业内人士：自如等长租公寓“租金贷”具有合理性 需辩证看待

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近年来，长期租赁公寓市场中的“租金贷款”话题一直备受争议。“租金贷款”是好是坏？对此，业内专家表示，长期租赁公寓的“租金贷款”有其自身的优势，不能一刀切。

众所周知，租金的支付方式一般是三按揭一按揭或按季支付。在一线城市，很多租户一次支付四个月的租金并不容易。如果能利用自身良好的个人信用，以贷款的形式缓解租金压力，这其实是一件好事，对房东来说也很容易。

业内人士认为，银监会、证监会等行政管理部门应当加强对房屋租赁融资行为的监管。应明确租赁管理中介机构的融资资格。空出租房管理利润低，管理成本高，缺乏管理经验的房屋租赁机构滥发理财产品会带来很大的社会隐患。其次，我们应该谨慎对待租户的“租贷”行为。

事实上，让追求短期超额回报的资金进入房屋租赁市场不仅是一种资源错配，也是一种不可持续的行为。因此，业内专家表示，“政府部门应做好租赁体系建设，证券监管部门应以信息披露和信息透明度为出发点，并要求标的资产到位。”

自2018年以来，各大城市的租金快速上涨，引起了市场和监管部门的高度关注。数据显示，在过去的一年里，全国13个城市的房租上涨了20%以上，是近年来涨幅最高的。

近年来，房价收入比一直处于较高水平，租金收入比作为衡量居民生活负担的传统指标，一直保持稳定。租金的增加导致租金与收入的比率上升，由数年前的不足40%，迅速上升至今年上半年的近60%，甚至高于香港、纽约和东京等世界主要城市的水平。随着一些基金从房地产开发转向住房租赁市场，机构基金被媒体指责为最近租金上涨的最大驱动力。

从各国的经验来看，机构管理有利于住房租赁市场向规范化方向转变，这也符合十九大和中央经济工作会议加快发展租赁住房市场的精神，符合当前社会发展阶段的大发展方向。但与此同时，需要注意的是，我国长期处于经济结构转型时期，房地产开发和住宅交易市场在经济发展、住宅建设和金融投资中发挥了重要作用，越来越受到政府和市场的关注。然而，住宅租赁市场发展缓慢，导致各城市住宅市场租赁和销售结构明显不合理，租赁市场法制建设滞后，使得住宅租赁市场多年来未受到市场机构的重视。

随着房地产开发收益下降和增长放缓，在近期大力推进严格金融监管的背景下，市场资产谱的风险收益特征发生了较大调整，部分机构资金转向低收益、低波动的住宅租赁市场。在住房租赁市场机制不完善的情况下，机构资金进入市场导致租金上涨。

因此，为了更好地贯彻党的十九大关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神，政府在肯定以租赁住房证券化为代表的机构资金的同时，应通过短期监管和长期机制建设遏制弊端，引导追求长期回报的资金进入市场，尊重租赁住房市场低风险、低回报的客观规律。

所有金融创新都是为了增加杠杆，所有监管规则都是为了控制杠杆。这一点的核心逻辑在危机之前、期间和之后都没有改变。自去年金融去杠杆化以来，一些资金已被转移到影子银行、p2p主导的互联网贷款和资产证券化等市场创新领域，这些领域在政策鼓励下进入了住房租赁市场。作为这一领域的一种新的债务和杠杆形式，与网络租赁贷款、信用卡租赁分期付款、租赁收益权资产证券化、房屋租赁小额贷款相对应的消费金融证券化，在“赌租金一定会上涨”的资本作用下，可能会迅速积累风险。然而，如果相应的监管规则和约束条件匹配良好，资产证券化和reits等金融工具的影响也可以得到控制。

业内人士坦言，“应该说，目前一些银行发放的长期租赁公寓租赁贷款是对国内租赁保障缺失的补充行为，也缓解了部分租户面临的年终奖发放与租金发放不匹配的问题。伟大的理性。”

来源：央视线