新版LPR与楼市无关或负相关

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■张伟

没有悬念。新版本lpr的第一次报价在8月20日下降。然而，这种效应大约等于“非对称降息”的变化，与房地产市场无关；如果必须的话，它可以被解释为“负相关”。

因为，央行再次重申，要坚决贯彻7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，实行房地产长效管理机制，不把房地产作为刺激经济的短期手段，确保差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。“具体如何操作，央行将发布关于个人住房贷款利率政策的公告，具体细节仍在调查中。但有一点是肯定的，即抵押贷款利率不会下降。”

那么，为什么央行的新lpr“不利于房地产市场”？笔者认为，主要原因是整个市场并不缺钱，而且不是房地产市场而是实体经济，尤其是实体经济中的大量中小企业。

根据央行7月底发布的数据，上半年全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各类贷款增长的33.2%，比上年全年水平下降6.7个百分点。第二季度末，人民币房地产贷款余额为41.91万亿元，同比增长17.1%，增速比上季度末低1.6个百分点。其中，房地产开发贷款余额11.04万亿元，同比增长14.6%，增速比上季度末低4.3个百分点；个人住房贷款余额27.96万亿元，同比增长17.3%。

笔者注意到，第二季度末，金融机构人民币贷款余额为145.97万亿元，同比增长13%。也就是说，在同一时间框架内，尽管住房相关贷款增速放缓，但仍优于平均值，其在信贷资源中的总权重也增加了惯性。此外，就总量而言，房地产贷款占全部信贷资源的三分之一，其风险集中度确实需要警惕。

当然，更高比例的信贷资金流向房地产市场是合理的。房地产贷款，尤其是抵押贷款，确实是资产质量最好的贷款之一(大多数大中型银行的抵押贷款不良率很低)，对零售客户也有很高的附加值。根据风险定价的市场化原则，如果抵押贷款的利率接近小微企业的利率，低风险偏好的信贷资金就会本能地流入房地产市场。

因此，lpr新机制和许多货币政策，包括RRR减债和特殊债务，并不寻求通过洪水来降低利率，而是希望通过引导来实现精确的滴灌。

笔者赞同“信贷定制”的政策取向，但也希望提醒市场各方，资本是聪明的，货币政策的引导需要满足他们的需求。具体来说，通过创新手段和技术降低实体经济的信用风险，特别是小微企业的不良率，是吸引资本流入的最直接方式。

在金融技术的介入下，小微企业的轻资产和不完整的财务报表导致的贷款困难正在逐步得到解决，但市场仍对昂贵的融资存在担忧。笔者建议，一方面，小微企业融资的综合成本应在阳光下展示，应了解商业银行与小微企业定价差异的主要原因；另一方面，要保证小微企业贷款的可持续性，对贷款是否昂贵的判断应该是多维的。例如，如果一笔贷款能帮助企业及时获得较高的利润，即使其单价略高于同类产品，其贡献价值也应得到认可；反之亦然，“逾期”低息贷款显然不是解决问题的最佳方式。

此外，笔者认为小微企业必须注意增加直接融资的比重来解决融资困难，即依靠资本市场的力量。毕竟，它与间接融资的风险偏好有着显著的不同。此外，目前的多层次资本市场也为处于不同发展阶段和面临不同情况的企业提供了多样化的选择。

最后，笔者希望对房地产市场说，实体经济的发展是房地产市场发展的基础，近十年来房地产市场的快速发展在很大程度上得益于中国经济在过去30年的快速增长所带来的居民财富储备。因此，房地产市场和实体经济绝不应该是一个多项选择的问题。只要实体经济摆脱下行压力，走向复苏，房地产市场的春天可能就不远了。

来源：央视线