[试点新征程]江苏武进“三个街区”改革取得突破，形成了丰富经验

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[编者按]

目前，三地的制度性障碍不仅阻碍了新型城镇化建设，也不利于农村振兴战略的实施。三地制改革必须尽快取得实质性突破。

三地制改革是指农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度的改革。

江苏省常州市武进区在三地块制度改革方面取得了突破性进展，形成了丰富的经验。

[破冰]

农村集体建设用地入市助推企业上市

一个

10月9日，记者站在江苏罗利汽车有限公司办公楼二楼，看到公司老厂区围墙外的新项目——家用电器智能元件车间的土建工程已经完工。该公司负责人表示，该研讨会将于2018年1月接受。

今年6月2日，罗利公司在深圳证券交易所上市，成为中国第一家开展农村集体建设用地融资项目的上市公司。一个多月前，公司以出让方式取得了该集体建设用地使用权，并取得了产权证。

罗利在深圳证券交易所上市

如未取得产权证明，公司将不会上市，总投资3.8亿元的分项工程也将中止。罗利公司证券部经理蒋表示，根据有关规定，公司要上市，必须在预审会议前明确投资项目，取得项目国有土地产权证书，或签订国有土地转让协议。

莱利公司位于常州市武进区窑关镇，成立24年来稳步发展。去年，它的产值超过16亿元，利润和税收达到3亿元。该公司为当地人提供了4000个工作岗位，直接增加了富人的收入。七年前，该公司计划上市，希望通过筹资项目实现转型升级。但是，由于项目用地属于集体建设用地，公司无法通过出让方式取得土地使用权。上市的梦想从未实现。

今年4月，一个转折点出现了。

在江苏省常州市武进区三块地体制改革中，这块地终于挂牌出售。因此，集体建设用地与国有建设用地具有同等的权力。投标人还拥有50年的使用权，并可在使用期限内转让、出租或抵押使用。

该地块面积为13，393.5平方米。最终，罗利公司以人民币1005.52万元中标。

6月2日，记者在上市仪式上采访该公司时，深交所相关负责人表示，罗利公司上市开启了通过集体管理建设用地制度改革实现企业上市的破冰之旅，意义非凡。

二

常州市副市长、武进区委书记史志军说:不仅武进区，全国各地都遇到了三块地的问题。三地的制度性障碍不仅阻碍了新型城镇化的建设，也不利于农村振兴战略的实施。

与此同时，他说，从目前的角度来看，三种土地制度的改革正在成为整个地区经济和社会发展的最大利益。

三地制改革是指农村土地征收、集体建设用地入市和宅基地制度的改革。其中，集体经营建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，主要包括乡镇企业使用的原有土地。集体管理的建设用地所有权属于集体，不允许进入市场交易。

武进区是我国三大地块体制改革的试点地区之一。按照中央有关精神，我区认真学习法律法规，经过反复调研和综合论证，出台了9项集体建设用地市场准入改革政策。这些政策不仅明确了集体建设用地入市的主体、范围和方式，而且对土地收益调节基金的筹集和使用以及入市增值收益的分配和管理做出了具体规定。

同时，按照宏观规划，做好顶层设计，编制、控制和实施村级规划。每个区集体经营建设用地的基准价格都标在地图上。这为价格评估、市场交易和抵押贷款奠定了坚实的基础。

集体建设用地网上交易系统开通

今年2月底，全区还建立了集体建设用地网上交易平台，实现了与江苏省国有建设用地网上交易系统的联网操作、竞价交易。

第一个在网上列出的是李佳镇的集体建设用地，面积7200.3平方米。这片土地位于该镇的蒲安村。上市后被常州双升精锻有限公司中标

双升公司法定代表人何印青将该土地的产权证连同他的另外两个证明，即土地承包经营权证和房屋产权证抵押给银行，获得了新项目急需的贷款。中国人民银行常州市中心支行行长许·告诉记者，何·是中国农村地区第一个通过一次性发放这三种凭证获得抵押贷款的人。他说，中国人民银行负责三块地体制改革中的财务管理，必须掌握相关的宏观情况。

