【歌斐资产】跳出房价涨跌 2018年这样投资房地产

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从2017年的“严禁炒房”和地方调控，到许多银行在节后提高房贷利率，再到正在进行的“两会”，定下了“调控决心不变，调控目标不变，建立长效机制的方向不变”的稳定基调，房地产投资一如既往地消失了，个人投资者直接投资房地产赚钱的难度越来越大。

在“无房投机”和“租购并举”的时代，个人如何投资房地产？个人向机构借款“过去，更多的直接投资是由个人进行的，当他们购买房屋和土地时，当他们购买合适的房屋和土地时，他们就会增加。”然而，随着限制房屋买卖政策的不断深化，个人投资住房的机会越来越少。据一位房地产开发商的副销售经理分析，“一些人转向商业地产，如商店和办公楼。”但是，如果个人以分散购买的形式投资，他们的质量和运营将难以提高，未来的空增值空间将是有限的。此外，在交易环节中，房地产本质上是房地产，其流动性相对较差，尤其是一些个人投资的住宅或商业写字楼高度个性化，未来交易退出的局限性更大。“一位资深业内人士指出，近年来有两个非常明显的变化。首先，从以前的住宅开发和销售阶段，它已逐步转移到新房子开发和销售和股票资产管理并存的阶段；第二，个人投资者直接买房只是为了赚钱，然后慢慢过渡到由机构或未来可能出现的reits主导的大宗交易市场。”就大宗交易而言，更有必要做出制度性的、基于团队的、既定的专业趋势判断，以及交易环节的精心设计，包括必要的税务规划、资本杠杆等。在这些方面，你越是进入机构主导的市场，越多的个人逐渐被挤出市场。格非资产房地产基金合伙人谭表示:“在这样一个不断变化的环境中，个人投资房地产变得越来越重要。”一是选择专业机构，二是对最终投资目标有深刻的理解。“基于此，格非资产建议个人投资者关注两种类型的私募股权基金。一个是与优秀开发商合作的优先股基金，继续专注于投资10万亿元的新房开发。确定高质量的开发人员，并投资于他们的高质量开发项目；第二，核心资产收购基金专注于股票市场的投资，过去仅限于机构间大规模资产交易的收购市场，所以核心点是把握投资趋势和项目判断，低价进入，通过专业管理获得资产增值。

图为格非和融创第二次收购上海内环的核心资产，目前正在开发建设中，预计2019年竣工交付。

值得一提的是，在投资于市场大规模资产交易的机构中，Gopher是为数不多的给个人提供如此稀缺的参与机构间投资交易机会的经理人之一。机构投资倾向于以上海为例。目前，上海是中国大规模资产交易的主战场。相关数据显示，2016年，中国大宗资产交易量约为2000亿英镑，其中上海占近1000亿英镑，约占50%。自2015年以来，大宗资产交易量逐年快速增长。2017年，中国大宗资产交易量为2500亿英镑，上海约为1300亿英镑，同比增长20%。其中，办公资产约占总交易量的50%。“然而，上海1000亿元的年营业额与欧美的差距仍然很大。纽约的年营业额为5000亿英镑。”一位熟悉房地产大宗交易的业内人士表示，“从这个角度来看，虽然上海在国内的交易活动相对较高，投资者更为关注，但与欧美主要发达国家相比，空.仍有较大的增长”据披露，大宗资产交易是一个相对专业的交易市场，投资者主要是开发商、企业(民营和制造业)、房地产基金、房地产投资信托基金等。

