管控现金流降杠杆显效 中南建设预告净利同比增逾80%

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本报记者王

近日，中南建设发布了2019年度业绩预增公告。公告显示，报告期内上市公司股东应占净利润预计将达到39.47亿元至46.05亿元，增长80%-110%；基本每股收益预计将达到1.06 -1.24元，远超去年同期的0.59元。

公告显示，2019年上市公司股东应占净利润大幅增加的主要原因是公司房地产业务结算规模的扩大。这一增长率预计将满足前两个股权激励的行使条件。

对此，东吴证券分析师董祺指出，根据此前发布的股权激励计划，预计2019年至2021年中南建设的净利润将分别约为40亿元、70亿元和90亿元。此外，2019年全年，中南建设累计合同销售额约1960.5亿元，同比增长34%。

一些接近中南建设的人士向《证券日报》表示，从行业整体表现来看，前10家房企的业绩增速已经全面放缓，大部分都不到20%，中南建设五年的复合增长率为56%，可谓逆势超车。

有74个新项目

土地收购权的比例有所增加

规模增长的背后是“获得合适的土地和更多的土地储备”。2019年，中国中部和南部新建项目74个，以长江三角洲、珠江三角洲和人口密集的内地核心城市为重点的战略布局更加清晰。

华创证券研究所指出，2019年，中南建设收购土地金额为512亿元，占销售金额的26%。土地收购步伐放缓，但股权收购土地金额达到361亿元，比去年略有增加。通过谨慎征地，中南建设新增项目的股权比例已上升至70%。

从征地价格来看，二线城市和三线城市分别占40.3%和59.7%。从布局面积构成看，长江三角洲占总面积的50.8%，成渝和珠江三角洲分别占7.1%和4.7%。

“从投资布局来看，公司继续深化核心城市群战略，加大对二三线城市的投资；从土地收购量来看，大部分新项目规模较小，适合快速周转。”上述人士告诉记者，得益于“六先六快”的运营模式，中南建设从征地到开业的平均时间约为7个月，这是公司业绩快速释放的“杀手”之一。

无独有偶，川财证券分析师陈豪表示，公司逆势的高销售增长主要得益于三大“变化”:第一，淡化家族式管理模式，引入职业经理人；第二，稀释市场发展，缩小新项目规模，将“短而快的结构”与“投资”叠加，提高执行力，实现快速周转；第三，深化区域，巩固都市区，提高布局城市的渗透率。

销售规模近2000亿元，利润得到修复，公司上下进行了调整，金融板块逐步稳定，也使中南建设在资本市场获得了积极的认可。

加强现金流控制

优化债务结构

据统计，2019年，中南建设股价上涨90.63%，46份研究报告推荐买入，评级机构标准普尔也将公司评级从“b/稳定”上调至“b/正”。

《证券日报》记者翻阅了R&D的一些调查结果，发现各大机构的共识是，近年来，自上而下进行了系统的战略调整，管理团队、经营水平、激励机制和运营效率都发生了很大变化。在公司销售高速增长的基础上，盈利能力不断提高，业绩迎来了快速释放。

“在减债条件下实现业绩增长目标是中南建设近两年战略调整的核心目标。”一些熟悉中南建设的人士告诉《证券日报》，在当前行业增长停滞的情况下，该公司不遗余力地降低杠杆率。从2019年初到第三季度末，公司的净负债率下降了16个百分点，主要是由于控制现金流的能力增强，净资产增加。

从财务报表来看，中南建设一直在调整长短期债务结构，利用长期低成本债券互换短期高利息债务来增强公司抵御风险的能力。截至第三季度末，公司现金短期负债率从2018年末的1.13上升至1.59，长期负债率从2018年末的2.22上升至3.31。

“自主性的增强和市场化机制的改革，用激励机制解决了公司业务逻辑中存在的问题，使中南建设在过去两年里完成了转型。”上述人士表示，如果公司能够进一步加强对现金流和短期债务的控制，确保安全高效的运营，那么公司在2016年前收购的项目价值将进入结转期，这些项目的毛利率将会很高，届时中南建设的利润规模将会进一步扩大。

来源：央视线