优客逸家刘翔：筚路蓝缕以启山林，从0到近4万间房

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在有科一甲建立之前，刘翔向北漂泊了十年。回到成都后，刘翔意外地得知他的朋友是以第二房东的身份做生意的。作为一个有着多年租房经验的人，刘翔对租房市场的痛点有着深刻的理解。经过一番研究，他开始在租房领域创业，并成立了优科一家。

2014年11月，优科易佳从经纬中国获得了2200万美元的乙级投资；2016年10月，它从上海华瑞银行获得了10亿美元的风险资本贷款。

2017年4月，优科一佳在成都市场实现单城盈利，成为首家实现区域盈利的长期租赁公寓企业。

2012年，带着60万元风险资本回到成都的刘翔，在成都青羊区的一个社区租了一套简陋的房子，并正式开始生产产品。

为了争取更多的装修时间，刘翔和中介谈了八个月的免租期。

在像北京和深圳这样的卖方市场，不可能有这么长的装修免租期。在二、三线城市，人们更注重省事省心，住房供需相对平衡，这也是优科一主要关注成都、武汉等二线城市的原因之一。刘翔说。

公司成立近一年后，优科易佳官方网站推迟上线。在刘翔看来，网站和应用是营销工具，它们很重要，但并不紧迫。在创业的最初阶段，最重要的是用心去完善你的产品和服务。早期团队的重点应该是积累经验和标准化租赁产品的迭代。好的产品是品牌的核心价值。

刘翔告诉创业邦，这只是翻新和翻新。目前，优科一佳已经梳理了100多页的规格，从非标准化的房间类型到浴室地漏和窗户材料，都有具体的操作说明。他的想法是先标准化，然后标准化，然后不断优化，最后形成一套可执行和可复制的作业指令。例如，在选择房间时，你不能选择顶层和一楼的房间来避免诸如渗水和潮湿等问题；通过抽查杜绝偷工减料的供应商，与信誉好的厂家一起确保装修和家具的质量。

在网站和应用上线之前，优科一佳主要在年轻人聚集的社区推广，比如豆瓣租赁频道。桐城、Jiji.com等平台上的租房帖子一般都是用某个社区、第二间卧室、面朝南的描述，而优科一佳在帖子内容上做了很大的努力，比如:也许你刚刚毕业，离开宿舍告别室友，徘徊在人生的十字路口。也许你正在独自工作，离开你的家乡，在这个城市定居。或者你出生并长大，决定离开过去，从现在开始独立生活。从那以后，我想租一套房子，这会给你留下美好的回忆。

通过不断复制经市场验证的商业模式，优科一佳发展迅速，先后获得天使轮、A轮(君联资本)和B轮(经纬中国、sig等)投资1.8亿元。)，成为成都一家拥有100多栋房屋的本土创业明星企业。

随着长期租赁市场的玩家越来越多，刘翔表示，优科易佳需要加快自身的发展步伐，用股权融资获得的资金进行扩张并不是企业长期发展的最佳选择。

2016年，资本市场处于寒冬，企业正处于快速扩张和抢占市场的关键节奏。华瑞银行通过投贷款联动的方式，为优科一家带来了资金支持，为其量身定制了微型融资方案，降低了融资成本。

练好内功

关于长期租赁公寓的游戏规则，有一个形象隐喻:在跑道上，每个参与者一只手拿着装满水的碗向前跑，比赛的获胜者是速度最快、碗里剩下的水最多的人。长期租赁公寓是一个资产很重的行业，没有资本的青睐是走不了多远的，但其自身的运营能力是检验一个企业能否健康发展的关键指标。

在进入长期租赁行业之前，刘翔在在线旅行社行业有着多年的经验。对他来说，短期租金似乎比长期租金更容易。但是，当时国内酒店行业水平覆盖面比较全面，短期租金很难形成壁垒，前期装修改造投资不低于长期租赁公寓，所以刘翔将其方向定在长期租赁市场。

谈到租房的传统经验，不透明的价格，许多假房子，以及租房后没有维修都受到了批评。经过初步的市场调查，刘翔发现，真正的住房，标准化的产品和租赁后的管理和维护是最重要的租户。标准化的租赁产品不仅可以为租户提供贴心的生活体验，提高用户的保留率，还可以降低企业的供应链和物业管理成本。

对于机房的管理和维护，可以借助互联网和企业自身的信息技术系统，从而提高公司的人力效率。刘翔告诉《创业状态》杂志，如果租户愿意支付某个区域的房款1000元，可能会有400元的入住费用和400元的装修和管理费用，这需要10天才能实现租赁。优秀的公司可以通过缩短房间空周期、提高员工效率和控制管理成本来获得更多的利润。

无论是公司的财务模式还是单套房模式，由优科一佳测量的数据都表明公司具有较高的人力效率。为保证计量数据的客观性，除了自测外，友科一佳还邀请了华瑞银行等专业金融机构对公司进行评估，评估报告与友科一佳的计量一致。

2017年4月，优科易佳率先在成都市场实现单城盈利。刘翔告诉创业型国家，实现盈利有两个主要原因:

一方面，优科一佳从房屋购置到租赁、运营维护形成了相对合理的流程和管控机制，抑制了内部资金的浪费和流失，可以从外部选择合适的供应商。

另一方面，成都的住房达到一定规模后，可以在一定区域内形成网络效应，降低管理成本，在装修和购买家具方面可以获得更优惠的价格。同时，如果有足够的房子，他们可以在该地区的租赁市场有一定的发言权。目前，优科一佳已在成都、武汉、北京和杭州开展业务，在中国拥有近4万套住房。年平均入住率在90%左右波动。

刘翔表示，对于租户而言，优科一佳等长期租赁公寓品牌提供的价值更多在于品牌服务保障。优科一佳等多个品牌公寓已接入支付宝芝麻信用，芝麻信用评分在650以上的用户可享受租金优惠政策，还可为应届毕业生提供按月支付信用租金的金融产品(由优科与华瑞银行等金融机构联合打造的金融产品)。

来源：央视线