不动产成“冻产”地产业普遍缺钱短期偿债压力大

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在空房地产调控背景下，a市和h市1000亿资产的房地产上市企业短期偿债压力平均水平分别提高了47.67%和48.74%

金融研究员赵春燕

这房子是用来居住的，不是用来投机的！

2017年房地产市场的一切都围绕着这句话。特别是在一、二线热点城市，房地产已经迎来了五限时代:限购、限贷、限售、限价、限购。监管从供给和需求的两端延伸到流通领域，空.就是其中的一员而且房子已经从房地产变成了被冻结的财产，房地产的长效机制正在全面展开。

在城市管理的控制下，不同城市的周期完全错开，而一、二线城市的预售监管和对房价的严格控制，使得区域性小型住宅企业非常被动。虽然领先的房地产企业分布在全国各地，销售可以继续增长，但与2016年的蓬勃发展相比，2017年的生活仍然相对紧张。

作为资本为王的行业，房地产企业的货币资本水平可以直接反映其现金流量状况，但房地产企业的扩张始终离不开杠杆的应用。在信贷紧缩的环境下，一家公司的资金能否应付短期负债，在某种程度上是公司生死存亡的关键。

近日，标点财经研究所联合《投资时报》对19家资产超过1000亿元的a股房地产企业和23家港股房地产企业的短期偿债能力进行了分析，并通过2017年底的短期负债与货币资金的比率来考虑房地产企业的资本风险，力求打造“2018中国房地产企业资金短缺报告之路”。由于a股市场和港股市场的财务报告不一致，a股和港股上市的房地产企业分开核算。

结果显示，2017年，两个市场上规模1000亿的住房企业的短期债务偿还压力平均水平均有所上升。

6家a股房地产企业的比例超过1倍

货币资金是指企业生产经营过程中以货币形式存在的资金，包括库存现金、银行存款和其他货币资金。公司短期应偿还的负债包括短期贷款和一年内到期的非流动负债。如果短期负债与货币资金的比率大于1，则意味着公司的货币资金短缺被用于偿还短期负债，这是有风险的。比率越小，货币基金越好，短期债务偿还压力越小。

经测算，2016年19家a股上市房地产企业的平均市盈率为0.67倍，但2017年上升至0.99倍，同比增长47.67%。

具体来说，有6家公司的比率超过1倍，排名从高到低。泰和集团(000732.sz)排名第一，2017年末短期贷款218.16亿元，一年内到期非流动负债212.6亿元，短期负债430.76亿元。同期，货币资金只有165.85亿元，比例为2.6倍。

其他五家公司分别是海洋控股(000046.sz)、法华有限公司(600325.sh)、阳光城(000671.sz)、绿地控股(600606.sh)和中天金融(000540.sz)，其比率分别为2.21倍、1.74倍和1.74倍

需要注意的是，最近中天金融宣布已经全面开展房地产开发业务，未来将重点发展金融事业。

近4000亿元住房份额的比例是1倍以上

在香港股票的财务报告中，现金和现金等价物被选为货币资金，而短期负债是指本期到期的短期贷款和长期贷款。

从数据来看，样本中23只在港上市的内资股的情况比a股更为黯淡。2016年，短期负债与货币资金的比率平均为0.63倍，但2017年上升至0.94倍，同比增长48.74%。

其中，比例超过1倍，占40%。位居榜首的是和盛创展集团(0754.0港元)，其2017年底到期的短期贷款和长期贷款为155.63亿元，而同期的现金和现金等价物仅为53.97亿元，比例为2.88倍。

此外，凯撒集团(1638.0港元)、R&F地产(2777.0港元)、中国金茂(0817.0港元)、雅居乐集团(3383.0港元)、首创置业(2868.0港元)、荣信中国(3383.hk)和融创中国(1638.hk)的比率均在1.85倍至1.15倍之间。

来源：央视线