国瑞置业11城入选2018中国城市投资吸引力TOP50

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2018年，中国指数研究院推出了《城市房地产开发投资吸引力研究》，从城市群的角度分析城市发展的背景，引导资源的合理配置，发现价值洼地。研究结果显示，郭蕊地产(2329.hk)落户的11个城市:深圳、Xi、苏州、郑州、佛山、无锡、沈阳、海口、贵阳和南通均进入2018年房地产开发投资吸引力前50名。

研究表明，大城市将带动周边地区形成大都市圈，进而发展成为城市群，这将成为下一阶段中国城市发展的主流趋势。因此，房地产企业只有聚焦核心城市群，才能最大限度地分享产业和城市增长红利。特别是长江三角洲、珠江三角洲和京津冀城市群，在向世界级城市群发展的过程中，城市潜力将不断提升。

郭蕊地产(2329.hk)深入培育京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时抓住一带一路国家战略潜在城市大湾区的新发展机遇，加快项目建设和销售推广，为公司未来的盈利规模奠定坚实基础。

京津冀、长三角和珠三角作为中国的三大核心城市群，都有机会发展成为具有全球影响力的世界级城市群，不仅引领中国经济持续增长，也为世界经济发展做出贡献。

1.京津冀城市群

熊安新区的建立对京津冀的协调发展具有重要的战略意义。一年之内，新区进入实质性建设阶段。预计未来产业和交通规划的落地步伐将加快，京津冀城市群整体潜力将显著提升。

北京

围绕“政治中心、文化中心、国际交流中心、科技创新中心”，产业结构升级为效率更高的服务业，处于溢出辐射阶段，与周边城市形成150公里以内的“首都都市圈”。在解除非资本职能的过程中，大量的人会随着职能和产业转移到接收地。

天津

京津冀“双城”之一、仅次于北京的北方第二大城市，以“制造业+服务业”带动城市发展，承担京津冀城市群制造业中心的职能。

熊安新区

第三国家新区，京津冀发展的新引擎，京津冀的世界屋脊，肩负着改革创新的使命。规划纲要的颁布标志着建设进程的加快。

沿着发展轴线

京津、京津冀、和京唐秦发展轴线沿线城市潜力突出，尤其是石家庄作为河北中南部的中心城市，制造业基础较好，处于扩张期，内生需求较强。

从2017年京津冀城市的经济表现来看，北京和天津仍保持规模优势。然而，受结构调整的影响，天津经济增速明显回落，从2016年的9.1%降至3.6%，经济放缓压力较大。唐山的经济总量居河北所有城市之首。2017年，国内生产总值为7106亿元。钢铁行业的优势仍然比较大，国内生产总值同比增长6.5%；石家庄经济在河北排名第二，同比增长0.5个百分点，达到7.3%，居京津冀地区首位。沧州、邯郸和保定的经济总量均超过3000亿元，沧州和邯郸都保持了7%以上的增长速度。

京津冀协调发展是中国的三大战略之一。此外，“千年计划”的熊安新区已经进入建设阶段，京津冀无疑将成为中国最具投资潜力的地区之一。2017年，北京和天津仍保持经济规模优势。然而，由于天津的结构调整，增长速度明显下降，经济放缓的压力更大。北京的发展已经进入人口外溢阶段，大量人口已经向周边城市外溢。廊坊和保定将因其区位优势而受益匪浅，尤其是北京和熊静周边城市；石家庄正处于城市扩张时期。随着轨道交通的延伸，城市空空间不断扩大，对省内人口的吸附能力增强，投资潜力突出。

2.长江三角洲城市群

目前，长江三角洲是中国最突出的城市群。立足于起步早、基础好、成熟度高的优势，地处具有全球影响力的科创高地，是世界重要的现代服务业和先进制造中心。其经济实力不断增强，创新成为区域发展的主要标志，人口的虹吸效应不断出现。

上海经济已突破3万亿元，无锡已加入万亿俱乐部，长三角城市群经济达到新水平。2017年，上海国内生产总值首次突破3万亿元，位居长三角乃至全国第一，其次是苏州、杭州、南京和无锡，也突破1万亿元。无锡是一个新的万亿城市，宁波的规模接近一万亿元。中国14个城市的国内生产总值超过1万亿元。长三角地区有五个席位，京津冀和珠三角分别只有两个席位，这表明长三角城市群已经发展起来。从经济增长率来看，虽然受大环境的影响，大部分城市的经济增长率有所放缓，但仍有一半以上的城市保持在8%以上，经济活力高，弹性强。

沿海城市是对外开放和早期承接国际产业转移的前沿。位于长江经济带下游的长江三角洲城市群被称为“制造业高地”，其中上海作为资源配置中心和科技高地，技术和品牌优势日益突出，而杭州、南京等区域中心城市不断升级。苏州、无锡、常州主要与上海相连，形成了先进制造业和现代服务业的集聚区。宁波依托枢纽港地位，经济实力明显增强。

