WeWork炸飞了整个行业 优客工场想哭都哭不出来

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领导:看到我们工作的崩溃，毛大庆的心一定崩溃了。

“懦夫从不出发，弱者死在路上，我们只能不停地前进。”这句话摘自耐克创始人菲尔·奈特的自传《鞋子和狗》，中文版的译者是毛大庆。

2015年4月，毛大庆辞去万科高管职务后，选择在共享办公领域创业。经过四年的磕磕绊绊，Youke Workshop (nyse:uk)已经成为中国最大的共享办公空厅，但毛大庆面临的挑战仍然严峻。

三个月前，Youke Workshop的前身wework(现更名为we公司)上市，使整个共享办公行业陷入低谷。

美国时间12月11日，优科工作室向美国证券交易委员会公开提交招股说明书，计划在纽约证券交易所上市，股票代码为“英国”，暂定筹资规模为1亿美元。

为什么优科工作室选择在此时进行首次公开募股？我们没有讲好故事，那么毛大庆应该如何让资本市场买单呢？

为什么在这个时候选择ipo？

虽然优科工作室是中国共享办公行业的领导者，但它所做的听起来很高。但实际上，它是一个“第二房东”——以低价从房东那里租赁房地产，然后以高价将其切割、装修并转租给企业客户，以赚取中间差价。

这种商业模式拥有大量资产。一方面，公司需要融钱从房东那里得到办公用房；另一方面，公司需要尽快找到出租办公室的方法。这个过程测试公司的融资能力。

成立4年的优科工作室先后进行了近20轮融资，平均每80天融资一次。其投资者包括顶级风险投资机构，如正格投资、红杉资本和创新工程，以及“北京圈”的房地产老板，如景荣控股、首创置业和金鹿房地产。

只是这些还不够。由软银支持的Wework经常面临资金短缺。对于像优科工作室这样的小公司来说，融钱是公司的长期主题。

优科工作室在提交招股说明书之前，发行了三只普通股和一只可转换债券。

2019年1月？优科工作室派人去香港全明星投资基金？1000万美元的可转换债券，可转换债券为单息债券，年利率为8%，到期日为2020年1月9日。

2019年5月、6月和8月，友科工作室分别发行7033万元、2031万元和4067万元普通股，全体股东均为机构投资者。

此外，招股说明书还显示，2018年优科厂房的短期贷款和长期贷款分别为7769.8万元和4539万元，贷款总额为1.23亿元；2019年前三季度，短期贷款和长期贷款分别为1.3亿元和2.97亿元，贷款总额达到4.27亿元。

随着短期贷款和债券的到期，除常规扩张的资金需求外，友科厂房在2020年初将面临至少2亿元的还款压力。此时，列表可能成为唯一的最佳解决方案。

目前，优科研讨会招股说明书中暂定的筹资金额为1亿美元，较今年7月的2亿美元减少了一半。除了急于上市融资之外，这显然也受到了wework的负面影响。

我们的工作摧毁了共享办公产业

2010年，31岁的犹太青年亚当和他的建筑师朋友在美国纽约格兰德街154号创建了wework。

从那以后，仅仅几年时间，他们就把他们的共享办公业务从纽约、洛杉矶、波士顿和西雅图扩展到了伦敦、特拉维夫和上海。

截至2016年底，wework已在全球34个城市管理了111个共享办公室，并成为共享办公室领域的独角兽。

随着规模的迅速扩大，wework的现金流捉襟见肘。当时，就在筹集了1000亿美元之后，寻找下一个阿里巴巴的软银愿景基金出现了。孙正义听了亚当的共同办公室愿景，立即决定投资44亿美元，并告诉亚当，“我们的工作还不够疯狂，我要你把它做大100倍。”。

在软银视觉基金的帮助下，我们的工作规模在不到两年的时间里翻了近两番。截至2018年底，wework已在全球100个城市开展业务，共有425间办公室/房间。

2019年初，在软银再投资20亿美元后，wework的估值为470亿美元，成为仅次于优步的第二大共享经济独角兽，并推出了自己的ipo计划。

不幸的是，没有人预料到这个看似书面的商业脚本会突然改变它的情节。

首先，美国二级市场的投资者不再为尚未证明盈利的企业买单:

优步在上市前夕被迫将估值目标从最初的1200亿美元下调至824亿美元。截至目前，优步股价较发行价下跌了38%，市值仅为486亿美元；Lyft的情况类似。目前的交易价格为42美元，比72美元的发行价低42%。