截至目前，双升公司已投资近4000万元在新项目上。何印青表示，新项目明年投产后，公司年产值将增加1亿多元，新增80多个岗位。

改革仍在深化。9月22日，巴西WEG公司的子公司常州新亚电机有限公司在洛阳镇赢得了44023平方米的集体建设用地。该地块将用于建设高效变频电机生产线。江苏省国土资源厅厅长李金珍表示，新亚公司成为中国第一家赢得集体建设用地的外资企业。

自去年10月改革开放以来，武进区已完成集体建设用地交易86笔。这些区域总面积为92.47万平方米，总营业额为4.28亿元。

三

今年6月，中央政府派出检查组到常州市武进区对三块地的体制改革进行实地考察。经调查，检查组表示，武进区集体建设用地进入市场，为建立统一的城乡建设用地市场迈出了实质性步伐，同时也以制度的形式保护了农民权益。

记者从武进区委员会工农业办公室了解到，多年来，集体建设用地使用权以出让、租赁、抵押等方式自发转让。城镇和乡村有不同的流通方式，收费也不规范。这种流转带来了一系列问题，如土地所有权不清、金融风险难以防范等。

改革后，集体经营性建设用地已纳入交易平台。这不仅解决了一系列问题，而且使这些土地成为新型城镇化建设中工业和服务业用地的主要来源。

好好走一步，下一盘棋。据记者了解，截至今年9月底，该区已有至少36家集体建设用地竞买人将自己的产权证抵押给银行并办理抵押贷款，贷款总额为4049万元。

这项改革也给农民带来了惊喜。

在转让之前，86个集体经营建设用地中有一部分被出租，一部分闲置，整体收入不高。转让后，这些地块的转让费至少比50年的预期租金高出2.6亿元。86块地的成功转让使425 000名农民受益。

浦安村党支部书记尹德强表示:我们村出售给双升公司的土地单价与镇工业园区国有土地的单价相近。他说，上市前，村委会召开了村民代表会议，并在相关地区部门的协助下确定了底价。他还告诉记者，根据有关规定，转让费按收入比例上缴政府调节基金后，一部分拨给全镇统筹，其余留在村里。这个村庄计划留出一部分来建造标准工厂。将来，这个村庄将通过出租厂房增加集体收入，并每年向村民支付红利。

农民的另一个惊喜是他们享受公平和正义。

姚关镇副镇长朱立群说:按照市场经济规律办事，会带来公平正义。在罗利公司赢得的土地上，转让费至少是50年预期租金收入的1倍。

尹德强告诉记者:除了建设标准厂房，该村还将开始建设美丽的农村和农田水利与转移支付费用。所有这些事情都能让所有的村民受益。

记者了解到，江苏省常州市武进区集体建设用地市场化改革严格遵循四条底线。这四条底线是保证土地公有制性质不变，耕地红线不突破，粮食生产能力不削弱，农民利益不受损。

史志军说，中国有大量农村集体建设用地，仅武进区就有7300多万平方米。这一体制改革必将激发巨大的能量。

[创新]

宅基地制度改革可以盘活资产，两种权利可以相互抵消和转让

一个

随着新型城镇化建设的加快，农村有越来越多的空中心村，一些房屋无人居住。这些房子和它们下面的家园都闲置着，造成了巨大的浪费。

宅基地制度改革不可避免地涉及到宅基地上房屋的处理。江苏省常州市武进区农村宅基地制度改革已成为农村宅基地有偿退出和重新使用的关键措施。

苗圃经纪人李拉明是首批吃螃蟹的人之一。

记者多次采访了他。10月10日，当记者再次前往佳泽镇西城村采访时，他看到他的房子的两层半已经被拆除。李岚明说，被拆除的两层半建筑建于1986年，建筑面积270平方米，面积120平方米，外面有一个小农舍。几年前，他的家人在镇上买了一栋商品房。他的儿子去常州工作后，他也在城里买了一栋房子。

