禹洲地产：收购沿海家园使用自有资金 目前现金流充裕

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在房地产监管正常化的情况下，并购将成为未来行业的主流 然而，漳州房地产董事长林隆安认为，并购需要沉淀，如健全的金融体系和法律制度 此外，更关键的独特欺骗是“需要建立一个信用体系。” 毫无疑问，今年年初，禹州地产收购了沿海住宅，这成为林隆安“信用哲学”带来丰厚回报的经典案例 沿海家庭寻求改变漳州的“成本效益”交易。2018年1月15日，漳州房地产和沿海住宅都被暂停。随后，漳州房地产宣布将斥资38亿元收购恒华集团有限公司持有的沿海住宅。(以下简称“恒华集团”)100%股份， 根据披露的信息，恒华集团目前拥有沈阳、上海、北京和武汉七家子公司的全部或部分股份。其拥有的项目包括武汉焦玲湖项目、赛洛城项目、沈阳滨海国际中心项目和佛山滨海新亭项目，以及天津北辰项目、沈阳苏家屯项目和北京北石项目三个地块，总建筑面积约548万平方米 据报道，这笔交易的价格，滨海置业报价为75亿元，经过谈判后又降到38亿元，这对漳州房地产来说是一笔非常“划算”的交易 其中，涠洲在北京北市项目中的股权占65%，天津北辰项目占30%，武汉焦玲湖项目占60%，其余占100% 事实上，在漳州收购滨海家园可谓“天时地利” 随着房地产行业的日益集中，马太效应已经逐渐显现，强者依然强大，不进则退 禹州房地产交易的对手——海滨家园，正在考虑规划产业转型，打算从房地产业发展到生物技术等领域 在此之前，禹州房地产已经与沿海家园合作 2016年12月，豫州地产以36亿元的价格从沿海家庭手中收购了汉阳区的两块土地，并初步进入武汉市场，这也为双方的合作奠定了基础 伟洲地产表示:“此次交易主要是基于两家公司掌舵人之间的长期友谊和相互信任，以及沿海家园的战略转型 一位长期关注禹州地产的经纪分析师告诉记者，禹州地产收购沿海住宅并不昂贵，一些项目相对成熟，可以直接转化为销售。总的来说，它以更低的成本支持公司的业务扩张。 另外，从项目分布城市来看，主要是北京、天津、武汉、沈阳等发达城市，项目消化压力不大 据悉，上述七个项目权益预计总价值超过988亿元，潜在权益价值超过400亿元。2018年，估计该商品的价值可推约40亿，分布在武汉、佛山和沈阳；2019年，预计将推动约100亿英镑的商品销售，其中天津约75亿英镑，沈阳约25亿英镑 林隆安在3月28日举行的2017年业绩会议上表示，漳州将考虑全面收购海嘉园剩余的房地产项目资产包 强大的信用体系支持M&A战略，加速国家布局。事实上，M&A和旧城改造一直被禹州地产视为拓展新城的有力手段 自1994年禹州房地产成立以来，第一个项目就是华侨收购的项目 近20年来，禹州房地产一直坚持以收购和兼并收购作为土地储备的主要来源 林隆安曾经告诉记者，在每年收购土地储备的过程中，漳州房地产四分之一到三分之一的收入都是来自并购 据记者统计，按项目建筑面积计算，漳州房地产2017年新增土地储备约60%来自招投标市场，约40%来自收购 此外，禹州十几年来一直是在土地价值低的时候取地，并没有把土地王放在顶峰 并购保证空利润最大化 林隆安表示，他将继续利用这一传统来增加土地储备 在林隆安的“朋友圈”里，新马等一些海外华人，或港商、台商朋友的项目信息，都受到了林龙安和禹州地产的重视 仅仅拥有朋友圈的关键信息是不够的。建立信用体系也是必要的 以林隆安为例，他在珠海和东莞的禹州地产项目，部分是因为他的信用得到了圈内熟悉的朋友的认可 “知道与禹州的合作1+1大于2就能实现合作共赢的目标 ”说到这里，林桂圆的话语中闪过一丝骄傲。 “不是每个公司都能做到，而且许多反馈合作也不能赚钱 林隆安说，这是因为客户的判断、信用体系的建立和信息的整合之间存在一定的相关性 这是一个系统工程，所有的因素都是不可缺少的 现金流、规模和利润的平稳均衡发展值得指出的是，“激进”一词几乎成了福建房地产企业的标签，而同样是福建房地产公司的禹州房地产，即使在快速扩张阶段也注重杠杆的平衡，凭借自身的企业文化和稳健的发展战略成为业内最受关注的企业之一 涠洲地产还告诉记者:“用于收购海滨家园资产的资金来自公司内部，不会增加涠洲地产的负债 在2017年业绩发布会上，禹州地产首席财务官兼公司秘书黄占宏表示，公司2017年的现金与2016年基本持平，约为175亿元 禹州将根据业务需要管理现金流余额，并保持健康的净负债比率 2017年的销售回报率为77-79% 自上市以来，净负债率一直稳定在60-80%之间 2018年，它也保持在这个范围内，但为了更有效地扩大，它将增加1-2%。漳州会考虑，但不会更高，以保持规模、利润和稳定发展之间的平衡 林隆安表示，在现金方面，实际上漳州房地产在内地发行的30亿元人民币债券和在香港发行的约7亿美元债券都没有使用 集团账户中的现金流量仍在175亿左右，非常充足 禹州将根据集团的发展进行协调 截至目前，禹州地产已在全国6个大都市部署了25个城市，总土地储备超过1500万平方米，超过3000亿元人民币 未来三年，禹州将很快进入行业第一阵营，进入1000亿俱乐部 在林隆安看来，如果市场高速上涨，并通过高杠杆收购土地，利润可以抵消资本成本的价差 然而，当行业已经回到平均利润水平，如果过度使用杠杆，并已进入正常的监管期，过高的杠杆很容易导致资本破损，并会有危险 房地产就是金融，金融就是房地产。如果房地产基金被切断，公司将很容易倒闭

来源：央视线