招商蛇口上半年业绩高增 净利润增长98%

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8月20日晚，招商局蛇口披露了半年度报告。公司2018年上半年实现营业收入210亿元，同比增长6.6%；归属于母亲的净利润为71亿元，同比增长98%；截至2018年6月底，公司总资产为4078亿元，净资产为933亿元，净资产返还给母亲为658亿元；招商局蛇口进入1000亿元时代后，2018年上半年收入稳步增长，盈利能力迅速提高。 销售规模持续攀升，土地收购呈现扩张趋势 据报道，报告期内公司销售业绩稳步增长，实现合同销售额750.96亿元，同比增长39.86%；合同销售面积358.36万平方米，同比增长24.26%。资源储量方面，公司新增项目40个，项目资源扩大751.33万平方米，土地总价款603.58亿元；新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市。湛江项目的收购是公司“港城联动”模式的结果，这种模式不仅展示了全方位的港口生态系统，而且补充了优质的土地资源。 此外，2018年，招商局蛇口继续进行大规模并购。今年1月，招商局蛇口收购了东风汽车子公司东风地产80%的股份；2月，招商局蛇口宣布收购浙江何润房地产集团有限公司100%股权及相关债权，进一步提升了公司在相关地区的市场竞争力。 随着房地产市场调控的深入，规模已经成为不可忽视的复杂因素，房地产企业在业绩竞争中也在加速。同时，房地产企业土地储备的规模和结构对绩效的影响越来越大。总体而言，上半年，蛇口招商局征地呈现高速扩张态势，非市场征地能力加快。 蛇口模式加快了异地复制速度，在政企合作方面取得了新的成功 相比上半年的出色销售业绩和土地收购规模，招商局蛇口在规模扩张方面更值得关注。2018年5月，招商局蛇口以85.53亿元人民币完成了对招商局漳州78%股权的收购，增加了丰富的园区资源储备。数据显示，截至2017年底，漳州及其控股子公司拥有产权的土地面积为11，662亩(其中双鱼岛3，376亩)，正在进行一次开发或已经完成一次开发，尚未实现收益。通过招商漳州与公司在厦门和漳州现有布局的战略协调，公司可以共享厦漳政策的区域优势，提前锁定海西板块未来发展红利，进一步提升公司园区开发运营能力和区域综合开发能力。双鱼座岛作为中国第一个获批的商业人工岛，将成为国家旅游目的地、区域商业娱乐中心和集休闲、娱乐、居住和保健为一体的优质生活区。以双鱼座岛为代表的主要项目进入业绩发布期后，将为公司带来可观的利润。 以蛇口为工业新城基地，公司邀请蛇口在上半年与当地政府合作，围绕京津冀、珠三角、长三角等重点地区拓展工业新城项目。报告期内，招商局蛇口重点跟进10多个工业新城项目。其中，粤东新城项目进展显著；苏州金融城以底价获得一期土地使用权；常熟秦湖项目签署多层次合作协议，促进项目落地；湛江智慧城市项目完成前期研究，联合工作组各项工作进展顺利。此外，公司充分发挥工业园区的专业优势，开发了以北京大兴黄村镇项目、郑州卢森堡项目和太原小店区项目为代表的多个工业新城项目。 此外，报告期内，招商局蛇口太子湾、展湾、前海三个重点项目稳步推进。太子湾区和商业广场主体工程已经完成，预计下半年可以正式入驻；人才公寓正在主体建设中，主体结构预计下半年封顶；国际学校项目计划已经提交，正在等待批准。在空大港区，国际会展场馆和配套企业都开始按计划进行方案设计和相关建设。前海地区的土地整理进入了一个新阶段。公司协调了各方的紧张谈判和谈判，实施方案达成了技术共识。目前，它正在协调和宣传土地委员会和前海局的联合信息，以加快政府审批；在环境整治方面，公司以环境和绿化双重改善工程为出发点，加快改善前海地区的环境面貌；在新城建设方面，公司全面启动战略规划和智慧马湾规划的编制，启动区一期住宅和公寓项目开发建设有序推进，深港文冲镇筹备工作进展顺利。 多元化业务发展促进转型升级，融资优势显著 2018年是招商局蛇口的“改革年”。站在“1000亿销售”的舞台上，在理解和深化转型的基础上，蛇口招商局拥抱变革，主动变革，整体发展势头朝着提高质量和效率的方向大力推进。 