佳泽镇总体规划

李岚明表示，根据武进区《农村宅基地自愿有偿退出指导意见(试行)》，经过反复讨论，该家庭决定自愿退出宅基地和房屋。

他告诉记者，根据佳泽镇确定的基准价，他家从宅基地和房屋中退出后，共得到77.6万元。其中，房屋拆迁补偿34.6万元，货币化安置费43万元。

和李兰明的家人一样，西城村仍有3户家庭选择带补偿退出。

李岚明说:辞职的是全家人，他们要么去了城里，要么搬到城里定居。将来，这种情况会越来越多。

由于允许农民免费使用宅基地，武进区在此次改革中确定了房屋拆迁补偿项目。安置，统一货币化。近日，记者采访了6个乡镇和街道的20多名基层干部和村民。他们都说这种做法是合理的，有关的标准也是合理的。

武进区采取了一系列措施处理农民退出的宅基地和房屋，盘活和利用好这些闲置资源。

这些措施主要包括:(1)所有权转移的农民可以将其房屋和宅基地转让给集体经济组织的其他成员使用，或者以租赁方式转让给他人使用；权益转化集体经济组织购买农民退出的房屋；土地整治集体经济组织通过土地综合整治、增减挂钩等方式，对农民收回的宅基地进行复垦开发。；已经转化为市场的集体经济组织将把这些宅基地转化为集体经营的建设用地，并公开进入市场。

该地区所有地方的农民都自愿从他们的家园和房屋中撤出，并得到补偿。目前，已有327户家庭完成了手续。

二

当一些农民家庭搬到城镇时，美丽乡村建设的推广也使许多富裕的农民不愿离开家乡。其中，也有人想在实施农村振兴战略中抓住新的机遇，做出巨大努力。

也是在甲泽镇，记者遇到了另一个靠种植和出售树苗赚钱的农民。

他的名字叫吕伟斌，住在曼敦村。记者见到他时，他刚从江南农村商业银行办理完贷款手续回来。这是他第二次有两项权利的抵押贷款。

农民有权使用宅基地和房屋所有权。武进区的一大创新是农民可以用这两种权利的抵押贷款来发展生产经营。2015年12月28日，吕伟斌首次以此方式发放贷款50万元。后来，他按时还清了贷款。这次，他还借了50万元。

2015年12月30日，该国第一笔农村住房抵押贷款获得了不可移动的产权证

今年苗木市场前景看好。我的领域有8000个月季新品种，总价格超过60万元。吕伟斌说。

吕伟斌告诉记者，两房按揭贷款的利率不应超过5%。与其他类型的贷款相比，这种贷款将花费他500，000元，年利率将至少减少25，000元。他说种植一种新品种的月季会赚更多的钱，但也要花很多钱。他购买幼苗的投资和后来的劳动力成本取决于有两项权利的抵押贷款。

吕伟斌还透露，去年12月，他的堂兄陆雅君还借了30万元人民币，用于建造智能温室和发展现代农业。

江苏省国土资源厅厅长李金珍表示，武进区的这项改革举措在中国尚属首例，吕伟斌是中国农村地区第一个办理两权抵押贷款的人。

为了规范这项改革，武进区制定了《农民住房产权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房产权抵押贷款风险分担机制试行办法》等一系列政策文件。

记者了解到，该区在这次改革中抓住了两个关键环节

首先，区政府投资1000万元设立了一个具有两项权利的抵押贷款风险补偿基金。当贷款脱离危险时，基金将承担脱离危险金额的70%。这70%由区政府用这笔资金补偿给银行，然后银行将从贷方收回。最终，用作补偿的资金将被返还。

第二是银行的积极参与。目前，江南农村商业银行、中国农业银行武进支行、交通银行武进支行等八家银行都大力发展此项业务。其中，江南农村商业银行也大胆创新，推出了独家贷款产品。

截至今年9月底，这些银行发放的此类贷款总额已达3706万元。农民利用这些贷款发展农业、水产养殖和农产品加工业。自从实行这项改革以来，所有到期的贷款都按时偿还了。

常州市金融办副主任于良祥表示，这一举措将农村宅基地和农民住房的死资产转化为活资本，在一定程度上解决了农业、农村和农民的融资问题。

三

由于各种原因，一些农民占用了超出标准的宅基地。我们应该为那些体型过大的人做些什么？这是农村宅基地制度改革必须解决的又一大问题。

华家有四口人，包括他们的丈夫、妻子和两个女儿。四个人是同一个集体经济组织的成员。华的家原来就在华海大道附近。2009年，由于需要拓宽道路，它被拆除了。当时，考虑到他的小女婿将被收养为女婿，村里为他的家人在花都新苑安排了一栋大房子，这是一个安置小区，宅基地面积为137.7平方米。

