引信达等7家战投分散风险 万科广信资产包短期内难言溢价

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蔡联(广州记者陈晔)报道称，“众所周知，要得到这个项目非常复杂，需要人力和资源，而且这个资产包的计划非常严格。”6月30日，万科集团总裁朱九生在万科股东大会上表示。

朱九生所称“资产包”是指万科于2017年6月底参与投标的广东国际信托投资公司下属房地产公司的股权及相关债权(以下简称“广信资产包”)。当时，资产组合的起价接近446.8亿元。经过一番竞争，万科单就吞掉了551亿元。

三年后，这个巨无霸资产包再次吸引了人们的注意力。6月29日晚，万科a(000002.sz)宣布广信资产包将引进7名战略投资者。新战争投资进入后，万科需要重新计算其广信资产包的财务账目。

这一次，万科选择退出广州万喜企业管理有限公司(以下简称“广州万喜”)50%的股权，并退出了以前的股东出资方式，为新股东铺平了道路。具体而言，万科以70.4亿元人民币的价格将广州万喜50%的股权授予包括中国信达在内的7家战略投资者，其中30.4亿元为预付溢价，另外还有320亿元是从以前股东的投资中收回的。通过这笔交易，万科预计将收回390.4亿元。

随后，新股东将以新的投资替代原股东的投资，并引入M&A贷款替代原股东的投资。根据公告，该协议签署后，各方将推动广州万喜向金融机构申请总额不超过330亿元人民币的M&A银团贷款。在249.6亿元的M&A贷款中，广州万喜将以同等初始投资优先偿还原股东，剩余的M&A贷款将由公司用于支付与广信资产包相应的同等未缴税款。

据悉，近三年来，万科共向广信资产包投资470.4亿元，其中广信资产包的转让对价已支付416亿元，其他费用、支出及投入项目运营资金合计54.4亿元。这也意味着资产组合占用了万科的巨额资金。

对此，朱九生向采莲社记者坦言，“这个项目确实占用了大量资金。从一开始，我们就要求我们的团队在这方面与外界合作。当时，我们出价551亿元，这就是俗称的“551工程”。资本占用的效率必须产生影响。”

随着时间的推移，如果资产长期不产生收入，资本成本的损失将继续增加。国泰君安的一位分析师指出，项目收购后，一级土地将被收回，股东将在后续建设中向子公司借款，股东将继续投资资产包，这也导致股东无法在短时间内计算整体投资收益，只能评估阶段性收益。

以万科此次股权转让获得的30.4亿元预付款溢价为例，如果预付款收入最终结清，就需要与新股东完成博弈协议。

根据新股东的要求，在5年内，原股东需要取得与广信资产包中的资产相对应的不少于210.98万平方米权益的批准文件。这也是30.4亿元的预付保费能否转换为同等金额的股权溢价的前提。如果不符合要求，万科需要回购新股东持有的不少于50%的广州万喜股权和债权，广州万科选择当时的市场公允价值或新股东投资及其预期收益的总值作为回购价格。

万科在公告中表示:“如果广信资产包在5年内获得不少于210.98万平方米权益的批准文件，股权转让公司预计将实现累计投资收益约34.79亿元，增加公司净利润。约26.1亿元。”

万科还指出，广信资产包作为20多年的不良资产，仍存在诸多不确定因素，如权益可建区域的不确定性、诉讼和债务风险仍有待解决、土地征收时间的不确定性等。

数据显示，广信资产包的核心资产包括广州市16块可开发土地，相应的可开发面积为211万平方米，其中约98%的土地位于广州荔湾和越秀。

来源：央视线