机构投资者是最大的投资者。自2016年以来，机构投资者的比例不断上升，最大的买家是大型保险公司。从美国大都会人寿和美国纽约人寿等国际保险公司来看，大宗资产的配置比例分别为13%和15%，而中国保险公司的配置比例仍然很低。在中国现有的保险公司中，有17家正在加速和增加大宗资产的配置。抵御经济波动的大规模资产，尤其是核心地段的优质写字楼，对经济波动和通货膨胀有很强的抵抗力，是长期稳定的资产，每年都有一定的收入，这也是许多保险公司、外资基金和主权基金青睐大规模资产的主要原因。据上述熟悉房地产大宗交易的业内人士分析，以上海中央广场、海洋大厦、新茂大厦为例，过去10年间，它们被多家基金买卖，每次买卖的绝对价格都上涨了30%~40%。总的来说，估计平均资产年增长率约为8%。

这三个项目都在2008年中间交易期间经历了金融危机。可以看出，只要在金融危机期间不退出，它们将相对持有1-2年，然后在租金缓慢稳定后退出，资产价格的涨幅仍可达到金融危机前的水平作为回报。“此外，大宗资产可以赚取的部分资金是持有

拥有物业后的增值经营。业内人士表示，“同样，在这一点上，分散经营的个人投资者与机构经营相比也处于劣势，因此它仍然是一个由专业运营商主导的市场。”"

此人还告诉作者，2014年，格非资产和融创在黄浦江畔的一栋办公楼上达成了一笔大交易。现在，格非房地产团队在收购后继续运营，并将办公楼命名为“格非中心”，并投入运营。一年多来，完成了写字楼92%的签约率和商业部分100%的签约率，成为该地区唯一一个地铁覆盖、超甲级写字楼标准的星级物业项目。这也是一个操作增值的成功案例，什么样的机构有实力做好大规模的房地产交易，为投资者赚取稳定的回报？“简单地说，可以从‘可见’、‘可理解’、‘购买’、‘管理好’和‘回报’五个维度来判断。”上述内部人士对此进行了分析。

“可见”是指该机构的团队覆盖面广，所有已出售或准备出售或可能在市场上出售的资产都可以理解；“可理解”是指当一项资产被出售时，必须能够迅速做出专业判断和决策；“买入”是指是否可以买入，因为与大宗资产交易相对应的核心资产通常非常稀缺，而且竞争往往极其激烈。“管理良好”是指在收购后知道如何经营管理，善于定位；“退出”是对机构实力的挑战，因为大宗交易所涉及的资金每轮都高达数十亿美元。行业“组织者”再次发起攻击。据数据显示，格非房地产团队累计管理规模超过880亿元，累计退出规模超过700亿元；积累了134个以上的积极管理项目，规划了30多个城市；从退出业绩来看，共实现赎回项目105个，其中22个股权基金项目无历史损失业绩，加权平均内部收益率高达16.8%，83个债权项目安全赎回。作为诺亚财富集团旗下的专业资产管理平台，格非资产的房地产团队经过6年的直接投资经历了两轮房地产周期，拥有40多家合作开发商，不断覆盖70多家各类房地产运营商，并成功投资其中5家。

格非地产已经完成了从住宅地产到多种业态的全面升级，从基金投资到“基金+运营”。不断深化与优质开发商在住宅开发领域的合作，在资产收购领域形成了商业地产核心资产、增值改造和特殊机会投资三大投资主线。

个人通过私募股权基金参与大规模的房地产交易，并分享稳定的收入，这已成为2018年房地产投资者的新宠。

图为格非和融创第二次收购资产的完成效果。

2018年初，格非房地产基金靠近上海市内环静安区，再次以私募股权基金的方式收购了两笔优质的房地产资产，再次在资产收购市场上发起了猛烈的攻击；与此同时，格非及其母公司诺亚财富(noah wealth)也充分发挥了自身的市场优势，为个人提供了在大宗资产市场的投资机会，而大宗资产市场在机构中只停留在较高的门槛。"齐格房地产的定位是行业组织者."格非资产房地产基金合伙人谭表示:“我们拥有丰富的投资经验，多元化的团队，系统化的外部运营商合作圈等。我们从财务的高度组织这些资源，并贯穿整个过程。一个完整的房地产投资、开发和改造、经营和管理的闭环退出。”

来源：央视线