到目前为止，华的小女婿还没有被法律收养。根据该区现行的农村宅基地制度改革政策，四口之家最多只能享受100平方米的宅基地。村里的一名工作人员张国庆告诉记者。

张国庆还透露，花都新苑有160多户人家，还有几十户像华国龙这样的超大面积家庭。他说，主要原因是人均宅基地面积标准发生了变化，现在比以前更紧了。

对于超面积宅基地，武进区农村宅基地制度改革政策规定，村集体经济组织对超面积宅基地收取有偿使用费。根据政策，每年每平方米的最低收费是5元，最高收费是20元。具体实施标准由村民代表会议决定。根据30年的计算，超出该区域的人将一次性支付费用。

与此相反，华家所在的跃进村召开了村民代表会议，决定对超面积部分按每年每平方米5元收取使用费。华的家人一次性支付了5655元。

目前，该地区已有121名农民办理了一个地区部分宅基地的有偿使用手续，村集体经济组织收取了51.5万元的有偿使用费。这项工作仍在整个地区大力推广。

武进区规定，这笔钱用于村集体公共支出。

跃进村党支部书记张建荣告诉记者，对于新建房屋，按照武进区《农村宅基地审批管理办法(试行)》的规定，全区实行统一审批，审批时严格控制宅基地面积。

[批准]

农村土地征收制度改革从多方面保障了农民成为股东

一个

土地是农民的生命线。农村土地征收和房屋拆迁比城市国有土地上的问题更多、更复杂。

然而，今年1月，武进区在黄里镇7个行政村进行了征地拆迁，但进展顺利。

新孟河扩建疏浚工程是国家重大水利工程。黄里镇的征地拆迁涉及7个行政村的300名农民。所有300名农民在充分了解相关保障机制后3天内签署了合同。

黄里镇桃园新都农民集中居住公寓

近年来，武进区农村征地拆迁面积已超过1000万平方米。在过去的几天里，记者走访了六个乡镇和六条街道进行采访，发现农民普遍认可武进区在农村土地征收制度改革中建立的多元保障机制。

首先是住房安置保障。

拆迁户安置前，政府先集中力量建房，然后统一安置。现在，农民先点食物，然后政府做饭。武进区征收办公室主任姚说。

姚进一步解释道。农民订购意味着农民可以从政府提供的三种安置方式中选择一种。三种安置方式是:货币安置和转为城镇居民安置；物理安置，住在农民公寓；留在当地，授予新的家园，建造新的家园。

第二是社会保障，包括养老金和医疗保障。

武进区将27.37万被征地拆迁农民按年龄分为四类，并实施不同类别的保障措施

16岁以下的人享受一次性补贴，并在就业时纳入城市社会保障体系；16岁以上至45岁的妇女和16岁以上至50岁的男子享受15年的社会保障缴款和2年的生活津贴，并在达到赡养年龄时按月领取养老金；45岁至55岁的妇女和50岁至60岁的男子享有15年的社会保障缴款和生活津贴，并在达到赡养年龄时每月领取养老金；55岁以上的妇女和60岁以上的男子每月领取抚养费。

维护是一种创新方法，也是对被征用和拆除的农民的一种保障。武进区规定，男女的赡养年龄与城镇职工的退休年龄相同。

为此，武进区共筹集资金94.36亿元。

同时，所有被征地拆迁的农民都将纳入城乡居民统一医疗保险体系。

和就业保障。

常州市财政每年安排4000多万元，专门用于培训失地农民的就业技能。武进区全面组织被征地拆迁农民参加培训，并与各工业园区和大型企业对接，配合被征地拆迁农民再就业。该区还全面清理了城市管理、社区建设等领域的就业岗位，优先录用被征地拆迁农民。目前，全区被征地拆迁农民中96%的适龄劳动者实现了再就业。

