中国金茂土地储备货值达1万亿元 “第二增长曲线”锁定城市运营

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我们的记者王立新

中国的房地产业正迎来一个“横向时代”，从大踏步前进和换挡转向“争取稳定”。

四年前，“千亿元军团”只有七个成员，但现在34家房地产企业已经完成了从100亿元到1000亿元的规模转型，前三名“碧恒湾”已经进入6000亿元的阵营。然而，超越规模的奇迹，增长停滞期已经到来。2019年，前100家房地产企业的股权销售额仅增长6.5%，2018年为35%。

时过境迁，业界的共识是，增量房地产市场的发展不会有爆炸性的突破，接下来将迎来“大鱼吃小鱼”的时代，这意味着行业竞争将真正发展到“不进不退”的阶段。

“下一步，前20家房企的规模清单想更进一步，它需要100亿元甚至数百亿元的飞跃。真正的考验来了。”一位接近中国金茂的人士向《证券日报》表示，对于中国金茂来说，在过去的10年里，以金茂大厦为代表的三条住宅产品线“富月树”为企业发展提供了大量的现金流，支持中国金茂完成了1608亿元的合同销售额，成为行业前20名，这是业绩增长的第一条曲线。到2020年，如果中国金茂想要超过2000亿元的销售规模，就需要由第二条曲线来驱动。

一般来说，企业业绩增长的第一条曲线的发展将是边际的。如果“第二条曲线”的布局能在“第一条曲线”达到顶峰时完成，那么稳定增长的愿景就能实现。中国金茂发现的第二条曲线是城市运营板块的发展。

转变为低成本的“大土地储备”

2007年，依靠财富500强企业中化集团，并持有上海北外滩(一处以销售为导向的地产)的资产，中国金茂(当时名为房型地产)冲进香港资本市场，开始将高富帅扩张至张之路。

很快，中国金茂意识到，仅仅发展城市核心综合体并不是最好的发展道路。从2009年到2014年的五年间，中国金茂发现了第一条增长曲线，即住宅开发。2018年，中国金茂加入“1000亿元俱乐部”，并于2019年晋升为行业前18名。

“2019年，对中国金茂来说非常重要。今年，混合改革迈出了坚实的一步。配股融资完成后，平安成为第二大股东。从那以后，该公司拥有了更灵活的筹资和资源协调能力。”一位接近中国金贸的人士告诉《证券日报》，今年以来，中国金贸的股价从年初的不到4港元涨跌到最近的6.1港元，市值在一年内上涨了300亿港元。回顾过去12年，中国金茂的市值已从上市首日的110亿港元上升至目前的约720亿港元。

资本市场的认可来自稳定的财务状况、多年来保持高毛利率的盈利能力、高质量和丰富的土地储备以及业绩的跨越式发展。

东方证券的一份研究报告显示，2014年至2018年，金茂在中国的销售额年均复合增长率为56.2%，同期行业增长率为18.4%。2019年，合同销售额达到1608亿元，当年退货金额超过1500亿元。这一现金回收水平远远高于该行业约70%的平均回报率。

此外，《证券日报》记者从2014年至今的年报中发现，从2014年到2019年年中，中国金茂的销售毛利率每年都在32%以上，销售净利润率保持在16.5%以上。负债方面，截至2019年6月30日，金茂在中国的净负债率为67%，略低于去年底，平均借款成本为4.96%，远低于行业平均融资水平，体现了中央企业的优势。

就决定公司未来发展曲线的土地储备而言，中国金茂可谓是一个“大仓储商品”。

国泰君安证券(香港)分析师曾新表示，截至2019年7月底，中国金茂的土地总储量达到6998万平方米，其中85%位于一、二线城市。其中，二次开发土壤储备库总建筑面积为4905万平方米(股权比例约为55%)，总价值超过1万亿元，二线城市约占90%；一级开发土壤储量约为2092万平方米(股权比例约为74%)。

事实上，这是金茂在中国的第二条增长曲线的基础。一些业内人士告诉记者，通过分析，人们发现，城市经营项目一般都是滚动开发，而龙头企业可能只拿了第一批土地，却实际上提前锁定了大量土地。仅2019年，中国金茂市就有7个经营性项目，土地储备提前超过2000万平方米。业内一些分析师指出，2019年中国金茂收购的土地底价比周边土地的底价低34%左右。

换句话说，大量的低成本土地是通过城市经营模式获得的，并且由于城市经营布局的先发制人性质，当高端精品产品的价格处于限价压力之下时，土地储备收购端的核心竞争力仍然可以使其产品溢价对空.有一定的弹性调整

第二条曲线锁定了城市运营

在经历了高地价之后，中国金茂意识到它不能仅仅依靠招标、拍卖和悬挂土地。2015年，中国金茂宣布从传统的房地产开发商转型为城市运营商，并将城市运营锁定为“第二曲线”的内生动力。过去的2019年是金茂在中国的城市运营年。今年，中国金茂进驻47个城市，20个城市运营项目，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群，2019年首次进入金华、张家口、潍坊、威海等7个城市。

“在中国金茂，它可以称为一个城市经营项目，一般有一个主导思想和三个特点。”中国金茂的一位相关人士向《证券日报》表示，一个领先的思路是进行长期运营、培育和使用长期资本投资。三大特点是:第一，从时间上看，是“三年增长，五年城市”。在最初的三年里，他们几乎都花了钱来建设可以提供更好生活的配套设施，比如引进教育和医疗等配套资源；第二，在空机房，单个城市运营项目的面积应超过500万平方米；第三，它必须得到核心产业的支持，如智能产业和技术产业。

更重要的是，在城市运作的道路上，中国金茂的发展逻辑有其自身的特点，不同于中国的幸福工业新城模式和万科综合居住区的城市建设逻辑。

据业内人士介绍，与传统的先产业入城、后人才入城的城市运作模式不同，金茂在中国的城市运作主要围绕“以城聚人，以城促产”的“城-人-产”逻辑展开。也就是说，通过创建一个高质量、环境良好、配套设施完善的高品质城市，吸引中高端知识型人才，最终为城市打造一个科技创新合作的产业圈。按照这一发展逻辑，金茂可以通过从一级开发到二级开发再到运营的全业务链的优质城市运营，促进城市价值的增长，带来整体资产价值的持续提升，从而为金茂提供更多的潜在效益，实现1+1+1 > 3的效益效应。

对于城市运营项目的收购条件，中国金茂一般提出两个要求，一是要统筹规划，二是要投入资金。简而言之，在规划和资金的双轮驱动下，在母公司中化集团的资金支持和产业合作的支持下，通过滚动投资促进发展和运营，进而完成新城建设的举措。

更重要的是，经过四年的布局，中国金茂的城市运营已经开始有所贡献。在销售额已进入100亿元俱乐部的五个城市中，温州和宁波作为城市运营项目，在最初几年中贡献良多，且具有可重复性。

展望未来10年，业内人士预测，到2030年，中国城镇化发展将大幅提升///，城镇化率将上升至75%。在此背景下，根据金茂在上一次绩效会议上提出的发展目标，2020 -2022年将实现城市运营对土地储备的贡献占总投资的60%，城市运营项目的毛利率将达到35%以上，这意味着金茂在中国的利润和销售规模将在未来达到一个新的水平。

来源：央视线