百强房企新增货值破4.5万亿元 10家房企买地花近7200亿元

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■我们的记者王立新

自从房子成为商品，年销售额达到15万亿元以来，在过去的30年里，很少有行业像房地产这样发展到如此巨大的规模。今年上半年，房地产市场销售增量达到7万亿元，房地产百强企业市场份额越来越高。

正如万科董事会主席于亮所言，行业集中度正在上升，龙头企业之间竞争激烈。如今，50家中国开发商已经获得了2/3的市场份额。如何在市场中脱颖而出是对各方面能力的考验。

我不得不说最重要的能力之一是获得土地。根据Cree Real Estate的研究统计，今年上半年，前100家房地产企业的新增销售额超过4.5万亿元，比5月底增长近1万亿元，14家房地产企业的新增销售额超过1000亿元。

前十大房地产企业收购的土地价值接近1万亿元

强者的逻辑仍在发挥作用。上半年，前10家房企新增增加值超过1000亿元，其中碧桂园、绿地和万科位列前三，新增增加值均超过2000亿元，远远领先于其他房企。

从销售集中度和新价值集中度的比较来看，资源高度集中在领先的房地产企业。销售额前10名、新增增加值前10名的房地产企业多达9家，大型房地产企业仍占据绝对优势。只有中国海运的新增加值排在第12位，跌出了前十名。因此，世茂在销售额上排名第11，但在新价值上排名第6。

据嘉里的监测数据，《证券日报》记者了解到，上半年前10家房企收购的土地总价值近1万亿元，占前100家房企收购土地总价值的22%。值得一提的是，前10家房地产企业新增土地价值高达7185亿元，这意味着这10家房地产企业上半年的土地收购支出为7185亿元。

嘉里分析师表示，前100家房地产企业的整体征地销售比率为0.38，今年上半年基本稳定在0.38至0.4之间。前100家房地产企业在土地收购方面保持更加谨慎的态度。与2018年同期不同阶层的土地收购和销售比例相比，有不同程度的下降。其中，第二梯队与前50强房地产企业的征地销售比例高于平均水平，规模扩张需求明显，尤其以金地、中梁、新希望、电力建设地产为代表。

分析师表示，考虑到土地储备转储的周期，禹州、钟君等新价值较高的企业在确保转储的基础上扩大规模并不是什么大问题。当然，一些大型房地产企业，如保利，在上半年采取了相对低调的土地，新附加值排名不高。在充足的土地储备支持下，这些住宅企业可以通过控制投资节奏进行战略和结构调整。

土地储备相对较弱，而去转换相对较快的住房企业更积极地接受土地储备。例如，2018年，红阳、大华、新希望等。时间不到2.5年，但上半年的土地收购和销售比例明显高于行业平均水平，红阳和新希望的土地收购和销售比例均超过1。

二线城市成为地主的战场

从百强房企新增土地储备能源水平的选择来看，结构调整继续深化。

上半年，住房企业在三线、四线和二线城市新增土地储备建筑面积中所占比例相同，与去年三线和四线城市的高比例形成鲜明对比。与去年全年相比，2019年上半年，四线城市新增土地储备建筑面积占比下降近8个百分点。

相应地，上半年，二线城市新增土地储备建筑面积占近50%，住房企业回归二线城市的战略意图凸显。事实上，许多上市房企在年初就表示，他们2019年的投资回报主要是在一线和二线城市。值得一提的是，今年上半年，根据50个城市的土地销售情况，杭州以1400多亿元排名第一，远远高于北京的土地销售收入。此外，天津、武汉等城市也名列前茅。

据嘉里介绍，武汉、重庆和天津更受百强房地产企业青睐。虽然前100名征地包括征地和征地，但并不影响整体趋势。

"在土地投资曲线变化的背后，销售回报和融资到位的数量是无形的."易居研究院智库中心研究主任严跃进对《证券日报》记者表示，从征地节奏来看，今年前两个月，房企征地相对不活跃。一方面，淡季销售额不高；另一方面，融资渠道没有放松，企业储备的“粮食”不足以支持大量的征地投资。进入3月份后，融资渠道相对宽松，房地产企业的征地热情立即高涨，纷纷补仓，并在第二季度末回归理性。

至于下半年的趋势，上述克里分析师认为，在三、四线市场衰退势头没有减弱的前提下，下半年仍将是企业在回归二线城市收购土地的窗口期。但是，随着基金监管的加强和补仓需求的满足，预计下半年的征地速度将比上半年的高峰期有所放缓。

此外，考虑到资本成本、征地成本等因素，企业盲目追求高额征地是不可取的。纵观近年来，“王迪”的开放并不理想。在保证空利润的基础上，积极储备资金是住宅企业稳定发展的前提。

来源：央视线