记者了解到，该区已经为被征地拆迁农民建立了六位一体的多种保障机制。这六个人，除了上述项目外，还包括配套基础设施和公共服务。

失地农民获得生活保障证书

二

被征用和拆迁的农民不仅在许多方面得到保障，而且许多人用他们的住房权换取股权，成为股东。

64岁的张永伟是西湖街的一名农民。由于西太湖科技工业园建设的需要，他的家庭被征用和拆除。

张永伟一家过去住在小霞村，他们的年收入不到7000元。现在，他的家人已经住在聚鑫家园小区。他和他的妻子可以为被征地拆迁的农民每月领取1000多元的生活补贴，他们每年还可以从莘莘合作社获得约1000元的奖金。

张永伟告诉记者，他的家庭收入仍然较高。

他说:我原来的住房面积比较大，在我被拆迁的时候，我有两栋房子，一栋是现有的，另一栋是期房。当时，社区主任告诉我，我可以购买闲置房屋的股份。我的家人决定去拍卖行买股票。他说，拍卖行的股份是120平方米，去年的股息是15700元。

西湖街道城建管理科科长董告诉记者:如果被征地拆迁的农民能有两套安置房，他们在选房时可以选择一套期房。然后，把拍卖行交给富民合作社，享受红利。他说，这就是所谓的公平住房权。

西湖街目前有587套被征地拆迁农民拍卖行。

记者了解到这将一举两得。一方面，政府减轻了财政压力，在满足安置需求的同时，尽量少占土地，少建房屋；另一方面，被征地拆迁的农民有了额外的投资渠道，并稳定地享受分红。考虑到一些家庭将会有他们的孩子结婚，并且将来人口会增加，合作社将每三年签署一次股份协议。到期后，农民可以选择是想要房子还是继续购买股票。这项改革实现了节约土地、减轻政府压力和增加农民收入的最大共同目标。

10月9日，记者从武进区委工农业办公室了解到，全区有1300多名农民被征地拆迁。除了西湖街，还有许多村镇，如甲泽镇、黄里镇、横林镇等。也有被征用和拆迁的农民成为这样的股东。

三

土地是整个社会的宝贵资源。武进区农村土地征收制度改革不仅有利于做好土地征收工作，也有利于缩小土地征收范围。

今年2月，出台了《土地征收范围(试行)》文件。该文件以肯定列表的形式明确规定，只有6个类别和21个具体类别的项目可以获得土地。

这六类项目的建设主要包括国防和外交建设、政府组织实施的基础设施建设、各类公共设施建设、保障性安居工程建设、城市规划实施地块开发建设和综合保税区建设。

武进区原则上不再批准6类21个具体类别以外的建设项目征地，但将引导项目实施者通过出让方式取得集体建设用地使用权，解决土地使用问题。

10月12日，常州市国土资源局武进分局负责人告诉记者:上月，湖塘镇一家汽车配件厂申请征用4万多平方米土地。该项目不属于任何六个类别，并被一票否决。

这位负责人说，去年全区共处理了7起征地案件，总面积11.11万平方米。今年元旦以来，只处理了两起案件，总面积只有38500平方米。集体经营建设用地已经进入市场，满足了企业的土地需求。

武进区农村土地征收制度改革不仅缩小了土地征收范围，而且迫使各方高效集约地使用土地，最大限度地实现精明增长。

记者从武进区发展和改革局投资科了解到，今年1-9月，全区固定资产投资达到828.8亿元，同比增长8.1%。其中，工业项目的投资强度大多超过了每平方米6000元。

该局投资组的工作人员表示，现在可以建多层厂房的人已经建了多层厂房。

记者在窑关镇赖利公司和西湖街炭素公司看到，新建的厂房都很高，有的有四层，有的有五层。

武进区是一个面积1066平方公里的大型区，辖11个乡、5个街道，常住人口140多万。在三块土地制度改革中，该区在农村土地征收、集体管理建设用地入市和宅基地制度改革方面取得了长足进步。目前，全区已在三个地块的体制改革中出台了21个政策文件和30多个配套文件，形成了比较完整的体系。

今年6月，中央派出的农村土地制度改革试点检查组对武进区三块土地制度改革进行了全面调查，认为江苏省常州市武进区三块土地制度改革取得了丰富的经验，并形成了可推广的成果。同时，检查组表示，这些成果为修订和完善相关法律法规提供了支持。

常州每日新闻全媒体记者李鑫蒋小丽马郝建

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来源：央视线