下半年房地产债券到期规模将达2306亿元 专家表示未来房企会增加股权融资比例

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■我们的见习记者刘伟杰

7月12日，国家发展和改革委员会发布了《关于房地产企业申请外债发行备案登记有关要求的通知》。通知中明确指出，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年度到期的中长期海外债务，这表明房地产企业发行外债的融资渠道将进一步收紧。众所周知，由于房地产企业具有高杠杆、投资规模大、经营周期长的特点，因此房地产企业的融资能力是其核心竞争力，其主要融资方式包括银行贷款、债务融资、股权融资、结构性融资、非标准融资等资金。

"国有房地产企业主要以银行信贷融资为主，民营房地产企业融资方式多样."华泰证券固定收益首席分析师张继强表示，在国有房地产企业中，除了规模较小、商业地产较多的企业外，整体融资主要是银行信贷融资，企业融资成本相对较低，再融资难度较小；然而，民营企业的融资方式是多样化的。由于企业信用资质的差异，民营企业通过单一渠道融资的可能性较小。银行贷款、国内债券、海外债券和非标准融资渠道适用于不同的民营企业。

关于银行信贷融资，张继强表示，目前，银行贷款占全国房地产开发资金的10%以上。银行贷款主要包括房地产开发贷款、并购贷款和拆迁贷款。房地产开发贷款用于房地产建设，房屋销售回报是开发贷款的还款来源。

此外，国内债券融资和海外债券融资也是房地产的重要融资渠道之一。据张继强分析，对于内债发行，由于缺乏公开市场债券的担保，投资者对房地产企业的信用资质要求较高，不同资质的房企融资成本差异较大。2015年，由于允许房地产公司在银行间市场发行债券，房地产债券的发行量翻了一番；2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所发布《关于对房地产和产能过剩行业公司债券实施分类监管的函》，严格控制公司债券发行和发行资金使用，房地产债券发行规模大幅下降。

张继强还表示，海外债券发行的海外债券主要是美元债券。2015年，随着境内企业境外发债由审批制转为备案制，房地产企业境外融资规模显著扩大；2018年，在严格监管国内金融、规范表外融资的背景下，随着人民币债券市场的发展，房地产企业加大了海外融资规模。

“从近两年房企资金到位情况来看，房屋销售带来的资金回报约占全部资金的30%，而贷款本身约占30%，其余为自筹和外部融资，而债券融资的比例还是在10%左右，其他私募股权基金的比例将低于10%。”易居研究院智库中心研究主任严跃进昨日在接受《证券日报》采访时表示。

严跃进认为，防范金融风险、积极去杠杆化和查处非法资金是当前收紧融资环境的重要方向，收紧融资政策，特别是降低融资额度，自然会增加房企的融资成本。另外，从资金错配的角度来看，债券融资倾向于形成“以新债还旧债”的模式。如果在随后的时期存在这种不平等，就有必要在更长的时期内适当增加融资。

值得一提的是，2019年上半年，房地产债券的到期日将仅达到513亿元，而2019年下半年将达到2306亿元。中国证券研究开发部宏观固定收益首席分析师黄表示，房地产债券的到期压力将推迟至2021年。根据年度数据，2021年现有房地产债券的到期高峰达到7158亿元，2021年下半年半年还款高峰达到3622亿元。然而，现有房地产债券的到期压力将在2025年后大幅降低。

展望未来，严跃进表示，由于信托融资和企业债券收紧，股权融资将受到较少控制，后续房地产企业的债务融资将相对保守，而股权融资的比例将增加。

来源：央视线