上半年，蛇口作为一条商业巨蛇，积极布局新的商业形态，大公寓、大健康、大文化创意在各地开花结果，转型效应初步显现。长期租赁公寓业务明确指出“轻资产出租和转换，股票业务转换，小规模交易机会引入专业基金；构建投资与管理相结合的全周期商业模式，有效推进品牌、投资标准、产品标准、客户资产管理和运营评估相统一的发展战略。在大力培育深圳市场的基础上，我们将登陆北京、上海、重庆、南京、杭州等8个一二线城市。 报告期内，公司新增13个长期租赁公寓项目(241，000平方米/5，134间客房)，在全国共布局近20，000套长期租赁公寓，总管理规模约900，000平方米，实现了公寓智能化平台的全线服务。大健康已经从孵化中释放出来，公司从“养老、医院、健康城镇”三个方面积极推进医疗保健业务。广州番禺护理中心和深圳蛇口护理中心已于2018年2月2日和3月30日开业。伟大的文化创造大放异彩，国际教育项目继续推进，海洋世界文化艺术中心顺利运行。许多展览、品牌建设和教育活动相继开展。 在全国邮轮港口进行网络布局和商业模式复制，努力构建集旅游地产、母港经济和邮轮产业于一体的高端旅游服务生态系统。上半年，深圳蛇口邮轮母港实现邮轮靠泊50次，同比增长85%；邮轮客运量达到18.4万人次，同比增长207%。 今年以来，中国主要房企融资总体紧张，但在招商局蛇口等中心企业的融资能力上仍有优势。报告期内，招商局蛇口继续保持aaa信用评级和债务信用评级，成功发行企业债券70亿元；最近，两个超短期融资券(270天和180天)相继发行，总金额为40亿元，票面利率分别为3.74%和3.55%；公司与招商资本和平安银行东莞分行共同签署协议，为招商局建立一系列投资基金，并引入稳定的基金合作伙伴；联合招商、帆船等多家公司成立招商蕲春艾产业投资基金，创新探索“地主%2b股东”的产融结合；货架额度设立60亿元，首期发行20亿元的《招商局创业-招商局蛇口长租公寓一期资产支持专项计划》是中国首个单货架长租公寓cmbs产品；与建行携手注册首个200亿元(首个40亿元)的ABN银行间长期租赁公寓，创新解决长期租赁公寓融资金额低、期限长、成本高的问题。截至6月底，公司综合资本成本为4.87%，继续保持行业内较大的融资优势。 下半年持续的转型升级有望再次发挥作用 最近，国家发展和改革委员会表示，下半年中国将坚持稳中求进的工作。总的原则，招商局蛇口还表示:在国内外宏观经济形势不断变化的情况下，公司坚持转型创新，积极应对变化，主动变革，以发展理念创新引领发展方式转变，以发展方式转变促进发展质量和效率的提高，逐步从资源型企业向服务型企业转变，从高周转率型企业向控股型企业转变。 面对行业内需求紧张、监管紧张、资金紧张的现状，公司在创新转型的同时，全面培养内部各方面的能力，从销售、征地、收款、融资、工业园区、政策研究等多角度挖掘潜力，提高质量和效率。公司在稳步布局销售业绩、优化城市征地布局的同时，加大了资金筹集措施，加快了存货周转率的提高，加强了现金流控制，确保了资金安全；加强内部精益管理，注重提高产品质量和服务水平；大力拓展融资渠道，创新融资工具，不断提高公司融资能力；不断提高工业园区投资运营能力，完善全链配套服务；在研究粤港澳大湾区动力机制的基础上，逐步构建了海湾地区经济发展的布局思路，并与公司的各种战略布局相协调，优化了公司的整体资源配置。 近年来，招商局蛇口推出了“快速周转+资源型”并重的战略。一方面，我们积极扩大征地规模，18年来1月至7月征地规模达到新高，充分体现了公司快速周转的转型和对规模的追求。另一方面，在土地资源供应方改革的背景下，公司具有存量优质资源重估+增量优质资源获取的优势。对于前者，前海、太子湾和蛇口正在逐步转型，并进行资源重估，以提高公司的估值。；通过股份制改造、集团注资、工业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，公司在资源获取方面具有明显优势。此外，预计粤港澳大湾区的发展规划即将出台，招商局蛇口将凭借区域资源、政策和高级转型升级优势，迈向后千亿时代。

来源：央视线