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■我们的记者王立新

对“现金流”的争夺不仅仅是销售方的房屋折价销售,还包括融资方的融资规模。目前,随着国内外融资环境的全面收紧,大大小小的住房企业都面临融资困难,融资成本不断上升。超过10%的海外债务融资不再是一个行业案例。

根据通策咨询机构的监测数据,《证券日报》记者了解到,2019年前9个月,40家典型房企共融资6130亿元,相当于2018年前11个月的融资额。国内银行贷款、公司债券等债权融资出现不同程度的波动,融资渠道持续收紧,融资成本明显上升。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

通策研究所的陈萌萌表示,尽管房企的融资额在9月份有所回升,但房企仍面临融资困难。住宅企业应采取多元化创新的融资方式,拓宽融资渠道。

住房企业有很强的融资需求

2019年9月,通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资689.56亿元,比上个月增长87.25%。

据不完全统计,2019年第三季度,95家典型房企融资金额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月初,房企抓住窗口积极筹集资金,每月融资额反弹至1646亿元,仅次于1月份;8月和9月,在融资环境趋紧的影响下,房企融资持续低迷,月融资规模降至770亿元左右,处于全年较低水平。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

无独有偶,据《证券日报》记者观察,根据上述40家典型房企全年融资的波动情况,与月平均水平680亿元至880亿元相比,仅3月份就超过了1000亿元,而5月和8月是融资最低的时期,月平均融资额不足370亿元。

如华夏幸福的子公司九通投资与中信信托签订了《可持续债务投资合同》,计划通过信托计划下的信托基金投资九通投资,投资金额为40亿元人民币;金科公司9月份开展了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占9月份国内银行贷款融资总额的50%以上。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

"房地产公司使用了几乎所有的融资工具,但仍未达到预期."一些房地产企业的高管告诉记者,现在的融资环境不太好,成本上涨很快。现在,融资成本直接从过去的8%左右上升到10%以上,甚至有些企业达到了13%。更重要的是,筹集的大部分资金用于偿还旧债,而不是用于土地收购的新投资。许多负责融资部门的房企高管压力很大。

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“房企在第三季度有很强的筹资意愿。一个是缺乏资金,没有钱来获得土地。如果你不能借钱,你只能在战略上退缩;一是融资到手,等待地价回落到合理区间,果断补仓,尤其是从现在到第四季度。”通策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》采访时表示,企业赚钱并不坏。

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融资成本大幅上升

筹集资金不容易,更难找到便宜的钱。

自2018年以来,融资能力已成为住宅企业竞争的关键因素。房地产融资差异显著,最高利率与最低利率之差高达15.4%。公司债券利率波动较大,部分企业可以实现5%以下的利率,但主要是国有企业、中央企业和大型房企,也有极少数民营房企将融资成本控制在5%以内,如龙湖集团。

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9月9日,龙湖集团成功完成了8.5亿美元10年期债券的发行和定价,最终发行收益率为4.064%,票面利率为3.95%,这在近期市场上是非常罕见的。据记者了解,此次交易创造了中国民营房地产企业近两年来首次十年发行、中国民营房地产企业十年发行规模最大、中国民营房地产企业十年发行票面利率和收益率最低、中国民营企业十年发行规模最大、bbb区间评级等业绩。这也是龙湖融资史上的一次里程碑式的交易。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

总体而言,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本接近一条水平线,但规模较大的中型房企的融资成本超过10%。根据同一政策的监测数据,第三季度,公司债券融资利率最高,尤其是美元债券,融资利率均在8.95%以上,三种美元债券融资利率均在10%以上。全年以来,融资利率超过15%的美元债券依然存在。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

根据《2019年第三季度中国房地产市场概要及房企融资前景》,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,55%的房企发债成本较2018年全年下降了45%。与2018年全年相比,住房企业的融资成本有所增加,融资成本上升的企业大多相对增加,从而增加了住房企业的整体发债成本。这些住房企业大多是扩张性的中小型住房企业。

40家典型房企前9个月融资6130亿元   融资利率超10%已较常见

如上述报告所示,2019年前三季度,房地产企业海外发债成本为8.00%,比2018年全年高出1.17个百分点。自2018年以来,海外债券的发行成本一直居高不下,特别是2018年10月至2019年7月,海外债券的发行成本在7.50%以上,2019年大部分企业迎来了偿债高峰期,即使成本较高,企业也会不惜任何代价发行债券。

来源:央视线

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