高和城市更新REITs上市 资本市场拓展价值投资产品

本篇文章2333字，读完约6分钟

近日，“高河市更新产权房一号资产支持专项计划”收到上海证券交易所无异议函。该项目是中国第一个单一的城市更新reits，也是首次通过在证券交易所私募reits实现城市更新基金投资者退出的完全闭环。

对高河资本而言，“高河城市更新权益型住房信托第一资产支持专项计划”是一个模型的闭环——在收购房地产并对其进行升级后，以更大的商业价值为基础，通过reits退出。

在过去的四年半时间里，中国共有39家私募reits通过审计，累计规模达797.61亿元。借助reits，低流动性、非证券形式的房地产投资可以在资本市场上直接转化为证券资产。简而言之，房地产投资信托基金可以让投资者购买“房屋”，并允许持有人购买“房屋”。

“我买不起房子，也买不起厕所吗？”一个笑话反映了许多房地产投资者的无助。作为投资者，很难把房子作为投资目标，更不用说面积较大的公寓和写字楼了。

房地产投资信托基金的出现正好解决了这个“痛苦的疾病”。以美国为例。在过去的25年里，富时美国股票reits指数的年化回报率达到了10%。这些回报不仅超过了美国国债和信用债券的回报，还超过了美国三大股指。

Reits在国外是一种成熟的金融工具。虽然它在中国才刚刚起步，但它不能掩盖其巨大的价值和潜力。

中国房地产投资信托基金项目概述

根据中国资产证券化网络，2014年，批准了两个私募股权reits，发行金额为96.05亿英镑；到2015年，审批数量已经上升到4个，规模已经上升到130.85亿；2016年，增长至9家，总规模148.25亿元；2017年项目多达18个，总规模突破348.97亿；截至2018年5月底，已批准6个项目，累计规模达73.49亿元。

事实上，房地产投资信托基金很受资本的欢迎，因为它们可以充分发挥房地产的商业价值。纵观过去几年的39个私人房地产投资信托基金项目，主要目标是优秀的房地产资源，如公寓、企业、办公楼和酒店。以“高河市更新产权房一号资产支持专项计划”为例，可以看出这一逻辑。

作为一个房地产资源，首先要看的是外部环境，如位置。“高河市更新产权房一号资产支持专项计划”的目标是新街口北街3号新街高河(以下简称“新街”)。据了解，这座地标性建筑，原名“星光街”，于2015年被高河资本收购，并进行整体改造和升级。

更直观的解释是，这是一栋总面积为28000平方米的商业办公楼，位于中国西北二环路。二环路以内有很多的土地和资金，更不用说新街优越的交通位置，它距离2号线积水潭站100米，距离4号线新街口站600米。19号线积水潭站也在建设中，预计2020年正式通车。

区位优势将继续延伸，新街将辐射金融街商务区和中关村商务区周边的工业交叉区。随着金融科技企业数量的增加，这两个商业区的租金溢出现象明显，新街53.9%的租户来自金融业，18%来自科技行业，16%来自高端文化教育服务业，这也印证了这一点。

与外部环境相比,“内部力量”的培养有较大的空.作为新街的前身，“新街坊”实际上是一个充满街头氛围的老商场，内部是以宽松的方式铺设和出租的。高河资本接手后开始了一场“剧烈”的转型，从一个传统的商店转型为一个精品写字楼。改造后运营的第一年，租金收入增加了两倍，租金水平从收购前的4.5-5元/m2/天变为10元/m2/天。

为此，高河在工作中引入了办公服务平台，彻底改变了传统的办公形式，具有“共享经济3.0”下的“互联网+”的办公属性，如共享性和社会性。作为未来办公空的解决方案提供商，hi work直接触及了传统办公建筑的痛点。通过设计和开发offix模块来优化可变办公系统，提高效率；通过创新“共享大厅”和整合空第三办公室，为企业提供更多创新的办公场景；通过整合智能高科技、绿色、健康和可持续、共享、人文和创新城市的理念，为落户企业提供更高效、创新和更有价值的领域。它对市场上结合城市更新和产业升级的成长型和创新型企业极具吸引力。

办公楼的第一层沿街充满了有效的商业活动。企业可以通过办公楼内的自动扶梯进入主办公楼，最大限度地发挥办公楼的商业价值，实现办公与商务的有效区分和联系。同时，在立面改造的过程中，除了增加办公所需的采光外，还创造了一种显著的商业风格，以满足企业的办公需求。

如果你有一个良好的内外环境，你不需要担心入住率。据了解，新街目前的入住率为90%，商业部分属于配套业务，服务租户和企业客户。其90%以上的形式是餐饮，其余的支持形式是健身和美容院。一些办公楼的入住率约为89%，签订的租期从2年到3年不等。

此外，该项目在未来仍有很大的上升潜力。首先，如上所述，19号线积水潭站正在建设中，部分底层业务与城市主干道隔离，导致部分租金受到影响，预计两年后取消。

其次，高河资本办公楼内部改造和模块升级仍在进行中。新建的“hi work Shared大堂”将于6月底揭幕，随着未来办公创新平台的建设，offix可变办公样板房将对外开放。办公室创新场景的更多增值服务在不断重复。可以预见，随着hi work的发展，新街将会引入越来越多的新鲜元素，预留的可扩展空房将会进一步升值，而新街实际上是一座不断“成长”的办公楼。

新街高河作为一项优质资产，不仅能带来稳定的租金收入，而且在未来增长的基础上还有巨大的升值空间。

这一典型案例也是reits的魅力所在。借助这一金融工具，高河资本等内容优秀的资本运营者可以迅速利用这一退出渠道转移资金、复制成功经验或致力于其他房地产资源的改造，加快整体城市更新步伐，真正实现资本和生态的快速高效流通。

即使在未来，当房地产投资信托基金成熟时，也可以以公开发行的形式发行，让每一个中小投资者都有机会参与和享受城市更新浪潮的好处。

来源：央视线