未来三年左右，我们希望登陆一个更高的资本市场，ipo或香港市场。我希望在今年或明年发布绿色服务2.0产品，并希望会有另一次升级，使业主感到更加兴奋。选择第一个物业完全不同于选择其他物业公司。

Lpq:不是所有人都乐观。我只看好足够大的企业。只有当你有更多的客户群时，你提供给客户的产品才具有足够的竞争力，无论是在价值还是服务能力方面。如果你只有成千上万的业主，你必须是一个大平台，那么你将没有重量与商人谈判。此外，我们知道经营这样一个平台的成本非常高，小公司根本没有足够的财政资源和能力做好。因此，我对大企业持乐观态度。未来，将会有足够多的企业成为社区o2o的平台。

记者:基本上，当所有企业都做房地产+的时候，第一步就是做房地产。你认为现在房地产越来越多，这块地产如何在做房地产的过程中保持竞争优势？

Lpq:在整个房地产链中，我认为物业管理是最有价值的萧条。我经常说房地产是一夜情，赚一会儿钱，而物业管理是百年婚姻，赚一辈子钱。首先，该房产属于轻资产策略。你得到了一个项目，组建了一个团队，当你进去的时候开始收集资金，然后你花钱，所以损失的可能性很小。你是主人对食物、衣服、住房和交通的消费需求的第一个发现者，而你却被困在这个社区的入口处。任何想要进入社区的人，不管服务形式如何，都必须首先通过属性级别。因此，就后房地产而言，我认为与许多业态相比，房地产仍然是最好的朝阳产业。

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来源：央视线