借壳落定，居然之家A股对决美凯龙

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主角:在红星美凯龙面前，真正的家仍然处于劣势。

10月17日晚，武汉上中(深证000785)发布公告，重组“房地产家园”获证监会批准。

这意味着，真正的家将通过武汉上中登陆a股市场，并成为继美凯龙(sh:601828)之后的又一家家具店巨头。

具体来说，本次交易中的房产资产价格为356.5亿元；武汉上中将以每股6.18元的发行价向房地产23名股东发行相应价值的股票，共发行57.69亿股。

此前，武汉上中a股的总市值刚刚超过30亿元，远低于356.5亿元的房地产交易价格。它可以被描述为一个“蛇吞象”的合并。

01曲折

“皇马俱乐部”通过武汉上中登陆a股市场的消息由来已久，但一直受到各种声音的质疑。就在半个月前，武汉上中曾向中国证监会申请暂停对此次重大资产重组的审查。

原因不是因为双方在收购细节上的分歧，而是因为房地产子公司之间的纠纷，部分股份被大连法院冻结。

幸运的是，真正的家及时解决了纠纷，被冻结的股份被成功解冻。这场持续了十几个月的大收购终于尘埃落定。

仅从账面资产来看，356.5亿元的交易对价并不便宜。因为“真实家园”交易涉及的净资产只有111.99亿元，保险费率为218.54%。

根据双方签署的赌博协议，实居承诺2019-2021年归属于母公司所有者的净利润扣除后不低于20.6亿元、24.16亿元和27.19亿元。

房地产置业贷款武汉上中后，上市公司的控股股东将成为房地产控股公司，公司的实际控制人将变更为汪林朋。此次交易后，汪林朋和他的一致行动将共同控制上市公司61.86%的股份。

此外，参与“真实家园”融资的重要投资者阿里巴巴及其一致行动人韩云新菱将持有上市公司14%以上的股份。

02对红星美凯龙

在皇马俱乐部借壳上市之前，其竞争对手红星美凯龙已经率先登陆资本市场。如今，两大家居零售巨头齐聚a股，这将迎来最直接的pk。

根据两家公司发布的数据，截至2019年6月底，红星美凯龙共经营了84家自营商场和231家委托商场；截至2019年3月底，真实家园已经运营了290家店铺，包括86家自营店铺和204家特许店铺。

从店铺数量来看，真正的家和红星美凯龙没有区别。即使在市场上，也有一种说法，即每一颗红星美凯龙都有一个家。

来源:公司公告

然而，如果我们进一步分析单个商店的规模，我们会发现红星美凯龙的单个商店的规模远远大于它的家。

商店的营业面积越大，它能容纳的品牌就越多，这能给公司带来更多的收入。这也直接反映在双方的收入中:

2018年，红星美凯龙的总收入为142.4亿元，而真实家园的总收入为82.77亿元。收入差距的比例基本上与两家商店的差距相同。

在红星美凯龙面前，真正的家仍然处于劣势。

03从销售服务到销售品牌

为什么内政部应该急于上市？在很大程度上，这是由于“真实家园”的盈利模式发生了变化——从销售服务转向销售品牌，这就需要在资本和公众层面获得更多的认可和关注。

Real Home的收入模式主要包括自营店的租赁管理收入、特许店的特许经营收入、利润相对较小的装修收入和商品销售收入。

从利润贡献来看，自营店是基石，加盟店是未来的增长点。

来源:公司财务报告

自营商店的租赁管理部门是“真实家园”的支柱业务。从2016年到2018年，租赁管理部门贡献了公司总利润的80%左右。

租赁管理部门的收入主要包括以直接方式收取的租金、物业管理费、市场管理费和广告推广服务费。

如果我们现在用一种时髦的方式来说，“真实家园”的自营商店就是“SaaS”(空间即服务)，其本质是提供一个平台，通过销售服务获取利润。

加盟店的收入由两部分组成，即一次性加盟费收入和加盟店的股权份额。

虽然加入管理部门只占“真实家园”总收入的一小部分，但几乎所有的收入都转化为公司的利润，因为几乎没有成本。特别是近三年来，瑞星家居专卖店的净利润占比从11%上升到19%，增幅显著。

专卖店的模式本质是销售公司的品牌价值。只要影响足够大，而且成本不太高，它就可以依靠特许经营费用来获得稳定的收入流。

在今年早些时候举行的2019年“真实之家”春季招待会上，真实之家董事长汪林朋透露，2018年是“真实之家”大发展的一年，不仅开了最多的店，而且取得了最好的销售业绩。这与该公司专卖店的快速增长是分不开的。

此外，皇家家居家居连锁集团总裁王宁告诉媒体，2019年将有100多家门店开业，未来3-5年门店数量将达到600家，8-10年将达到1200家。

以如此大规模的扩张速度，专卖店在其中的比例必然会上升。因此，要把握“真实家园”未来的投资逻辑，就不能忽视对加盟店经营状况的深入跟踪。

从销售服务到销售品牌，需要品牌价值的凝聚和公司知名度的提升。而借壳上市无疑将大大提高公司在资本市场的知名度和背书能力——从这个角度来看，真正的家上市迫在眉睫，必须推出。

来源：央视线