由量价齐跌到量升价稳，北京楼市熬过了3.17调控？

本篇文章1045字，读完约3分钟

3.17有史以来最严格的物业市场规管实施至今已有15个月。北京楼市自今年3月以来的小幅跃升，让市场看到了曙光，本轮调控效果似乎也很艰难。

根据壳牌研究院最近发布的《2018年下半年房地产市场展望》报告，北京二手房市场在连续九个月下跌后，今年2月趋于稳定，3月和4月开始回暖，5月大幅上涨，交易量增加，交易价格明显回升。其中，平均交易价格环比增长4.4%，交易数量环比增长17.9%。

这股浪潮始于今年3月北京房地产市场的复苏。除了季节性因素，这更多的是由于价格下降到一定阶段后，需求暂时反弹。

“每年，新居民的购房需求和改善住房购买的需求都是相对固定的。在房地产市场被大力调控和抑制后，由于需求被冻结，价格将会下跌。在极端遏制的情况下，需求将有一个自然的回调修复过程。”壳牌研究院首席市场分析师徐小乐。

需求恢复源于价格的理性回归，在金融市场上也具有增加薪柴和提高工资的功能。

银行业第一季的贷款较为宽松，促使物业市场的交易量回升。从住房贷款利率与房地产市场交易负相关可以看出。根据壳牌研究院的数据，自2017年3月以来，北京首套住房贷款的利率稳步上升，从2017年9月的约4.6%升至5.4%。在维持了4个月的高水平后，2018年1月降至5.2%，与北京二手房的稳定和复苏相吻合。

此外，北京学区4月份的住房政策调整也带来了住房交换需求的集中释放。据报道，东城和海淀分别于2018年6月30日和2019年1月1日实施了多校制。这项政策的出台促使改良需求提前进入市场。5月份，改善交易的比例超过了首次购房者。在改革开放的后期，只需出售的低总价交易比例持续上升，而改良交易比例下降。

根据壳牌研究院的数据，北京楼市在3.17调控后，400万以下的房屋交易比例持续上升，表明刚性需求开始随着价格下降而进入；到5月，不到700万套房屋的成交量增加，房屋交易链开始启动，市场结构发生变化。

与以往不同的是，这一轮北京楼市“需求自然是平稳释放的，而不是被居民所左右，所以升温趋势并非不可控制。”徐小乐表示，目前，北京的抵押贷款杠杆率约为30%，与中国其他城市相比，处于安全状态。

需求集中度释放后，市场仍将保持供求平衡线。6月份，北京链家二手房交易量环比下降22.6%，绝对水平将低于3月份的交易量，平均交易价格环比下降0.4%，结束了此前持续上升的趋势。随着这些变化，新客户和新房子的数量也在减少。

线索已经出现，前一阶段的高潮可能难以持续。此外，北京首笔住房贷款的利率已回到5.4%的高水平。

来源：央视线