“依托黄金水道建设长江经济带”是与“一带一路”产生共鸣和互补的国家战略。同时，工业从沿海地区沿内河航道向内陆腹地转移是城市发展的基本规律。根据《长江经济带产业转移指南》，长三角城市群将重点发展产业集群和产业链关键环节创新。上海、杭州、南京、苏州等城市将凭借自身优势重点发展电子信息产业。高端装备制造业，而安徽的许多地级市将因融入长三角城市群而从承接产业转移中受益匪浅。合肥、芜湖、漳州等地已成为装备制造业和家电行业的主要承担者。工业发展对城市经济发展有很大影响。

2017年，上海市常住人口规模出现回升和下降，而五大都市圈核心城市的人口规模明显增加。2017年，上海常住人口同比减少1.4万人。这是改革开放以来，上海居民人口自2015年以来第二次下降。主要原因是上海产业结构的调整和劳动力随产业的转移。除上海外，其他城市都有不同程度的增长，杭州、宁波、合肥、南京和苏州等核心城市的常住人口明显增加。

长江三角洲的核心城市在规模上具有突出的优势，但三个四线城市的规模正在迅速增长。2017年，长三角商品房销售的最大区域仍是杭州、苏州、上海、南京等中心城市；然而，在政策的严格控制下，热点核心城市的销售规模同比大幅下降，其中上海和合肥的同比降幅最大。在热点城市政策全面收紧的背景下，购房需求已蔓延至更多周边地区。例如，2017年南通商品房销售面积同比增长38%，达到1658万平方米，特别是靠近上海的如皋和启东，南通的销售规模在长三角排名第四。此外，绍兴、湖州、舟山、滁州等地的销售规模也实现了快速增长，这既有需求溢出的原因，也有棚改的推动。

长三角城市群是中国最具发展潜力的地区之一，内生需求强劲，该地区许多城市的房地产开发投资吸引力位居中国前列。长三角城市群的产业集中于产业链关键环节的集群发展和创新。杭州、宁波、合肥、南京、苏州等核心城市仍将保持对人口的强烈吸附，人口的集中也会给核心城市带来持续的购房需求。未来，这些城市仍将是投资热点。然而，短期政策限制给周边地区带来发展机遇，尤其是核心区周边一线城市，这些城市从核心城市的溢出需求中受益匪浅，导致销售规模大幅增加。同时，未来三年仍将是股改的红利发放期，建议关注股改规模突出的长三角三个四线城市，分享市场红利。

3.珠江三角洲城市群

自2017年以来，粤港澳大湾区已成为一项国家战略。现在，大湾区计划即将出台，区域经济发展将迎来新的机遇。珠江三角洲地区具有沿海开放的优势，产业基础雄厚，属广东管辖，内部协调性高，在全国处于领先发展水平。随着海湾地区经济成为世界新的增长极，粤港澳大湾区有望成为引领中国经济增长的新引擎。

珠江三角洲9个城市的国内生产总值占广东省的80%，广州和深圳的国内生产总值均超过2万亿元，规模经济领先。2017年，深圳的国内生产总值达到22438亿元，同比增长8.8%，而香港的国内生产总值为26626亿港元，同比增长3.8%。根据2017年人民币对港元的平均汇率，香港的国内生产总值为23，049亿元。虽然深港之间仍有些许差距，但深圳已逐渐成为大湾区的核心引擎。此外，广州的国内生产总值也超过2万亿元，其次是佛山和东莞，在珠江三角洲排名第三和第四，两地保持8%以上的增长率，经济处于快速发展阶段。从不同大都市区来看，广佛肇都市区和深港都市区的经济规模明显大于珠江中游的江都都市区，而后者仅中山一地的gdp就超过3000亿。

今后，粤港澳大湾区计划出台后，有望达到“9+2；11”，城市产业分工和错位发展将成为海湾地区成功的关键。香港作为世界第三大金融中心、国际航运中心和贸易中心，为海湾地区的发展提供金融和贸易支持；广州是区域政治、经济和文化中心，深圳是创新高地，重点发展高科技产业，两个核心城市为产业链上游提供人才和科技支撑。佛山、东莞、惠州等城市都以科技成果转化基地为依托，重点发展制造业。

经过前期准备，粤港澳大湾区的建设将在2018年迎来实质性突破，其未来发展将成为世界级湾区的标杆。近年来，广州和深圳已取代北京和上海，成为一线城市净人口流入的集中地区。到2030年，佛山和广州将完全融入同一个城市，综合发展潜力更大。东莞将通过广深科技创新走廊与广州、深圳在创新领域紧密联系，承接两地产业转移，城市潜力巨大。惠州凭借其良好的区位优势，积极承接深圳产业转移。港珠澳大桥的开通凸显了珠海的城市区位优势，将成为连接内地和澳门的桥头堡，从而大大改善其发展环境。

来源：央视线