其次，我们工作的创始人亚当陷入了丑闻危机。他沉溺于吸食大麻；为了个人利益，把你的注册商标高价卖给公司，把你的豪宅高价租给公司；我们工作的公司治理一团糟。公司的高管都是他们的亲戚，他还任命他的妻子为公司的未来继承人...创始人身上发生了一系列丑闻，这让投资者质疑我们的公司治理结构是否完善。

今年8月，wework提交了招股说明书，其估值从470亿美元降至75亿至80亿美元。软银终于坐不住了。孙正义承认wework是“失败的投资”，并敦促wework暂停上市。

9月30日，wework撤回招股说明书，上市搁浅；10月22日，亚当辞去了wework首席执行官一职，彻底离开了公司；然后，软银又投资了50亿美元来接管我们的工作。

看到这一幕，我相信大洋彼岸的毛大庆一定是在里面崩溃了。

03游科工作室

这不仅是其创始人亚当的争议行为，也是资本市场对“二房东”商业模式的质疑，使我们的ipo受挫。

根据优科工作室的招股说明书，截至2019年9月30日，公司已经覆盖了41个城市，拥有197个联合办事处空室，总管理面积608，000平方米，72，000个工作站和609，000名会员。

这些数据也出现在wework三个月前发布的招股说明书中。Youke Workshop和wework都通过进入城市、管理共享办公空间和会员数量来衡量自己的规模。不同的是，就管理领域而言，两者之间的规模差距只有我们的1/5。

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根据招股说明书，友科厂房的业务主要包括两个parts-空业务和non-空业务。

空企业在直接模式下有u space、u studio和u design，在轻资产模式下有u brand和u partner。

Non-空业务是指基于空模式的延伸产品，通过该平台为入驻企业提供增值服务。

在财务报表中反映，优科工作室的收入构成分为三个部分:会员收入、营销和品牌等。

优科工作室的会员收入与wework相似，主要是收取租用共享办公空房的会员费；营销和品牌包括空业务中的轻资产模式、品牌输出和财产托管；其他人指的是增值服务。

从表面上看，友科工作室会员收入的比重在下降，以轻资产业务为主的营销和品牌收入的比重在迅速上升，达到近一半。

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事实上，46.1%的营销和品牌收入直接来自收购。去年12月，优科工作室以现金435万元、股份6278万元的收购对价收购珠海广众硕数码营销有限公司51%的股权后，合并报表新增业务收入与该部分收入的增加相吻合。

这意味着优科工作室的“创新”可能只停留在财务报表上，而没有实质性地开发其他有效的盈利方法。

然后比较优科工作室和我们在财务模式上的异同。

数据显示，在过去的42个月里，我们总共损失了41.7亿美元，相当于292亿元人民币；

优科车间在过去的33个月里累计亏损14.18亿元；就损失规模而言，优科车间只有我们的1/20，但从损失收入比来看，两者并驾齐驱。

截至2019年前三个季度，优科车间的损失/收入为0.64，我们工作(截至2019年上半年)为0.59。也就是说，每1元钱产生的收入，我们将承担0.59元的损失，而优科车间将承担0.64元的损失，略高于我们的工作。

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此外，他们的资产和负债也不容乐观。根据招股说明书中的数据，两家公司的资产负债率都处于较高水平。不同的是，优科车间目前的资产负债率已经开始下降，我们的工作仍在上升。

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在估值方面，不包括软银最近“拯救”wework并将其估值降至80亿美元以下的极端情况，根据wework今年9月积极调整的200亿美元估值，wework的市场销售率约为8.3倍。

2019年前9个月，优科车间的营业收入为8.75亿元，这是根据10亿元的年收入粗略计算出来的。即使wework8.3的市场销售率是8.3倍，它的估值也不到90亿元。

在去年11月的上一轮2亿美元融资中，优科厂房的估值为26亿美元，相当于人民币182亿元。上市估值将大幅缩水是不可避免的。

最近，一些媒体披露，花旗集团和瑞士信贷这两家主要投资银行，由于优科工作室的估值不同，退出了承销商阵容。

显然，在wework放弃上市的这一关键时刻，很难说服机构在优秀的客座研讨会上拿出真金白银，这些研讨会的业务模式、收入构成和财务状况都比wework差。

来源：央视线