收编闽系高管剑指千亿目标有意染指港股的弘阳地产短板不少

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2017年，规模超过100亿元的公司由于努力扩张，将其净负债率提高到108%

《投资时报》记者王红

红阳房地产集团有限公司(以下简称“红阳房地产”)在以上海为大本营、销售额超过1000亿元人民币的房地产企业中并不知名。

但是现在，有一个难得的机会来展示你的脸。

在2017年销售额超过100亿英镑的消息宣布后不久，这家之前曾深入南京的房地产公司迅速在上海设立了第二个总部，并提交了在香港上市的招股说明书。

鸿阳地产的第一桶金来自装饰行业。早在1996年5月，福建商人曾焕沙就用建材生意赚来的500万元资金，在南京长江大桥以北建起了一座占地110亩的红日装饰城。

七年后，曾焕沙正式涉足房地产领域。由其控股的南京红日房地产有限公司开发了崛起中的孙华亭项目，此后，该公司通过金陵成为一家集商业运营、房地产开发和物业服务于一体的集团公司。其中，前者是中国鸿阳地产的控股公司。

毫不夸张地说，洪阳集团的控股人曾焕沙是低调的。目前，关于曾轶可的公开信息仅围绕着一家房地产企业的股权转让纠纷，而作为小股东的曾焕沙并不是此事的主角。

林大晋不在游泳池里。虽然在规模和品牌影响力上无法与那些知名企业相比，但很难不被过去一年香港股市的高房价所吸引。更重要的是，随着近期对中小房企贷款政策的收紧，特别是民营企业发行公司债券的环境急剧恶化，很多中小房企除了香港a股主板上市之路实际上已经关闭外，别无选择。

然而，在这个时候去香港，洪阳地产可能无法赢得好的奖品。

据报道，香港资本市场对国内房地产企业的热情正在迅速降温。同期，一批在香港上市的房地产企业相继出现认购不足或融资中断的情况。

一些投资银行家表示，不太知名的房地产企业很难得到香港股票投资者的认可。一些房地产企业可以成功，他们中的大多数依靠他们的老板利用他们的关系，找到亲戚朋友来认购。此前，当荣信中国(3301.hk)登陆HKEx时，香港的本地公开募股仅获得2.7%的认购，最终不得不依靠国际发行。

鸿阳地产能否如愿筹集资金仍不得而知。对于近年来快速扩张带来的债务风险和未来公司战略，《投资时报》记者向公司董事长办公室发送了采访提纲，但截至发布之日，尚未收到有针对性的回复。

变革的突破

毫无疑问，红阳地产仍然是一个区域性的房地产企业。第一个瑞星孙华庭住宅项目在南京启动后，直到2010年，该公司才将其房地产开发业务扩展到南京以外的常熟、南通和无锡。直到2016年，在安徽省合肥市设立了办事处，并继续在长江三角洲地区扩张。

据嘉里数据，2017年红阳地产的销售规模为178亿元，在业内排名第95位；今年前三个月，红阳地产以43.7亿元的销售额排名行业第85位，以42.9万平方米的销售面积排名第76位。

在土地储备方面，截至2017年底，公司拥有土地储备616.87万平方米，可销售项目63.63万平方米，能够满足公司未来三年左右的发展需求。

如今，随着房地产企业集中度的快速提高，规模不足1000亿的企业面临生存危机，而红阳地产提出了到2020年成为1000亿房企的小目标。

然而，除了少数二线城市，其大部分土地储备位于四线城市。截至2017年底，公司已完成25个项目，40个项目在开发中，21个项目未开发。在所有项目中，南京的项目数量最多，达到39个；苏州项目第二，有14个；无锡有4个项目，合肥有3个项目，其余项目位于四线城市，数字为一位数。

随着四线城市去库存压力的增加，市场普遍认为，通过高周转率尽快实现销售回报的碧桂园模式是王者。鸿阳地产在招股说明书中还表示，要求所有城市公司在获得土地后85天内开工建设，并在180天内开放市场。

一些相关从业人员指出，行业内房地产企业从征地到开业的平均时间为6-9个月，而主流房地产企业从征地到开业的平均时间为8-10个月。

相对于标准行业领先的流失率，鸿阳地产的信心可能来自于最近引进的一批出生于福建房地产企业、擅长高流失率的职业经理人。此次上市，自今年年初以来，鸿阳地产先后聘请了徐汇、泰和、新城的高管。所有这些管理者都有在大公司发展和在1000亿企业中迅速成长的双重背景。

这显然隐含着对红阳地产的一些想法。

然而，汇集众多具有不同经营理念和管理模式的人才将考验公司的协调和整合能力。此前，由于万科和绿地部门员工意见不一，上海徐汇区发生了多轮高管集体离职事件。

在有限的生存机会面前，鸿阳地产能否迅速组建一个影响1000亿元愿景的高级管理团队？答案还不清楚。

债务的困扰

鸿阳地产的经营收入主要分为三部分，即房地产开发收入、商业地产经营收入和酒店业务收入。

房地产开发是其主要收入来源。然而，由于公开市场的招标、拍卖和土地收购成本上升，公司的毛利率和净利率均有不同程度的下降。2017年，红阳房地产的净利率为19.5%，高于上年，但仍比2015年低5个百分点。

目前，鸿阳地产主要依靠银行贷款、金融机构贷款和信托融资来补充现金流。2015年和2017年，红阳房地产的银行贷款余额分别为37.66亿元、69.45亿元和80.35亿元；其他未偿贷款分别为18.97亿元、7.46亿元和35.95亿元。

可见，2017年销售额超过100亿的时候，红阳地产的负债也明显增加。截至2017年底，公司未偿计息负债总额为105.13亿元。考虑到总股本84.57亿元和现金及等价物24.78亿元，当年红阳地产的净负债率达到108%。

由于资金来源主要依靠银行贷款，公司的融资成本并不低。2015年和2017年，红阳房地产的利息覆盖率分别为8.38%、7.72%和7.52%。去年，它还为美元债券开辟了一种融资方式。同年5月和11月，它发行了2.5亿美元的担保债券和3.75亿美元的担保债券，后者将于今年8月到期。

由于房地产开发项目时间长，需要投入大量资金，2017年红阳地产结束前两年的正营业净现金流量转为流出34.98亿元。这显示了其运作的不确定性。由于需要扩大其规模，其现金流出无疑将继续。

来源：央视线